Hoe verkopers verkopen Carry-back hypotheken
Reasons verkopers carry-back hypotheken
Wanneer de rentetarieven hoog zijn of de kredietrichtlijnen worden aangescherpt, vragen kopers aan verkopers om in plaats van de bank te handelen en de financiering voor hen te dragen. Als de woning gratis en duidelijk is zonder bestaande leningen, kan de verkoper de volledige financiering dragen of kan de koper een conventionele lening met een vaste rente krijgen voor een deel van de aankoopprijs en de verkoper vragen het saldo te financieren.
Als er een bestaande lening aan het huis is gekoppeld, kunnen verkopers de kopers de bestaande leningbetalingen laten overnemen, hoewel de lening op naam van de verkoper blijft staan. Het verschil tussen de verkoopprijs minus de vooruitbetaling en de bestaande lening is het eigen vermogen dat de verkoper als lening zou hebben.
Verkopers komen overeen om een deel of alle financiering voor verschillende redenen te dragen, waarvan sommige:
- Het is een markt voor soft of down vastgoed . Door de eigenaar gefinancierde financiering zal een groter aantal kopers aantrekken.
- De kopers komen niet in aanmerking voor een conventionele lening.
- De verkoper wordt geconfronteerd met meerwaarden op de verkoop van het onroerend goed en kan dat gedeelte uitstellen dat wordt gefinancierd.
- De financiering geeft de verkoper een beter rendement dan een geldmarktrekening.
- Verkopers willen soms een maandelijks inkomen.
- Het pand is niet conform en geen kredietverstrekker zal lenen.
- Vaak kunnen verkopers een hogere verkoopprijs ontvangen in ruil voor het aanbieden van financiering door de eigenaar.
Nadelen van de Carry-Back-hypotheek van de verkoper
- De koper kan de betalingen in gebreke laten, waardoor de verkoper de executieprocedure moet starten.
- Na afscherming, het terugbetalen van de bestaande kredietverstrekker, als er een bestaande lening is, die sluitingskosten en provisies voor onroerend goed betaalt, is het mogelijk dat de verkoper geen eigen vermogen meer heeft.
- Verkopers die hypotheken terugnemen, hebben contant geld in beslag genomen door het bij het onroerend goed te betrekken.
De verkoper omzetten in contanten
Er is een grote pool van particuliere beleggers op de markt die regelmatig carry-back-instrumenten van de verkoper kopen. Ze betalen echter geen nominale waarde. Beleggers kijken naar het rendement dat ze gedurende de looptijd van de belegging ontvangen en dit rendement kan worden verhoogd als de belegger minder betaalt dan het openstaande saldo.
De kortingen variëren over de hele linie, maar verkopers kunnen verwachten dat ze 10 tot 30 procent van het onbetaalde saldo verliezen, afhankelijk van het volgende:
- Kruiden . Dit betekent hoe lang de verkoper betalingen heeft ontvangen voor de carry-backfinanciering. Een verkoper die binnen een periode van 12 maanden tijdige betalingen heeft ontvangen, ontvangt meer contanten dan een verkoper met een geheel nieuwe hypotheek.
- Rentevoet . Hoe hoger de rentevoet, hoe lager de korting. Een lagere rente zal beleggers aantrekken die een hogere korting willen.
- Hypotheek termijn . Lange termijnhypotheken zoals een 30-jarige hypotheek zijn niet zo aantrekkelijk voor een belegger als een hypotheek op korte termijn; daarom worden langetermijnhypotheken meestal tegen hogere kortingen verkocht dan op korte termijn.
- Vooruitbetaling boetes en late kosten . Vervroegde hypotheken met een boete voor vooruitbetaling en een late betaling zijn ook aantrekkelijker voor beleggers, wat de toegepaste discontovoet beïnvloedt.
- Lening-to-value ratio . Lagere loan-to-value ratio's ontvangen gunstiger kortingen. Hogere ratio's worden beschouwd als groter risico en de kortingen zijn steiler.
Beleggers houden ook rekening met het type beveiliging, de getaxeerde waarde, locatie, voorzieningen, staat en de kredietwaardigheid, indien bekend, van de kopers.
Verkoopkosten voor een Carry-back-hypotheek
De belegger kan de verkoper van een carry-back-hypotheek vragen alle kosten op te halen die gepaard gaan met de verkoop van het biljet en de hypotheek. Mogelijk wordt u gevraagd om dergelijke kosten te betalen als:
- Titelbeleid
- Escrow Fee
- Documentvoorbereiding
- taxatie
- Verklaring van de begunstigde
- Koerier / overschrijving
- opname
- Commissie, indien van toepassing
Beleggers vinden om Carry-Back-hypotheken aan te schaffen
Er zijn particuliere investeerders en commerciële investeerders. Sommige worden vertegenwoordigd door hypotheekmakelaars , andere zijn niet:
- Abonneer u op investeringsnieuwsbrieven.
- Het internet doorzoeken.
- Kijk in de advertenties van uw lokale krant.
- Roep makelaars in onroerend goed die handelen in vastgoedbeleggingen.
- Laat je vingers het wandelen in de Gouden Gids doen.
- Vraag vrienden en familieleden.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.