Je vraagt je misschien af hoe kan dat gebeuren? Hoe kan een bank een goedkeuringsbrief afgeven die een grote leugen is? Heel makkelijk. Ze sluiten bepaalde stukjes informatie uit de brief zelf uit en maken die uitzonderingen voorwaardelijk.
Bovendien zijn niet alle goedkeuringsbrieven een echte pre-goedkeuring. Er is een verschil tussen een pre-kwalificatiebrief, een prequal en een pre-kwalificatiebrief.
De verschillen tussen een prekwalificatie en een akkoordverklaring
Een prequal, die meestal het type pre-approval letters is dat een hypotheekbemiddelaar kan afgeven, vermeldt de volgende soorten documentatie:
Prekwalificatie Brief:
- De lener heeft een lening aangevraagd.
- Het kredietrapport is gecontroleerd.
- Op basis van de verstrekte informatie is de kredietnemer in staat om een huis te kopen tegen een vooraf bepaalde maximumprijs.
Voorlopige verklaring:
- De lener heeft een kredietaanvraag voltooid.
- Credit scores worden getrokken en voldoende.
- Werkgelegenheid is geverifieerd.
- Leners hebben ondersteunende documentatie zoals belastingaangiften en bankafschriften ingediend.
- De lener is vooraf goedgekeurd om een huis te kopen tegen een vooraf bepaalde maximumprijs, in afwachting van een beoordelings- en titelbeleid .
Je kunt zien dat een echte pre-autorisatiebrief veel zwaarder weegt. Maar het is ook onderhevig aan definitieve acceptatie en is geen garantie. Het is subjectief en afhankelijk van meer documentatie en controle.
Waarom een short-sale bank om een pre-goedkeuring zou vragen
De short sale bank heeft, voorafgaand aan het goedkeuren van een korte verkoop, een langdurig proces doorlopen.
De bank neemt een BPO- agent in om de waarde van het onroerend goed te beoordelen. Het zal een onderhandelaar toewijzen. Het kan weken of maanden duren om een beslissing te nemen over de korte verkoop.
Hier zijn enkele feiten over korte verkopen om te overwegen:
- De korte verkoop is een voorrecht - het is geen recht van een van beide partijen.
- De bank heeft doorgaans weinig reden om de korte verkoop goed te keuren.
Niet alleen moeten de verkoper en de woning in het algemeen in aanmerking komen voor de korte verkoop , de lener moet gekwalificeerd zijn om de woning te kopen. De bank die de aanvraag voor de korte verkoop verwerkt, wil een definitief bewijs dat de koper in staat en gekwalificeerd is om te sluiten.
De waarheid is dat je na weken of maanden aan een korte verkoop hebt gewerkt. Het is een enorme teleurstelling en tijdverspilling als de bank uiteindelijk ontdekt dat de kopers niet kunnen sluiten. Wanneer het aan de draad komt en aan het overnemen is, zal er soms een koperslening oplaaien. Sommige dingen die ervoor zorgen dat de koper wordt afgewezen, konden in het begin zijn gecorrigeerd of opgemerkt, maar waren dat niet.
Dat komt omdat er onvoldoende regelgeving is over de uitgifte van goedkeuringsbrieven, en niet elke kredietverstrekker gebruikt standaardprocedures. Bijvoorbeeld, een FICO-score van 720 is over het algemeen vereist als een minimum voor een conventionele lening.
Maar de grote kredietverstrekkers die conventionele leningen verstrekken, geven vaak de voorkeur aan een hoger FICO-minimum van 740 om de leningnemer een aantrekkelijk rentepercentage te geven.
Als een lener van mening is dat de kredietverstrekker het beste tarief zal aanbieden voor een FICO van 720, kan er een conflict ontstaan waardoor de transactie kan worden geannuleerd of de lener kan worden afgewezen. De short sale bank wil gewoon de informatie zelf controleren en zelf bepalen of de koper volledig gekwalificeerd is.
Het is tegen de RESPA-regels dat een bank van een bank verlangt dat ze een lening verkrijgt. Het is echter volkomen aanvaardbaar dat een bank een goedkeurende brief van haar eigen bank eist voordat zij de kredietnemer voor de korte verkoop goedkeurt of de lener toestaat zijn eigen woning in eigendom van de bank te kopen.
Soms zal een bank een lener een DU (desktop-underwriting) laten indienen in plaats van een pre-autorisatiebrief.
Het is het waard om het te vragen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.