Hoe een korte verkoop wordt afgehandeld van begin tot einde
Het korte verkoopproces is nog steeds een raadsel voor veel mensen, zelfs na al die jaren, dus er is geen reden tot ongerustheid als u niet precies weet hoe het korte verkoopproces werkt. Veel kopersagenten zijn in de war; verbaasde kopers zijn op zoek naar richting, en niet elke short sale listing-agent weet hoe hij een short-sale moet doen . Je zou hopen dat mensen die in de vastgoedsector zitten, het een en ander over het korte verkoopproces hebben geleerd, maar helaas is short sales niet ieders kopje thee.
De basis van een korte verkoop
Banken verlenen short sales voor 2 basisredenen: de verkoper heeft een ontbering en er is niet voldoende eigen vermogen om de hypotheek af te betalen na het betalen van de verkoopkosten.
Een paar voorbeelden van een ontbering zijn:
- Werkloosheid / verminderd inkomen
- Scheiden
- Medisch noodgeval
- Opdrachtoverdracht buiten de stad
- Faillissement
- Dood
De verkoper moet een financieel pakket voorbereiden voor indiening bij de bank voor short selling. Elke bank heeft zijn eigen richtlijnen, maar met uitzondering van Wachovia, de beste korte verkoop ter wereld, is de basisprocedure vergelijkbaar van bank tot bank. Het korte-verkooppakket van de verkoper bestaat waarschijnlijk uit:
- Autorisatiebrief, waarmee uw agent met de bank kan spreken.
- Voorlopige slotverklaring
- Financiële afrekening of RMA voltooid
- Verkeerde brief van de verkoper
- 2 jaar belastingaangifte
- 2 jaar W-2s
- 30 dagen loonstrook
- Laatste 2 maanden bankafschriften
- Vergelijkende marktanalyse of lijst van recente vergelijkbare verkopen
Het schrijven van de Short Sale-aanbieding en het indienen bij de bank
Voordat een koper een korte verkoopaanbieding schrijft, moet een koper zijn of haar vertegenwoordiger vragen om een lijst met vergelijkbare verkopen . Banken zijn niet bezig met het vrijgeven van hypotheekverplichtingen tegen bodemprijzen. De bank wil iets van de marktwaarde ontvangen.
De korte verkoopprijs kan weinig invloed hebben op de marktwaarde en kan in feite lager zijn dan de vergelijkbare omzet om meerdere aanbiedingen aan te moedigen.
Sommige korte verkopen kunnen beginnen vóór een aanbieding, maar meestal start de bank de procedure bij ontvangst van een geaccepteerde koopaanbieding. Nadat de verkoper de aanbieding heeft geaccepteerd, verzendt de listingagent de volgende artikelen naar de bank:
- Listing overeenkomst
- Uitgevoerde aankoopaanbieding
- Voorlopige brief van de koper, kopie van de cheque met het serieuze geld en bewijs van fondsen
- Kortingspakket van de verkoper
Als het pakket onvolledig is, zal het korte verkoopproces worden vertraagd. In dit geval kan de bank het pakket zelfs vernietigen. Sommige bankmedewerkers hebben weinig geduld voor foutenmarges.
Het korte verkoopproces bij de bank
Kopers kunnen heel lang wachten om antwoord te krijgen van de bank. Het is absoluut noodzakelijk dat de listingagent de bank regelmatig belt en zorgvuldige aantekeningen maakt van het korte verkoopproces. Kopers kunnen zo moe worden van het wachten op korte verkoopgoedkeuring dat ze de behoefte voelen om te dreigen te annuleren als ze binnen een bepaalde periode geen antwoord krijgen.
Dat soort houding is zelfvernietigend en zal het korte verkoopproces niet versnellen. Als kopers het type zijn met weinig geduld, is een korte verkoop misschien niet de beste optie voor hen.
Verder mag een agent van de koper niet zonder toestemming met de kredietgever spreken, dus vraag uw agent niet om de bank te bellen. Het zal niet werken.
Hierna volgt een typisch kort verkoopproces bij de bank:
- Bank bevestigt ontvangst van het bestand. Dit kan 10 dagen tot een maand duren.
- Een onderhandelaar is toegewezen. Dit kan 2 tot 3 tot 30 dagen duren.
- Een BPO wordt besteld. De bank zal waarschijnlijk weigeren om de resultaten van de BPO te delen.
- Een tweede onderhandelaar kan worden toegewezen. Dit kan nog 30 dagen duren.
- Het bestand wordt ter beoordeling verzonden op basis van de PSA . Dit kan 2 weken tot 30 dagen duren.
- De bank kan dan vragen dat alle partijen een ondertekende arm's length ondertekenen.
- De bank geeft een korte verkoopbevestigingsbrief af .
- De koper annuleert.
Ik gooide in die laatste regel omdat ik soms mijn short sales in Sacramento drie of vier keer moest verkopen voordat een koper vasthoudt aan de transactie.
Kopers worden boos en geïrriteerd omdat het korte verkoopproces zo lang kan zijn dat ze soms annuleren zonder iemand te vertellen, laat staan hun agent. Sommige korte verkopen krijgen goedkeuring binnen 2 tot 8 weken. Anderen kunnen gemiddeld 90 tot 120 dagen duren. De lengte van de korte verkoop is doorgaans afhankelijk van de belegger en niet van de bank.
Een beste short sale-agent kan helpen om het korte verkoopproces te versnellen door bovenaan het bestand te blijven en de bank aansprakelijk te houden. Een of twee keer per week inchecken bij de bank is noodzakelijk. Het herkennen van het gedrag van incompetente onderhandelaars en het vragen om vervanging is vaak ook noodzakelijk. Wees nooit bang om te escaleren.
Kruis je vingers, de onderhandelaar wil dat het bestand net zo lang voorbij is als jij. Vaak kan het van tevoren indienen van complete pakketten ook helpen om het proces te versnellen.
Tip: een groot deel van de tijd heeft de listing-agent een idee wanneer de goedkeuring komt nadat het bestand voor uiteindelijke beoordeling is verzonden. Op dat moment willen kopers misschien het leenproces starten, zodat ze een voorsprong hebben als de bank slechts twee weken sluit.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.