Definitie: Taal in een hypotheek of trustakte die de geldschieter toestaat de lening onmiddellijk opeisbaar te maken in het geval dat de eigenaar de woning verkoopt of de eigendom van de woning overdraagt. Bijna elke lening bevat vandaag een vervreemingsclausule, wat betekent dat de titel niet kan worden overgedragen en dat een koper niet kan kopen onder een bestaande lening zonder een verkoopclausule te activeren.
Een verkoopclausule is hetzelfde als een vervreemingsclausule.
Een veel voorkomende vorm van vervreemingsclausule die te vinden is in veel vertrouwenwekkende daden is als volgt, van de Amerikaanse Securities and Exchange Commission:
"In het geval dat het eigendom of een deel daarvan of enig belang daarin, vrijwillig of onvrijwillig wordt verkocht, overgebracht of vervreemd door de trustor, behalve zoals wettelijk verboden, is elke verplichting die door deze
het instrument, ongeacht de daarin vermelde vervaldata, ter keuze van de houder hiervan en zonder enige vordering of opzegging, onmiddellijk opeisbaar. "
Het is praktisch onmogelijk om vandaag nog bestaande hypotheken te vinden die zo'n clausule niet bevatten. Hoewel het misschien niet letterlijk wordt vermeld, verbiedt de vervreemingsclausule de overdracht van onroerend goed zonder de bestaande hypotheek af te betalen.
Lang geleden, toen creatieve financiering extreem populair was tijdens de late jaren 1970 en vroege jaren 1980 in de Verenigde Staten, met name in Californië, waar ik een vergunning had, spraken makelaars vaak over de rechtszaak uit 1974, Tucker tegen Lassen Savings and Loan.
Dit was een mijlpaal in de rechtszaak met een contract voor verkoop op termijn. Het zei in feite dat de geldschieter niet het recht had om de lening opeisbaar te maken, omdat deze niet kon bewijzen dat de zekerheid ervan beschadigd was na overdracht van de verkoop in een grondcontract .
Veel makelaars in onroerend goed hebben in die periode creatieve financieringstransacties opgezet waarbij de koper een billijke titel verwierf via een grondcontract en de onderliggende hypotheek betaalde, naast betalingen aan de verkoper voor het eigen vermogen van de verkoper.
Het was een hoge rente die kopers ertoe bracht om te vertrouwen op creatieve financiering.
Snel vooruit naar de rechtszaak uit 1978 van Wellenkamp v. Bank of America. Deze tweede belangrijke beslissing van de rechtbank in Californië stolde wat Paragraaf 711 van het Burgerlijk Wetboek van Californië al zei, dat een geldschieter een vervreemingsclausule niet kon afdwingen door de verschuldigde en opeisbare lening op te zeggen als de lening geen bijzondere waardevermindering had ondergaan. Daarna gingen veel huizen met een hypotheek naar links en rechts verkopen, alsof er geen morgen was, naast de 18% -rentetarieven die zo veel voorkwamen.
Het was heel gebruikelijk om een transactie in 7 dagen daarna te sluiten. Kopers legden 7% tot 10% van de verkoopprijs neer, voldoende om provisies en afsluitingskosten te betalen, eigendom te nemen onder hypotheken en reddingsfinanciering uit te voeren aan de verkoper in de vorm van een tweede of derde trustakte. In sommige opzichten leek het op het Wilde Westen. Agenten die creatieve financiering begrepen, hebben veel voorraad verplaatst en de seminarbranche Get Rich Quick is geboren.
Plots waren er alom creatieve seminars over financiering. Dit was een nieuw terrein voor veel makelaars in onroerend goed en hun klanten. Het was ook een rijp klimaat voor misbruik en fraude.
Na de Garn-St. 1982 Duitse wet, een groot deel van de creatieve financieringsregelingen kwam langzaam tot stilstand. Zelfs de verkoop van lease-opties , gecreëerd en gestructureerd als een lacune in de vervreemingsclausules, kwam onder vuur te liggen.
In de daaropvolgende jaren begonnen de rentetarieven te dalen, waardoor het verkrijgen van een nieuwe hypotheek een aantrekkelijke optie was voor starters. Hierdoor kwamen conventionele leningen en FHA-leningen weer in actie. Er waren nog een paar oude FHA-leningen die zonder een formele veronderstelling konden worden overgenomen, maar naarmate de jaren verstreken, waren er steeds minder leningen beschikbaar. Vandaag is er geen.
Natuurlijk heeft een deel hiervan geresulteerd in de 80/20 combo-leningen die gedeeltelijk hebben bijgedragen aan de Subprime Market Crash in 2007. Kopers die een spiegel konden beslaan, zonder de mogelijkheid om een hypotheek af te lossen, mochten 100% financiering opnemen.
We weten allemaal wat er gebeurde toen de markt in 2008 ten onder ging. De hypotheekbehoeften van vandaag zijn veel strenger en het is veel moeilijker om nu een hypotheek te krijgen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.