Hoe een verzekeraar uw hypothecaire lening kan weigeren
Huiskopers die vooraf zijn goedgekeurd, begrijpen het moeilijkst waarom ze kunnen worden afgewezen bij acceptatie. Zij geloven dat omdat een geldschieter hen een pre-autorisatiebrief gaf dat ze gekwalificeerd waren en in staat om een huis te kopen. Een goedkeurende brief betekent dat ze gekwalificeerd lijken, maar totdat de verzekeringstechniek het dossier onderzoekt en hun persoonlijke situatie nauwkeurig onderzoekt, zijn er vele manieren waarop een eerder goedgekeurde leningnemer zonder goedkeuring kan worden uitgesloten van acceptatie.
De meeste kopers worden goedgekeurd, maar andere niet
Het feit dat de meeste huizenkopers zich niet bewust zijn van dingen die verkeerd kunnen gaan bij het overnemen van verzekeringen, is waarschijnlijk een voordeel, omdat ze niet genoeg weten om nerveus te zijn. De meeste kopers worden goedgekeurd, maar andere niet. Degenen die zijn afgewezen hebben de neiging om het heel moeilijk te doen, vooral als ze niet voorbereid waren op dat nieuws. Ze krijgen niet vaak te horen dat het mogelijk is dat ze de hypotheek niet krijgen . Hun makelaar weet het niet, en de kredietgever heeft de neiging om het beste te hopen.
De dingen die uw lening kunnen belemmeren
Leners gaan er vaak van uit dat ze uitstekend krediet hebben omdat ze op de hoogte zijn van alle doorlopende schuldbetalingen. Ze denken niet aan dergelijke beperkingen, zoals de verhouding schulden / inkomsten en back-end ratio's, en hoe hun laatste 10 jaar kredietrapportage van invloed kan zijn op een FICO- score. Hieronder volgen enkele dingen die fout kunnen gaan bij het overnemen van verzekeringen en hoe dit van invloed kan zijn op het vermogen van een lener om voor de hypotheek te worden goedgekeurd.
Een lage beoordeling
Het belangrijkste ding dat bij acceptatie mis kan gaan, is de beoordeling . Ofwel de beoordeling van de waarde kan resulteren in een lage waardering of de underwriter kan een beoordeling door een andere taxateur vragen net voor de goedkeuring. Er zijn manieren om een lage beoordeling te betwisten, maar meestal zal de taxateur winnen.
Als de koper niet over het geld beschikt om het verschil te betalen en de verkoper weigert de prijs te verlagen, kan de openstaande verkoop worden geannuleerd.
Als de eerste beoordeling de koopprijs weerspiegelt maar de tweede beoordeling laag is, wordt het bestand hoogstwaarschijnlijk door de acceptant afgewezen. De waarden worden als niet-conform beschouwd. Sommige soorten leningen verbieden een derde beoordeling door een zaaknummer toe te kennen, dus het is niet zo dat een lener eenvoudig bij een andere kredietverstrekker kan solliciteren en voor een nieuwe beoordeling kan betalen.
Het eigendom kan niet kwalificeren voor de hypotheek
Hoog op de lijst van andere dingen die fout kunnen gaan bij het overnemen van verzekeringen is het feit dat het onroerend goed zelf mogelijk niet in aanmerking komt voor de hypotheek. De taxateur kan aangeven dat bepaalde structuren niet conform zijn of de taxateur kan geen vergunning voor een remodellering vinden , of niet-toegestane verbeteringen kunnen uitgebreide reparaties vereisen om het huis op de hoogte te brengen, of de woning kan als onbewoonbaar worden beschouwd.
Onverklaarbare lacunes in de arbeidsgeschiedenis en andere banengerelateerde factoren
Een andere grote bezorgdheid over dingen die verkeerd kunnen gaan bij acceptatie, is de arbeidsverleden. Bestaan er onverklaarde hiaten in de loopbaangeschiedenis van de lener? Is de lener in de afgelopen 2 jaar van baan veranderd en valt de nieuwe positie niet binnen dezelfde lijn?
Is de lener een uitzendkracht en nog niet gemaakt? Zal het bedrijf in de nabije toekomst werknemers ontslaan? Onlangs informeerde een verzekeraar een kredietnemer dat haar lening zou worden afgewezen als ze geen brief kon krijgen van haar werkgever, de staat Californië, die garandeert dat ze de komende drie jaar niet zal worden ontslagen. Vrijwel onmogelijk.
Alle inkomsten die worden gebruikt om voor de hypotheek in aanmerking te komen, moeten door de werkgever worden gedocumenteerd. Als een werknemer bonussen, commissies of reguliere overuren ontvangt die niet worden gegarandeerd, kan het zijn dat die lener die extra inkomsten niet mag gebruiken voor kwalificatiedoeleinden.
Andere onverwachte factoren
Sommige van de andere factoren die ervoor gezorgd hebben dat dingen verkeerd zijn gegaan bij acceptatie, zijn vaak een complete verrassing voor de kredietnemer. De kredietnemer beseft mogelijk niet de omvang van bepaalde soorten problemen en hoe deze een hypotheek kunnen beïnvloeden.
Een andere lener stond klaar om uit zijn acceptatie te komen toen hij plotseling ontdekte dat hij nog niet gescheiden was. Hij dacht dat zijn scheiding was afgerond, maar dat was het niet. Zijn binnenkort ex-vrouw weigerde om een quitclaim akte te ondertekenen, dus de lener kon niet worden goedgekeurd voor de hypotheek.
Een andere lener ontdekte plotseling een oordeel tegen hem dat in een andere staat was geregistreerd. Vroeger, vóór het digitale tijdperk en verbeterde communicatie, was een item als dit niet-vindbaar. Niet vandaag.
Een lener die geen aangifte heeft ingediend of geen verlenging heeft aangevraagd en de eventuele verschuldigde belastingen heeft betaald, zal hoogstwaarschijnlijk ook geen verzekering afsluiten.
Korte verkoop of marktafscherming
Als u binnen een bepaalde periode een korte verkoop of een afscherming heeft gehad, kan dat genoeg zijn om uw bestand te schrappen uit acceptatie. Over het algemeen zijn FHA-geldschieters soepeler over de tijd die nodig is om een ander huis te kopen na een korte verkoop of verhindering, maar conventionele kredietverstrekkers kunnen uw acceptatiebestand om die redenen afwijzen als ze dat willen. Om nog maar te zwijgen, sommige short sales worden ten onrechte als afscherming gerapporteerd.
Uw beste gok om te voorkomen dat het omgaan met dingen die fout kunnen gaan bij het overnemen, is om uw volledige financiële geschiedenis aan de geldschieter bekend te maken voorafgaand aan de eerste goedkeuring van uw lening . Vraag de kredietgever om uw kredietbestand te controleren. Dien uw belastingaangiften in, houd schoon krediet en besteed uw spaargeld niet en voeg geen creditcardschuld toe tussen het moment dat u een aanbieding doet en wordt goedgekeurd door middel van acceptatie.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.