Of u een leningwijziging tijdens een korte verkoop wilt begunstigen, hangt gedeeltelijk af van het volgende:
- Uw financiële situatie
- De bereidheid van de bank
- Je verlangen om je huis te houden
Het wordt nog ingewikkelder als de bank weigert rekening te houden met de huidige marktwaarde van uw woning. Als u echt bij u thuis wilt blijven, ongeacht de waarde ervan, is een leningwijziging misschien de betere optie.
Voorwaarden van een leningaanpassing
Het doel van een leningwijziging is om de hypotheekbetaling van een huiseigenaar te verminderen en die betaling betaalbaar te maken.
Dit wordt bereikt door het implementeren van een of meer van de volgende:
- Verlaging van de rente
- Verlenging van de looptijd van de lening
- Niet-betaalde rente toevoegen aan de hoofdbalans
- Het verminderen van de hoofdbalans
Het kantoor van de Controller of the Currency (OCC), dat de nationale banken reguleert, zegt dat veel wijzigingen in de lening de verschuldigde hoofdsaldo niet verminderen. Wellicht verontrustender is het nieuws dat een groot aantal leningwijzigingen al snel weer in het gedrang komt. Het is vaak slechts een tijdelijke oplossing en geen oplossing voor de lange termijn.
Leningaanpassingen kunnen resulteren in een verhoogde betaling
Dit klinkt misschien bizar voor u en in tegenstelling tot hoe een leningswijziging zou moeten werken, maar niet elke bank zal een leningaanpassing aanbieden die de hypotheekbetaling van een huiseigenaar verlaagt. Sommige banken zullen een leningaanpassing aanbieden die de betaling verhoogt. Verhoudingen van het bankgebruik, vaak met een bepaald percentage van uw bruto maandinkomen, om een nieuwe hypotheekbetaling te bepalen.
Als de financiële staat daartoe aanleiding geeft, kan de bank om een hogere betaling vragen.
Tijdelijke leningaanpassingen
Houd er rekening mee dat sommige banken een tijdelijke leningaanpassing aanbieden. Dit betekent dat een bank niet toestemt om een permanente leningaanpassing te doen, maar in plaats daarvan de volgende voorwaarden kan bieden:
- Het belangrijkste saldo blijft hetzelfde.
- Huiseigenaren wordt gevraagd om een nieuwe verlaagde betaling te doen.
- De termijn voor de nieuwe betaling is vastgesteld op 3 tot 6 maanden.
- De implicatie is dat als de huiseigenaar de nieuwe betalingen op tijd doet tijdens de tijdelijke limietwijzigingslimiet, de bank een permanente leningwijziging kan toestaan.
Aan het einde van de looptijd is de bank echter ook vrij om te zeggen: "Dank u wel, voor het geven van wat geld, maar uw lening is nu in gebreke." En de bank zou overgaan tot afscherming. Ik heb dit verhaal gehoord van verschillende Sacramento-klanten die door deze manoeuvre tot een korte verkoop werden gedwongen.
Banken verwerken korte verkopen niet tegelijkertijd met een leningaanpassing
De meeste banken zullen niet tegelijkertijd twee bestanden openen. U moet van tevoren beslissen of u een leningaanpassing of een korte verkoop wilt doorvoeren. Je zou de een of de ander moeten achtervolgen.
Een bank sluit een lopende kortverkooptransactie af als de huiseigenaar later besluit om een leningaanpassing uit te proberen. De tijdsduur voor het verwerken van een korte verkoop ten opzichte van een leningwijziging is ongeveer hetzelfde. Sommige leningaanpassingen duren 3 tot 6 maanden.
Het is oneerlijk tegenover een koper die te goeder trouw een aanbieding heeft gedaan voor een korte verkoop en ermee heeft ingestemd om te wachten op goedkeuring voor korte verkoop om te ontdekken dat de verkopers tweede gedachten hebben gehad en nu een leenswijziging willen doen in het midden van de korte verkoop.
Mijn advies is om je beslissing te nemen en vast te houden. Bovendien, huur geen enkel bedrijf in om een leningaanpassing voor u te doen, omdat u het zelf kunt aanvragen zonder iemand te betalen. Veel leningswijzigingsbedrijven zijn oplichters.
Waarom kan een korte verkoop de voorkeur hebben boven een leningaanpassing?
Huiseigenaren die liever de onderwaterwereld verlaten , geven er de voorkeur aan om een korte verkoop te doen in plaats van een leningaanpassing. Een korte verkoop betekent dat de bank een lagere uitbetaling accepteert en de lening vrijgeeft. Als uw huis dramatisch minder waard is dan het verschuldigde bedrag, kan het zinvoller zijn om een korte verkoop te doen en van de belaste schuld af te komen. Hier zijn nog andere factoren om te overwegen:
- Na 3 jaar kredietbehoud, als de prijzen stabiel blijven, kunnen huiseigenaren zich kwalificeren om een ander huis te kopen na een korte verkoop met een hypotheek en een betaalbare betaling.
- Zowel een leningwijziging als een korte verkoop kan van invloed zijn op het krediet . Maar beide oplossingen zijn over het algemeen beter dan een afscherming.
- Veel leningwijzigingen vragen om een instelbare rentebetaling die elk jaar kan worden verhoogd nadat de eerste vijf jaar met vastrentende betalingen zijn verstreken.
- De meeste korte verkoopvermeldingen die ik in Sacramento verkoop, hebben betrekking op verkopers die een kredietwijziging zijn geweigerd.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.