Voor verkoop zijn geen leenveronderstellingen
Wat is kopen onder voorbehoud?
"Kopen onder voorbehoud" betekent het kopen van een woning die onderhevig is aan de bestaande hypotheek.
Het betekent dat de verkoper de bestaande hypotheek niet afbetaalt en de koper de betalingen overneemt. Het niet-betaalde saldo van de bestaande hypotheek wordt vervolgens berekend als onderdeel van de aankoopprijs van de koper.
Waarom zou een koper een woning kopen die onderhevig is aan de hypotheek?
De belangrijkste reden om te kopen is om de bestaande rentevoet van de verkoper over te nemen. Als de huidige rentevoet 7% is en een verkoper een vast rentepercentage van 5%, kan die 2% -variantie een enorm verschil maken in de maandelijkse betaling van de koper.
- Een hypotheek van $ 200.000 tegen een rentevoet van 5% wordt afgeschreven tegen een betaling van $ 1.073,64 per maand.
- Een hypotheek van $ 200.000 tegen een rentevoet van 7% wordt afgeschreven tegen een betaling van $ 1.330,60 per maand.
- De maandelijkse besparingen voor een koper onder deze omstandigheden zijn $ 256,96 of $ 3,083,52 per jaar.
Een tweede reden: over het algemeen komen kopers niet in aanmerking om een woning te kopen bij gebruik van financiering, tenzij de verkoper besluit om het kredietrapport van de koper op te halen.
Als een verkoper bereid is, kan zelfs een koper met een slechte kredietwaardigheid een woning kopen.
Drie soorten onderwerp voor opties
Een onder voorbehoud van verkoop impliceert niet noodzakelijkerwijs financiering van de eigenaar, maar het zou wel kunnen. Of de verkoper een vorm van financiering draagt, hangt af van de vraag of de verkoper de hypotheek en / of het bedrag van de aanbetaling en de aankoopprijs omwikkelt.
- Een rechtstreeks onderhevig cash-to-loan: het meest voorkomende type onderwerp is wanneer de koper contant het verschil betaalt tussen de aankoopprijs en het bestaande saldo van de verkoper. Als het bestaande saldo van de verkoper bijvoorbeeld $ 150.000 is en de verkoopprijs $ 200.000 is, moet de koper de verkoper $ 50.000 contant geven.
- Een rechtlijnig onderwerp met de carryback van de verkoper: FedEx-carrybacks , ook wel bekend als financiering door verkopers of eigenaars, worden meestal gevonden in de vorm van een tweede hypotheek . Een terugverdientijd van een verkoper kan ook een grondcontract of een verkoopoptie voor lease-opties zijn.
Als de verkoopprijs bijvoorbeeld $ 200.000 is, is het bestaande leningsaldo $ 150.000 en voert de koper een aanbetaling van $ 20.000 uit, de verkoper zou het resterende saldo van $ 30.000 dragen tegen een afzonderlijke rentevoet en voorwaarden tussen de partijen. De koper stemt ermee in om een betaling te doen aan de geldschieter van de verkoper en een afzonderlijke betaling tegen een ander rentetarief aan de verkoper.
- Wrap-around onder voorbehoud van: Een omvattend onderwerp dat de verkoper een rente-overschrijving geeft omdat de verkoper geld verdient op de bestaande hypotheekbalans. Laten we zeggen dat de bestaande hypotheek een rentepercentage van 5% draagt. Als de verkoopprijs $ 200.000 is en de koper $ 20.000 neerzet, is de carryback van de verkoper $ 180.000. Met een tarief van 6%, maakt de verkoper 1% op de bestaande hypotheek van $ 150.000 en 6% op het saldo van $ 30.000. De koper zou 6% betalen op $ 180.000.
Verschil tussen onder voorbehoud van en een lening veronderstelling
In een onderwerp van transactie, vertelt noch de verkoper, noch de koper aan de bestaande geldschieter dat de verkoper het onroerend goed heeft verkocht en de koper doet nu de betalingen. De koper heeft de toestemming van de bank niet verkregen om de lening over te nemen. Lenders zetten een speciale woordenschat in hun hypotheken en vertrouwen daden die de kredietgever het recht geven om de lening te versnellen in geval van vervreemding .
Onderkenen banken deze leningen opeisbaar bij overdracht? Het hangt er van af. In bepaalde situaties zijn sommige banken gewoon blij dat iemand - iedereen - de betalingen doet. Maar de banken hebben het recht vanwege de versnellingsclausule in de hypotheek of trustakte. Dat maakt het een risicovolle situatie voor een koper. Als de koper de lening niet op de vraag van de bank kan aflossen, kan de bank verhindering in gang zetten.
Als een koper een leninghypothese doet, gaat de koper formeel uit van de lening met toestemming van de bank. Dit betekent dat de naam van de verkoper uit de lening wordt verwijderd en dat de koper in aanmerking komt voor de lening, net als elke andere lening met aankoopgeld . Over het algemeen brengen banken de koper een veronderstellingsvergoeding in rekening om een leningovername te verwerken, maar de vergoeding is veel lager dan de kosten om een conventionele lening te verkrijgen. FHA-leningen laten een leningovername toe, maar de meeste conventionele leningen doen dit niet.