Overname van de lening van een ander geeft zin voor sommige huizenkopers
Vooruitlopend echter vinden hypothecaire leningveronderstellingen een plaats in de vastgoedmarkt. Ze zijn niet voor elke koper thuis en passen niet in de doelstellingen van elke verkoper. Maar in sommige gevallen is een veronderstelling van een lening de beste keuze voor alle betrokken partijen, uiteraard met dien verstande dat de bestaande kredietverstrekker een overname van de lening mogelijk zal maken.
Dat is op zichzelf de kicker.
Waarom sommige kopers een nieuwe lening verkiezen boven een hypothecaire lening
- Te veel equity
Een deel van de reden waarom de veronderstellingen van de lening niet werden gebruikt tijdens de late jaren tachtig en het begin van de jaren negentig, was dat verkopers tijdens de hoogconjunctuur te veel aandelen hadden en dat kopers niet genoeg geld hadden om de kloof tussen de lening en de verkoopprijs te overbruggen. Veel verkopers waren niet bereid financiering van de eigenaar te doen.
- Lage rentetarieven
Een andere reden dat de veronderstellingen voor leningen al tientallen jaren uit de boot vallen, was dat kopers meestal een lagere rente konden krijgen door een nieuwe lening aan te gaan dan door de bestaande lening aan te nemen. Het had weinig financiële zin om een lening van 7 procent aan te nemen wanneer de bank in de straat 5 procent aanbood.
- Vervoerclausules
De belangrijkste reden dat er van 1990 tot en met 2009 maar weinig kopers volgden met hypotheses over de lening, was omdat bijna elke hypotheek een vervreemingsclausule bevatte. Een vervreemingsclausule in de hypotheek gaf de bank het recht om te versnellen , wat betekent dat onmiddellijke betaling volledig wordt geëist, in geval van overdracht van de titel.
Alvorens een hypothecaire lening te overwegen
Het klimaat moet kloppen voor een aanname van hypothecaire leningen. Er zijn over het algemeen drie soorten leningen die veronderstellingen mogelijk maken: FHA-leningen en VA-leningen en leningen met bankportefeuilles. Andere leningen vragen meestal om volledige betaling in het geval dat het huis aan een andere koper wordt verkocht. Soms zijn kopers onderworpen aan de titel en gaan ze niet uit van de lening. Het kopen van een huis onderworpen aan kan riskant zijn. Alvorens een veronderstelling van een lening te overwegen:
- Vergelijk rentetarieven
Wanneer de rente hoger is dan de rentevoet van de bestaande lening , kan het financieel zinvol zijn om de bestaande lening aan te nemen tegen een lagere rente. Het verschil in een maandelijkse betaling van $ 200.000 op 5 procent versus 7 procent is $ 257 per maand. Over 5 jaar, dat is een besparing van $ 15.420.
- Vergelijk leningkosten
Vanwege federale TRID- vereisten zijn kredietverstrekkers verplicht kredietnemers een inschatting te geven van de afsluitkosten, de zogenaamde 'loan estimate'. De lening schatting beschrijft alle kosten die samenhangen met het verkrijgen van een hypotheek . Over het algemeen betalen kopers veel meer leengeld om een nieuwe lening te krijgen dan het kost om een bestaande lening aan te nemen. Het verschil kan enkele duizenden dollars of meer zijn. Vraag de bank om u een verklaring te geven met de kosten van de leningovername.
- Zorg voor een verklaring van de begunstigde en een kopie van de hypotheek
Voordat u het woord van de verkoper aanvaardt en geld uitgaf aan huisinspecties , ontvangt u een kopie van de verklaring van de begunstigde om het onbetaalde saldo van de lening te bepalen en of de lening werkelijk aannemelijk is. In zachtere vastgoedmarkten kan het verschil tussen het onbetaalde saldo en de verkoopprijs laag genoeg zijn dat u met een vooruitbetaling van 10 of 20 procent contant aan de lening kunt betalen.
Het is verstandig om een vastgoedadvocaat te raadplegen om meer te weten te komen over uw rechten en verantwoordelijkheden voordat u zich toelegt op creatieve financieringsmogelijkheden. Niets is ooit meer een slam dunk.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.