Eerste stappen in een korte verkoop in Californië
Om te beginnen, moet u uw strategie plannen en een paar vragen beantwoorden.
Er zijn veel verschillende soorten shortverkopen . U hoeft niet alle soorten short sales te kennen, zolang u de volgende vragen kunt beantwoorden:
- Wie is uw geldschieter? Niet alleen is uw geldschieter belangrijk, omdat het bepaalt hoe uw korte verkoop wordt verwerkt, maar u moet erachter komen of de geldschieter de beheerder of de belegger is. Het is de belegger die uiteindelijk uw korte verkoop zal goedkeuren, tenzij uw geldgever een aangewezen autoriteit heeft .
- Heb je financiële problemen? Als dat zo is, moet je een ontberingsbrief schrijven . Als u geen financiële problemen hebt, dan kunt u maar beter hopen dat uw geldschieter Bank of America is en dat u in aanmerking komt voor een coöperatieve korte verkoop of de HIN-incentive. De meeste kredietverstrekkers in Californië willen zien dat een verkoper een financiële ontbering kan documenteren. Een uitzondering wordt vaak gemaakt met Fannie Mae als een verkoper een bepaald aantal dagen delinquent is, gekoppeld aan een lage FICO-score.
- Is uw lening een overheidslening? Overheidsleningen omvatten leningen die eigendom zijn van een door de overheid gesponsorde entiteit (GSE) zoals Fannie Mae of Freddie Mac. De regels zijn verschillend voor een GSE-lening. Als uw lening FHA of VA is, duurt het langer om dit soort leningen te verwerken en worden ze goedgekeurd in een proces van twee stappen.
- Komt u in aanmerking voor een korte verkoop van HAFA? Sommige typen HAFA-shortverkopen zoals die via Bank of America kunnen heel lang duren. De tijdschema's die door de overheid zijn doorgegeven, worden zelden gevolgd. Ik heb de short sales van Bank of America HAFA gemiddeld genomen van 6 maanden tot 12 maanden laten verwerken. Het enige voordeel van een HAFA short sale in Californië is de $ 3.000 die een verkoper ontvangt bij het sluiten, maar een verkoper ontvangt alleen dat geld als de verkoper in het pand woont.
Als u een HAFA short-sale wilt doen, moet u zich realiseren dat het proces anders is voor een Fannie Mae HAFA short-sale en een Freddie Mac HAFA short-sale voor een reguliere short-sale, omdat dit opnieuw door de overheid gesponsorde entiteiten zijn. Er is geen ARASS voor een korte verkoop van Freddie Mac HAFA, wat betekent dat u vooraf moet worden goedgekeurd voordat u een aanbieding indient.
Geen enkele agent kan een korte verkoop van HAFA aan. U zou alleen met een gecertificeerde en ervaren HAFA short sale-agent moeten werken als u besluit een HAFA-short sale na te streven.
Krijg een vrijgave van aansprakelijkheid voor een korte Californische aanbieding
Er zijn nadelen en positieve aspecten aan de overgang in juli 2011 van California SB 458 . In sommige opzichten hebben de beperkingen sommige tweede geldschieters meer terughoudend gemaakt om een korte verkoop goed te keuren.
Aan de positieve kant verhindert de wet echter dat een bank van een verkoper verlangt dat hij een bijdrage levert als voorwaarde voor de goedkeuring van een korte verkoop.
SB 458 wijzigt het California Civil Code 580 door alinea e toe te voegen. California Civil Code 580e zegt dat een bank een verkoper moet vrijstellen van persoonlijke aansprakelijkheid als de bank een korte verkoop goedkeurt. Het maakt niet uit of de:
- Thuis is een persoonlijke woning of een vakantiewoning
- De lening is hard geld of koop geld
- De lening staat op de eerste, tweede of derde positie
Het maakt helemaal geen verschil. Elke geldschieter die een korte verkoop goedkeurt voor 1 tot 4 eenheden in Californië, moet de verkoper vrijstellen voor aansprakelijkheid en kan geen gebrekkig oordeel vellen . Natuurlijk kunnen wetten veranderen. Het is dus verstandig om een korte verkoopbevestigingsbrief te krijgen die specifieke werkstroom bevat die afziet van het gebrek of de verkoper vrijgeeft.
Belastingen op een korte verkoop in Californië
Als de lening een herfinanciering is, moeten verkopers belastingadvies krijgen van een gekwalificeerde belastingprofessional. Dat komt omdat een herfinanciering voor tarief en termijn voor belastingdoeleinden anders wordt afgehandeld dan een herfinanciering die een uitbetaling van contant geld is. Dat gratis geld op het moment van een herfinanciering kan belastbaar worden bij verkoop, zelfs bij een korte verkoop, onder bepaalde voorwaarden.
De hypotheekvergunning Schuldverlichtingwet van 2007 is een federale wet. Het stelt privé woningen tot een bepaald maximum bedrag vrij van belasting. Het is geen wet van Californië. Jarenlang, heeft de staatswet van Californië de federale wet weerspiegeld. Of de wet van Californië een verkoper vrijstelt van inkomstenbelastingen voor hypotheekschuldverlichting is een antwoord dat het beste wordt beantwoord door een belastingaccountant. Dat komt omdat zelfs als een verkoper wordt gediskwalificeerd, er andere uitzonderingen mogelijk van toepassing zijn.
Bovendien hebben in 2013 uitgegeven hypotheekbrieven verkopers van 1 tot 4 eenheden in Californië vrijgesteld van belasting op federaal en staatsniveau.
Als u juridisch en fiscaal advies wilt voor een korte verkoop in Californië, raadpleegt u een entiteit met een licentie en bevoegd om u dat advies te geven. Makelaars in onroerend goed kunnen geen juridisch en fiscaal advies geven.