Tegenwoordig zijn aankoopopties, lease-opties en lease-aankoopovereenkomsten drie verschillende financieringsdocumenten. De varianties zijn staatsspecifiek en niet alle staten hebben identieke wetten.
Alvorens een overeenkomst met een verkoper aan te gaan, moeten kopers advies inwinnen bij een vastgoedadvocaat. De onderstaande informatie is een overzicht en is niet bedoeld om te worden opgevat als juridisch advies.
Basisprincipes van een optie
- De koper betaalt de verkoper optiegeld voor het recht om later het pand te kopen. Deze optie geld kan aanzienlijk zijn of zo weinig als $ 1.
- De koper en verkoper kunnen een koopprijs overeenkomen of de koper kan overeenkomen om de marktwaarde te betalen op het moment dat de optie wordt uitgeoefend. Het is bespreekbaar. De meeste kopers willen echter de toekomstige aankoopprijs bij aanvang van de optie vergrendelen.
- De looptijd van de optieovereenkomst is bespreekbaar, maar de algemene lengte is meestal van één jaar tot drie jaar.
- Optiegeld wordt zelden terugbetaald.
- Niemand anders kan de woning kopen tijdens de optieperiode.
- De koper kan de optie aan iemand anders verkopen.
- Als de koper de optie niet uitoefent en de eigenschap aan het einde van de optie koopt, vervalt de optie.
- De koper is niet verplicht om de woning te kopen.
Basisprincipes van een lease-optie
- De koper betaalt de verkoper optiegeld voor het recht om later het pand te kopen. Het leaseoptie-geld kan aanzienlijk zijn.
- De koper en verkoper kunnen nu een koopprijs overeenkomen of de koper kan overeenkomen om de marktwaarde te betalen op het moment dat de optie wordt uitgeoefend. Het is bespreekbaar. De meeste kopers willen de toekomstige aankoopprijs echter bij aanvang van de leaseoptie vergrendelen.
- Tijdens de looptijd van de lease-optie gaat de koper ermee akkoord om de woning van de verkoper te huren voor een vooraf bepaald huurbedrag.
- De looptijd van de leaseoptieovereenkomst is bespreekbaar, maar de algemene lengte is over het algemeen van een jaar tot drie jaar.
- De optie geld is over het algemeen niet van toepassing op de aanbetaling.
- Een deel van de maandelijkse huurbetaling is meestal van toepassing op de aankoopprijs.
- Optiegeld wordt zelden terugbetaald.
- Niemand anders kan de woning kopen tijdens de huuroptieperiode.
- De koper kan de lease-optie doorgaans niet toewijzen zonder toestemming van de verkoper.
- Als de koper de lease-optie niet uitoefent en de woning koopt aan het einde van de leaseoptie, vervalt de optie.
- De koper is niet verplicht om de woning te kopen.
Basisprincipes van een lease-aankoop
- De koper betaalt de verkoper optiegeld voor het recht om later het pand te kopen. Deze optie geld kan aanzienlijk zijn.
- De koper en de verkoper komen een koopprijs overeen, vaak op of iets hoger dan de marktwaarde.
- Gedurende de looptijd van de optie gaat de koper ermee akkoord om de woning van de verkoper te huren voor een vooraf bepaald huurbedrag.
- De looptijd van de huurkoopovereenkomst is bespreekbaar, maar de algemene lengte is doorgaans van één jaar tot drie jaar, op welk moment de koper bankfinanciering aanvraagt en de verkoper volledig betaalt.
- De optie geld is over het algemeen niet van toepassing op de aanbetaling.
- Een deel van de maandelijkse leasebetalingen is meestal van toepassing op de aankoopprijs.
- Optie geld is niet restitueerbaar.
- Niemand anders kan de woning kopen tenzij de koper in gebreke blijft.
- De koper kan de leaseovereenkomst meestal niet toewijzen zonder toestemming van de verkoper.
- Kopers zijn vaak verantwoordelijk voor het onderhoud van het onroerend goed en betalen alle kosten in verband met het onderhoud, inclusief belastingen en verzekeringen.
- De koper is verplicht om de woning te kopen.
Een lease-optie / lease-aankoop doen
Huur een onroerendgoedadvocaat in om de documenten te tekenen en uw rechten uit te leggen, waaronder die van bezit en standaardgevolgen. Het pand kan worden bezwaard met onderliggende leningen die vervreemingsclausules bevatten, waardoor de kredietgever het recht heeft om de leningen bij verkoop te versnellen .
Soms geven verkopers de optie geld aan hun makelaar als volledige betaling van provisie . Agenten zijn niet altijd betrokken bij de uitoefening van lease-opties of de uitvoering van lease-aankoopovereenkomsten en, zelfs als u vertegenwoordiging van makelaars hebt behouden, heeft u nog steeds een vastgoedadvocaat nodig. Agenten zijn geen advocaten en kunnen geen juridisch advies geven.
In het geval van een huurkoop, verkrijgt u alle toelichtingen en voert u uw due diligence uit, net zoals u zou doen bij een reguliere verkoop. Dit betekent:
- Ontvang een huisinspectie .
- Onderzoek het titelbeleid .
- Vraag een beoordeling .
- Lees de openbaarmakingen van de verkoper .
- Overweeg het verkrijgen van plaaginspecties , een dakcertificering , een huisgarantieregeling en het inhuren van andere gekwalificeerde inspecteurs.
Leasekoopvoordelen voor verkopers en kopers
Leaseaankoopovereenkomsten worden vaak aangeboden door verkopers van moeilijk te verkopen objecten . Denk er over na; als het onroerend goed gemakkelijk te verkopen was, zou de verkoper het verkopen aan een conventionele koper die de verkoper contant zou betalen.
- Verkopers krijgen over het algemeen een marktwaarde tegen de huidige prijzen en verlichting bij het betalen van een hypotheek op een leegstaand object.
- Hoewel de leasebetalingen de markthuur kunnen overschrijden, bouwt de koper een aanbetaling op en betaalt het bankbedrijf dat het onroerend goed verder zal waarderen dan de overeengekomen inkoopprijs.
- Kopers doen over het algemeen een kleine aanbetaling, met weinig of geen kwalificatie, waardoor een huuraankoop een aantrekkelijke manier is om te profiteren van de voordelen van eigenwoningbezit.
- Kopers ontvangen ook een gedwongen spaarplan, aangezien een deel van de leasebetaling wordt gecrediteerd in de richting van de aankoopprijs aan het einde van de leaseoptieovereenkomst.
- Als de koper in gebreke blijft, betaalt de verkoper geen enkel deel van de leasebetalingen of de optiegeld terug en behoudt hij mogelijk het recht om te vervolgen voor specifieke prestaties.
Neem voor meer informatie contact op met een vastgoedadvocaat.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.