Een lezer vraagt: "Moeten we stoppen met het maken van onze hypotheekbetalingen terwijl ons huis als een korte verkoop op de markt is? We hebben geprobeerd een leningaanpassing te doen met onze geldschieter, maar onze aanvraag werd geweigerd omdat we actueel waren. als we in gebreke zouden blijven, zou het ons helpen. Maar we zijn zoveel meer te danken aan ons huis, ik ben mijn baan kwijt en kan het echt niet betalen om geld te blijven verdienen. Kun je ons helpen? '
Antwoord: Ten eerste, laat me zeggen dat mijn hart naar jou uitgaat. Ik spreek elke dag met vele short-selling verkopers in uw positie en besef hoe moeilijk verkopers zijn. In Sacramento, waar ik werk, was meer dan de helft van de omzet in 2008 een tekortverkoop en gedwongen verkopen, en deze situatie wordt weerspiegeld in veel andere delen van het land. Je bent niet alleen.
Niemand, behalve een advocaat, kan u vertellen of u moet stoppen met het doen van uw hypotheekbetalingen, met name niet met makelaars , omdat we geen licentie hebben om juridisch advies te geven. Dit is een persoonlijke beslissing die verkopers voor zichzelf moeten nemen. Dit heeft gevolgen als u stopt met betalen. Hier zijn een paar dingen om te overwegen:
Ben je bereid om door marktafscherming te gaan?
Typisch, zullen de geldschieters geen korte verkoop autoriseren tot de verkoper een koper vindt, maar die status verandert. Realiseer je dat er geen garantie is dat een geldschieter een korte verkoop accepteert, en niet elke geldschieter is verplicht om je te laten verkopen op een korte verkoop.
Als u begint met het korte verkoopproces en stopt met het uitvoeren van uw betalingen, mocht de korte verkoop worden geweigerd en u kunt de achterstallige betalingen niet goedmaken, dan loopt u mogelijk onvrijwillig uw huis verloren door marktafscherming . Veel short sellers komen in het proces met de gedachte dat als de geldschieter hun korte verkoop niet goedkeurt, ze bereid zijn om het onroerend goed te laten gaan.
Voordelen voor het maken van uw hypotheekbetalingen tijdens een korte verkoop
Als het u lukt om betalingen te blijven doen terwijl uw woning op de markt is, kan het om deze redenen voordelig zijn om dit te doen:
- Kwalificeer je om een nieuw huis te kopen .
Fannie Mae-richtlijnen, uitgegeven in augustus 2008, zeggen dat een lener na een korte verkoop onmiddellijk een ander huis kan kopen als de lener nooit delinquent was, voldoet aan zijn "buitensporige eerdere hypotheekdelinquentiebeleid" en niet verplicht is om de short-sale geldschieter terug te betalen , inclusief een tekortoordeel .
Het is moeilijk om een geldschieter te vinden die het zal doen, maar er zijn kleinere banken met hun eigen portefeuilles die niet verkopen aan Fannie Mae en een dergelijke lening misschien overwegen. Aan de andere kant, FHA-richtlijnen zeggen dat als de koper nooit te laat is, FHA onmiddellijk na een korte verkoop een lening zal afsluiten. HAFA 2013-richtlijnen stellen geldverstrekkers in staat om Paid in Full te melden, dus dat maakt een groot verschil voor een kredietrapport .
- Bescherm krediet
Het houden van uw huidige hypotheek helpt ook uw kredietwaardigheid omdat uw kredietrapport geen late betalingen weergeeft. Realiseer u dat een kredietverstrekker uw kortingsbon wel als kredietscore factorcode # 22 kan melden, die uw FICO nog enigszins zal laten vallen.
- Gemoedsrust
Niet achterblijven bij uw betalingen maakt het voor sommige verkopers gemakkelijker om met een korte verkoop om te gaan omdat het stigma van delinquent afwezig is en ze 's nachts beter slapen.
- Annuleren zonder boete
Als uw huis niet verkoopt of een geldschieter weigert een aanbieding van uw short-selling koper te accepteren, bijvoorbeeld in Californië, bent u vrij om de aanbieding te annuleren en uw huis zonder aansprakelijkheid te houden.
Redenen om te stoppen met het doen van uw hypotheekbetalingen tijdens een korte verkoop
Sommige verkopers hebben te maken met extreme financiële problemen en hebben niet de mogelijkheid om te beslissen of ze hypotheekbetalingen blijven doen. Andere verkopers stoppen opzettelijk met betalen.
- Meer motivatie voor banken om short sales te accepteren
Hoewel het niet nodig is om in gebreke te blijven voordat een bank een korte verkoop in overweging neemt, zijn de bestanden die voorrang krijgen standaard in gebreke.
- Lenders kunnen terugbetaling niet verplichten
Je kunt geen bloed uit een biet persen, hoewel ik banken ken die hebben geprobeerd. Typisch, als een lener een echte ontbering onder ogen ziet en geen activa of middelen heeft om een hypotheekbetaling te verrichten, zal de geldschieter waarschijnlijk niet proberen de lener te dwingen om iets terug te betalen. Het betekent niet dat een geldschieter geen recht heeft op een tekortoordeel , als de omstandigheden dit rechtvaardigen.
- Schaf fondsen aan om te verhuizen
Het spreekt vanzelf dat als u de bank niet betaalt, geld dat normaal gesproken aan die uitgave zou worden besteed, in plaats daarvan kan worden gebruikt om de eerste, laatste en een borg op een huur te betalen.
Nadeel van naar de standaard gaan tijdens een korte verkoop
Er is geen gratis lunch. Terwijl sommige verkopers blij zijn weg te lopen van een huis in marktafscherming, zouden anderen liever een korte verkoop voltooien en de gedachte aan een afscherming vrezen.
- Kredietverslag zou kunnen lijden
Short sales en marktafscherming hebben invloed op het krediet . Naast een Credit Score Factor Code # 22, kan de kredietverstrekker uw delinquente hypotheekbetalingen ook aan de kredietbureaus melden. Sommige kredietverstrekkers kunnen een korte verkoop melden die volledig is betaald als u na 2013 een korte verkoop van HAFA hebt voltooid, wat uw kredietwaardigheid niet zou beïnvloeden.
- Beperkt voor het kopen van een nieuw huis
Hoewel ik verwacht dat beperkingen enigszins versoepeld kunnen worden vanwege het toenemende aantal faillissementen en short sales, zijn op dit moment leners met een 60-dagen-late betaling of meer verplicht door Fannie Mae om twee jaar te wachten om een ander huis te kopen. Golden 1 Credit Union in Californië biedt een wachtperiode van geval tot geval voor leners die aan bepaalde criteria voldoen. Bepaalde HAFA-richtlijnen staan een onmiddellijke terugkoop toe. Praat met je agent.
- Verlies huis van marktafscherming
Als u de terugbetalingen niet kunt goedmaken voorafgaand aan de verkoop van de trustee of sheriff, kunt u uw huis bij de bank verliezen.