Overwegende dat een korte verkoop omvat het aanbieden van de woning te koop, over het algemeen genoteerd via MLS .
Potentiële huizenkopers maken afspraken om het huis te bekijken, sommigen maken lowballaanbiedingen , agenten houden open huizen en in het algemeen zal het leven van een verkoper worden verstoord, alles in de hoop dat een koper het huis zal kopen.
Basisprincipes van een korte verkoop
Korte verkopen vinden plaats wanneer een geldschieter ermee instemt om minder te accepteren dan het verschuldigde bedrag tegenover het huis of omdat er niet voldoende eigen vermogen is om alle verkoopkosten te betalen en te betalen. Niet alle geldschieters zullen een korte verkoop onderhandelen, en dat is de reden waarom een makelaar in onroerend goed of een advocaat een enorme hulp kan zijn door contact op te nemen met de loss mitigation-afdeling van de kredietverstrekker om erachter te komen.
Je kunt niet gewoon op een ochtend wakker worden en besluiten dat je je huis met verlies gaat verkopen door een korte verkoop te vragen. Vroeger zouden kredietverstrekkers zelfs geen korte verkoop overwegen als uw betalingen actueel zijn, maar dat is veranderd. Realiseer je echter dat geldschieters meer bereid zullen zijn om te onderhandelen als je betalingen achterstallig zijn.
Plus, als u geldmiddelen bezit, kan de geldschieter proberen om op die rekeningen te tikken.
Hoe wordt het krediet van een korte verkoop beïnvloed?
Eerlijke Isaac heeft een rapport uitgegeven waarin staat dat de kredietscores hetzelfde zijn, of een verkoper een korte verkoop of een afscherming doet. Fair Issac zegt dat de gemiddelde punten verloren op een FICO- score zijn als volgt:
- 30 dagen te laat: 40 tot 110 punten
- 90 dagen te laat: 70 tot 135 punten
- Marktafscherming, korte verkoop of daad-in-lieu: 85 tot 160
- Faillissement: 130 tot 240
- Marktafscherming of ter vervanging van marktafscherming: beide oplossingen hebben hetzelfde effect, zegt David Steep van Vitek Mortgage. Verkopers hebben een treffer van 200 tot 300 punten, afhankelijk van de algehele kredietvoorwaarde. Dit betekent dat als de FICO-score van een verkoper voordat de afscherming 680 was, deze zo laag als 380 kon dalen.
- Korte verkoop: Steep beweert dat het effect van een korte verkoop (waardoor de verkopers meer dan 59 dagen te laat zijn) op het kredietrapport van een verkoper identiek is aan die van een afscherming. Het ding op krediet zal verschijnen als een pre-afscherming in de inwisselstatus, Steep zegt, wat resulteert in een verlies van 200 tot 300 punten. Dit betekent dat een verkopende verkoper met een vorige FICO van 720 het van 520 naar 420 zou kunnen zien dalen.
Mijn persoonlijke ervaring als agent is enigszins anders geweest. Ik voltooide een korte verkoop voor een verkoper van Sacramento die 90 dagen achterliep op haar hypotheek. Een paar maanden nadat haar korte verkoop was gesloten, controleerde ze haar kredietrapport en ontdekte dat haar FICO met slechts 100 punten daalde tot 671. Ik vermoed dat de situatie van elke verkoper varieert.
Catherine Coy, een hypotheekmakelaar in Zuid-Californië, is het met Steep eens.
"Het effect op het kredietrapport van een consument - afscherming versus korte verkoop - is het verschil tussen een treffer door een trein of een bus," zegt Coy, die spreekt over leners die enkele maanden achterstallig zijn. In de loop der jaren hebben korte verkopen echter de neiging om steeds minder stigma te dragen.
Wachtperiode voordat u een ander huis koopt
- Foreclosure of Deed-in-Lieu van Foreclosure: Steile zegt een verkoper die wil kopen een ander huis na afscherming zal eindigen wachten ongeveer 24 tot 72 maanden voordat een geldschieter elke vorm van rente die logisch is. Coy zegt: "Het goede nieuws is een korte verkoop waarmee de consument binnen twee jaar een institutionele lening voor een nieuw huis kan krijgen".
- Korte verkoop: sommige agenten zeggen dat het goede nieuws voor verkopers met een korte verkoop is dat het wachten veel korter duurt voordat ze een ander huis kopen , en de richtlijnen van Fannie Mae in 2008 hebben nieuwe procedures aangenomen.
Kan een verkoper binnen twee jaar opnieuw kopen? Niet echt, zegt Coy, "Het is een absolute mythe dat een consument 'binnen ongeveer 18 maanden weer kan kopen tegen een goede rente.' De richtlijnen van Fannie Mae vereisen echter slechts 48 maanden kruiden, en dat is niet zo goed nieuws voor agenten die gespecialiseerd zijn in short sales. "
FHA heeft in 2010 richtlijnen aangenomen waarin staat dat een verkoper die actueel is en een korte verkoop doet, mogelijk in aanmerking komt om onmiddellijk een ander huis te kopen. Lenders zijn niet zo snel om die richtlijnen te volgen. Echter, Flagstar Bank gaf een shortaanbieder van Elk Grove een nieuwe lening binnen 2 maanden na het sluiten van zijn korte verkoop en die verkoper was op dat moment actief. FHA kan een lening goedkeuren voor een verkopende verkoper die in aanmerking komt voor het Back to Work-programma na een jaar.
Merk op dat Fannie Mae-richtlijnen een verkoper toestaan om onmiddellijk een nieuwe lening aan te vragen om een ander huis te kopen als die verkoper de betalingen actueel houdt, geen achterstallige betalingen van meer dan 30 dagen heeft gedaan en niet akkoord is gegaan met het terugbetalen van de schuldverlichting. Bovendien zijn het de late betalingen die van grote invloed zijn op uw kredietrapport, niet op de korte verkoop.
Marktafscherming of Short Sale-beslissing
Als je een verkoper bent die probeert te beslissen of je een huis verhindert door afscherming in plaats van een korte verkoop, dan is het misschien geen voordeel om je tegoed te redden als je een korte verkoop doet, zegt Coy. Ze meldt dat volgens "Score Factor Code # 22, er geen kredietscore voordeel is voor een delinquente lener op een korte verkoop over een afscherming."
Ik heb daar echter mijn twijfels over. Van wat ik heb gezien, is er minder schade aan een kredietrapport na een korte verkoop met te laat betaald dan een afscherming. Bovendien is een ander voordeel voor degenen met achterstallige vorderingen op hun krediet de mogelijkheid om een ander huis te kopen met behulp van conventionele financiering binnen 4 jaar gedurende de periode van 7 jaar die nodig is voor gedwongen verkopen. Sommige geldschieters zullen een lening afsluiten voor een nieuw huis, de dag nadat een korte verkoop is gesloten. Er zijn andere korte verkoopvoordelen ten opzichte van een afscherming. Maar zoek juridisch en fiscaal advies voordat u die beslissing neemt.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.