De rol van lasten in onroerend goed begrijpen
Definitie van bezwaring: Een bezwaring, aangezien het onroerend goed betreft, betekent elk juridisch ding dat het gebruik of de overdracht van het eigendom belast of beperkt. Een eigendom dat vrij is van alle bezwaren is zeldzaam in veel vastgoedkringen. Een bezwaring kan een hypotheek (lening), een pandrecht (vrijwillig of onvrijwillig) een erfdienstbaarheid of een beperking zijn die de eigendomsoverdracht beperkt. Een bezwaring kan geld inhouden, maar niet altijd.
Het gezegde waarmee ik ben opgegroeid is: alle retentierechten zijn bezwaringen, maar niet alle bezwaringen zijn pandrechten. Nog in de war?
Akte van vertrouwen of hypotheek als bezwaring
Veel mensen denken ten onrechte dat een bezwaring alleen betrekking heeft op een hypotheek, omdat dat het meest voorkomende gebruik is. Wanneer een thuiskoper de aankoop van een huis financiert, bestaat die financiële verificatie doorgaans uit twee documenten: de promesse, die een betalingsverplichting is, en de hypotheek of trustakte , die de bankbiljetten beveiligt en wordt vastgelegd. Een hypotheek is iets anders dan een trustakte, maar voor onze praktische doeleinden zijn ze allebei een last.
Wanneer een hypotheek of akte van vertrouwen is afbetaald, wordt de bezwaring vervolgens in de openbare registers van het onroerend goed verwijderd. Een veelgebruikt document om een bezwaring te verwijderen, wordt een herroepingsakte genoemd , die een duidelijke titel herroept aan de eigenaar van de woning.
Er is een probleem wanneer de aansprakelijkheid voor een hypotheek of een trustakte is vervuld via een faillissementszitting, maar de lening wordt nooit formeel vrijgegeven van het onroerend goed.
Niet alle faillissementsadvocaten oefenen onroerend goed uit en sommigen weten niet dat een faillissement in hoofdstuk 7 bijvoorbeeld de schuld niet vrijgeeft en, als zij zich op een bepaald niveau bewust zijn, willen hun cliënten over het algemeen geen extra vergoeding betalen om een vrijval te krijgen. van deze bezwaring. Dit overzicht kan een wolk op titel veroorzaken als de bezwaring niet wordt vrijgegeven.
Vrijwillige pandrechten als een last
Een vrijwillig retentierecht is een document dat een eigenaar vrijwillig tekent en dat doorgaans in de openbare registers wordt geregistreerd tegen het eigendom. Het kan een retentierecht zijn in ruil voor geld dat van eigenaar verandert, zoals een tweede lening of een kredietlijn voor thuisvermogens of zelfs een herfinanciering van bestaande secundaire financiering.
In sommige gevallen, zoals een kredietlijn, is er mogelijk geen geldruil totdat de huiseigenaar daadwerkelijk op de kredietlijn tikt, dat wil zeggen, het geld leent. Toen de rentetarieven extreem laag waren, nam ik eens een kredietlijn en hield die kredietlijn 7 jaar lang open zonder het ooit aan te raken. Ik behandelde het als een noodbron van fondsen, mocht ik het ooit nodig hebben. Uiteindelijk heb ik het account gesloten zonder het geld ooit te gebruiken. Maar mijn man en ik moesten nog steeds een vrijgave van dat voorrecht opnemen.
Onvrijwillige pandrechten als een last
Twee soorten onvrijwillige retentierechten die redelijk gebruikelijk zijn en naar mijn mening opkomen, zijn een litispendentie en het retentierecht van een monteur. Door onvrijwillig, betekent dit dat de huiseigenaar het niet noodzakelijk eens was dat een dergelijk pandrecht kan worden ingesteld tegen het onroerend goed maar toch een pandrecht verscheen. Lis pendens is een mooie manier om in afwachting van juridische stappen te zeggen. Stel bijvoorbeeld dat een verkoper ermee instemde om aan een koper te verkopen, maar de koper, om welke reden dan ook, niet op tijd kon sluiten, zodat de verkoper het contract eenzijdig opzegde, zonder toestemming van de koper.
Om de kwestie nog ingewikkelder te maken, laten we zeggen dat de verkoper wilde verkopen aan een andere koper voor meer geld en weigerde om de tijd te sluiten voor de bestaande koper. De bestaande koper, om te voorkomen dat de verkoper titel overdraagt aan de nieuwe koper, kan een rechtszaak tegen de verkoper instellen en litispendentie opnemen. De litispendentie zou de verkoop verbieden totdat de gerechtelijke procedure was afgehandeld.
Het pandrecht van een monteur wordt over het algemeen gedeponeerd door een aannemer of de onderaannemers van de aannemer voor werk of materialen die onbetaald blijven. Alle onvrijwillige retentierechten moeten worden afbetaald voor een titelbedrijf om een titelbeleid uit te vaardigen zonder de bezwaringen te noemen als uitzonderingen op de titelverzekering. Onvrijwillige bezwaren blijven bij de accommodatie totdat deze wordt vrijgegeven. Verder heeft de nieuwe geldverstrekker van de koper ook een duidelijke titel nodig.
Easements als een last
Waarschijnlijk is de meest voorkomende vorm van erfdienstbaarheid een erfdienstbaarheid voor het onderhoud van nutsvoorzieningen, maar een erfdienstbaarheid kan ook worden verleend voor toegang (recht van overpad) tot een perceel land dat zonder weg is afgesloten. Verhoudingen zijn een belediging omdat ze bepaalde acties verbieden en de rechten op het eigendom beïnvloeden. U kunt bijvoorbeeld een zwembad niet bouwen over een locatie die is gereserveerd voor een stadsriolering. Nou, dat kan, maar de stad kan dat zwembad opgraven zonder jouw toestemming.
Easements worden genoteerd in uw titelverzekeringspolis en verschijnen vaak op de kaart van de beoordelaar zelf.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.