Een lezer vraagt: "Kunnen we nog steeds een lening krijgen om een huis te kopen nadat we de bank een koopakte hebben gegeven in plaats van afscherming? Ik ben in de war over de wachttijd. Ik wil graag profiteren van de markt van vandaag, maar mijn bank zei dat ik 3 jaar moet wachten en ik heb met verschillende hypotheekmakelaars gepraat en een zegt dit en een zegt dat: kunt u ons helpen? Hoe snel kunnen we een huis opnieuw kopen na een afscherming? "
Antwoord: uitstekende timing op die vraag met betrekking tot de wachttijd om een huis te kopen na het verlies van uw bestaande woning. Je timing is goed omdat de wachttijden voor conventionele leningen - de kruiden tussen het moment waarop de marktafscherming is voltooid en wanneer een koper een ander huis koopt - zijn veranderd. Daarvoor kijken we naar Fannie Mae.
Wat is Fannie Mae?
De entiteit die grote macht heeft op de conventionele hypotheekmarkt is Fannie Mae. Fannie Mae is Amerika's grootste hypotheekkoper, een quasi-overheidsentiteit, die hypothecaire leningen op de secundaire hypotheekmarkt koopt. Omdat Fannie Mae zou eindigen met de eigendommen terug als kredietnemers in gebreke blijven, heeft Fannie Mae een sterke interesse in het opstellen van strenge richtlijnen om de kans te verkleinen dat een lener in marktafscherming gaat.
Fannie Mae heeft zijn richtlijnen herzien en gaat nu over afzonderlijke wachttijden, afhankelijk van het type afscherming .
Bovendien, als je gedocumenteerde verzachtende omstandigheden hebt gedocumenteerd, zal dit een directe invloed hebben op het aantal jaren dat je moet wachten om een conventionele lening te krijgen.
Wat zijn gedocumenteerde verzachtende omstandigheden?
Fannie Mae zorgt voor verzachtende omstandigheden zoals:
- Dood (niet de jouwe, natuurlijk)
- Ziekte
- Taakoverdracht
- Ongeval resulterend in ernstig letsel
Over het algemeen zijn verzachtende omstandigheden dingen die buiten je machtsveld gebeuren en die van grote invloed zijn op je vermogen om betalingen aan je hypotheek te blijven doen.
Met gedocumenteerde verzachtende omstandigheden is de wachttijd minder dan zonder. Het spijt me te moeten zeggen dat het niet kunnen veroorloven een verhoging van de betaling als gevolg van een renteverhoging op uw verstelbare tarief hypotheek niet wordt beschouwd als een omstandigheid buiten uw macht.
Wachttijd om te kopen na afscherming
- Kopen na een afscherming
De wachttijd is 5 jaar tot 7 jaar.
- Kopen na een afscherming met verzachtende omstandigheden
De wachttijd is 3 jaar tot 7 jaar.
- Kopen na na een de-in-lieu van afscherming
De wachttijd is 4 jaar tot 7 jaar.
- Kopen na een de de-in-lieu van afscherming met verzachtende omstandigheden
De wachttijd is 2 jaar tot 7 jaar.
- Kopen na een korte verkoop
De wachttijd is in principe 2 tot 5 jaar. Een paar geldschieters lenen met 20% korting en geen wachttijd. Bovendien, als een verkoper geen 60 dagen te laat betalen heeft, zegt Fannie Mae dat de verkoper onmiddellijk een ander huis kan kopen, maar geen van de grote geldschieters zal zo'n lening financieren, dus het is een soort misvatting. FHA zegt 3 jaar, maar kopers moeten door veel hoepels springen. Ik heb jaren geleden gehoord van geïsoleerde gevallen voordat de regels opnieuw veranderden, waarbij een verkoper verhuisde naar een baanoverdracht en meer dan een bepaalde afstand verhuisde om zich te kwalificeren om onmiddellijk een huis te kopen na een korte verkoop . FHA heeft ook een beleid dat als de lener actueel en niet delinquent is, het onmiddellijk een lening toestaat.
Om uw specifieke vraag te beantwoorden, moet u echter, als u geen verzachtende omstandigheden heeft, vier jaar wachten vanaf de datum van voltooiing, dat wil zeggen de datum waarop uw akte in plaats van afscherming werd geregistreerd.
Naast de wachttijd vereisen sommige leningen 10% korting en een minimale FICO- score. Het huis dat u koopt, moet uw hoofdverblijfplaats zijn, geen vakantiewoning of vakantiehuis.
Fannie Mae geeft voortdurend nieuwe richtlijnen uit. Het bovenstaande beleid is van kracht voor leningaanvragen die na 1 augustus 2008 zijn ingediend, herzien in 2017.
Een paar leningen die via het HAFA-programma zijn voltooid en waarbij een standaard niet is ingediend, kunnen het mogelijk maken dat een korte verkoop wordt gerapporteerd als gewoon volledig betaald, waardoor het relatief eenvoudig is om in aanmerking te komen voor een andere woning na een korte verkoop. Bovendien zullen sommige particuliere banken portefeuilleleeningen aangaan de dag nadat een korte verkoop is voltooid, waardoor kredietnemers in aanmerking komen.
Vraag uw korte verkoopagent voor meer informatie. Zorg ervoor dat u vooraf wordt gekwalificeerd door een gerenommeerde lokale geldschieter.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.