Hoe worden huizen gedefinieerd als short sales?
Hoewel korte verkopen al een tijdje bestaan, vóór 2005, hadden de meeste mensen nog nooit van een korte verkoop gehoord. Als je de gemiddelde thuiskoper of verkoper toen had gevraagd: wat zijn short sales, ze kunnen het je waarschijnlijk niet vertellen. Dus, als je je afvraagt wat short sales is, ben je echt niet de enige.
In de eerste plaats beseffen dat er veel verkeerde informatie online is over short sales. U hebt voornamelijk makelaars in onroerend goed , bedrijven voor korte verkoopseminars en advocaten die op zoek zijn naar meer short-salesactiviteiten door middel van bloggen en posten op websites die zich bezighouden met short sales.
U leest iets over korte verkopen op de ene site die in direct conflict staan met informatie die u elders vindt.
Dat betekent niet noodzakelijk dat de uitleg die u krijgt over short sales verkeerd is. Het betekent dat korte verkopen veranderen en de regels veranderen voortdurend. Short sales is altijd in beweging. Of het kan betekenen dat de site waarop u zich bevindt, is geschreven door idioten. Moeilijk te zeggen.
Wat zijn korte verkopen?
U hoort de definitie van een korte verkoop die de eigenaars in gebreke zijn, maar dat is geen nauwkeurige beschrijving. Niet elke korte verkoop vereist een standaard. Niet elke verkoper van een korte verkoop is in afscherming .
Short sales gebeurt wanneer de bank ermee instemt een uitbetaling te accepteren voor minder dan het saldo van de lening. De hoogte van uw hypotheek is niet belangrijk. Wat belangrijk is, is de marktwaarde van uw huis.
U kunt een korte verkoop doen als uw woning meer waard is dan uw hypotheek zolang de netto-opbrengst lager is dan het totale saldo van uw lening.
In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, hoeft je huis geen onderwaterhuis te zijn om een korte verkoop te doen, hoewel de meeste huizen onder water staan.
Wat maakt een huis tot een korte verkoop?
Het is de netto-opbrengst voor de bank die bepaalt of het huis een korte verkoop is. Als de netto-opbrengst van de verkoop lager is dan het bedrag dat aan de bank is verschuldigd, dan is dat huis een korte verkoop .
Dit kan zelfs gebeuren als het huis meer waard is dan de hypotheek.
Om beter te illustreren, stel je voor dat je huis $ 200.000 waard is. Uw hypotheek, laten we zeggen, is $ 190.000. Op het eerste gezicht lijkt dit niet onder water of een korte verkoop te zijn. Wanneer u echter de verkoopkosten aftrekt, heeft u niet genoeg geld om de hypotheek volledig te betalen. Zodra u weet wat de afsluitkosten zijn van uw verkoper , inclusief de commissie, zult u merken dat die som maar liefst $ 16.000 of meer kan zijn.
$ 200.000 minder $ 16.000 aan sluitingskosten staat gelijk aan een nettobedrag van $ 184.000. In dit geval bent u $ 6.000 korter dan het betalen van uw hypotheek. Als u $ 16.000 bij de bank hebt en deze wilt sluiten, kunt u dat doen, en dan zou deze verkoop niet als een korte verkoop worden beschouwd.
Als u geen $ 16.000 heeft en nog steeds wilt verkopen, kunt u de bank vragen om een korte verkoop uit te voeren. Als de bank ermee instemt om $ 184.000 aan opbrengsten te ontvangen, wordt uw verkoop een korte verkoop.
Hoe worden short sales verkocht wanneer een verkoper niet standaard is?
Hoewel veel shortverkopen betrekking hebben op een woning in marktafscherming , is niet elke korte verkoop een afwachting van marktafscherming. Niet elke bank vereist een korte verkopend verkoper om te stoppen met het doen van hypotheekbetalingen . Sommige verkopers kunnen zich kwalificeren voor een korte verkoop zonder achterstand in te lopen.
Bij veel banken is dit de mogelijkheid van een default - het onvermijdelijke feit dat als een huiseigenaar op een bepaald pad blijft dat de huiseigenaar op een gegeven moment niet in staat zal zijn om hypotheekbetalingen te doen - dat de verkoper in aanmerking kan komen. Het is niet altijd nodig dat de verkoper achterblijft. Als een verkoper een korte verkoop kan doen zonder te late betalingen die een kredietrapport weerspiegelen, kan dit resulteren in een betere FICO voor de verkoper.
Er zijn ook bepaalde banken die instemmen met een strategische korte verkoop . Dit zijn short sales waarbij een verkoper het zich echt kan veroorloven om het huis te houden en betalingen te blijven doen, maar ervoor kiest om dit niet te doen. Het concept van een strategische korte verkoop werpt hackles op bij sommige mensen die vinden dat deze praktijk onaanvaardbaar is. Dat komt omdat sommige mensen geloven dat ze het recht hebben om hun overtuigingen en morele attitudes op te leggen aan een ander.
Iedereen heeft recht op zijn eigen overtuigingen. Niet iedereen heeft het recht om die overtuigingen op te dringen aan een ander.
Een bank die proactief short is gegaan, is Bank of America. Verkopers kunnen in aanmerking komen voor een korte verkoop van de Bank of America onder omstandigheden die een andere bank mogelijk weigert. Als een verkoper bijvoorbeeld een Coöperatieve short-sale van de Bank of America zou willen doen, zou een verkoper contact moeten opnemen met een short-sale-agent die gespecialiseerd is in korte verkopen van Bank of America.