Waarom uw bank uw hypotheek verkoopt en hoe dat u helpt
Op de secundaire hypotheekmarkt kunnen banken hypotheken verkopen aan beleggers zoals pensioenfondsen , verzekeringsmaatschappijen en de federale overheid.
De opbrengst geeft de banken nieuwe fondsen om meer hypotheken aan te bieden. Voordat de secundaire markt werd opgericht, hadden alleen grotere banken de diepe zakken om geld vast te leggen voor de duur van de lening, gewoonlijk gedurende 15 tot 30 jaar. Als gevolg hiervan hadden potentiële huizenkopers het moeilijker om hypotheekverstrekkers te vinden.
Aangezien er minder concurrentie was tussen kredietverstrekkers, konden zij hogere rentetarieven in rekening brengen.
De Charter Act van 1968 loste dit probleem op door twee jaar later Fannie Mae en Freddie Mac te creëren. Deze door de overheid gesponsorde ondernemingen kopen bankhypotheken en verkopen deze door aan andere investeerders. De leningen worden niet individueel doorverkocht. In plaats daarvan worden ze gebundeld in door hypotheek gedekte waardepapieren . Hun waarde wordt gewaarborgd, of ondersteund door de waarde van een onderliggende bundel hypotheken.
Vóór de crisis van de subprime-hypotheek bezaten de twee 40 procent van alle Amerikaanse hypotheken. Omdat Lehman Brothers, Bear Stearns en andere banken tijdens de financiële crisis van 2008 zijn gekapseisd door mortgage-backed securities en andere derivaten, zijn private banken massaal uit de hypotheekmarkt gestapt. Als gevolg hiervan werden Fannie en Freddie verantwoordelijk voor bijna 100 procent, waarbij ze in feite de hele woningbouwsector bij elkaar hielden. Lees meer over hoe Fannie Mae en Freddie Mac de hypotheekcrisis van subprime hebben gecreëerd .
Banken zijn pas in 2013 begonnen terug te keren naar de secundaire markt. Toch houden ze nog steeds 27 procent van de hypotheken vast die in 2014 zijn uitgegeven, het hoogste niveau in een decennium. Daar zijn drie redenen voor:
- Fannie en Freddie verhoogden hun garantietarieven van 0,2 procent van het geleende bedrag naar 0,5 procent. Als gevolg daarvan vinden veel banken het goedkoper om de veiligste leningen aan te houden.
- Banken maken meer "jumbo" -leningen, die de kredietlimieten van Fannie en Freddie overschrijden en daarom niet te verzekeren zijn. Het percentage is gestegen van 14 procent van alle originaties in 2013 tot 19 procent in 2014.
- Banken geven minder leningen aan alleen de meest kredietwaardige klanten. Het totale dollarbedrag aan woninghypotheken daalde met 2,7 procent tussen 2012 en 2014. In dezelfde periode groeide hun totale vermogen met 7,6 procent. (Bron: "Banken houden hun leningen dicht bij huis", John Carney, The Wall Street Journal, 23 maart 2015.)
Andere secundaire markten
Er zijn ook secundaire markten in andere soorten schulden, evenals aandelen. Financieringsbedrijven bundelen en verkopen autoleningen, creditcardschulden en bedrijfsschulden door . Aandelen worden verkocht op twee zeer beroemde secundaire markten, de New York Stock Exchange en de NASDAQ . Hier is meer op de primaire markt voor aandelen, genaamd Initial Public Offering .
Het belangrijkste is de secundaire markt voor Amerikaanse schatkistpapier, obligaties en bankbiljetten . De vraag naar deze Treasuries heeft invloed op alle rentetarieven . Hier is hoe. Schatkistbiljetten, gesteund door de Amerikaanse overheid, zijn de veiligste investering ter wereld. Daarom kunnen ze de laagste opbrengst bieden . Beleggers die meer rendement willen en bereid zijn meer risico te nemen, zullen andere obligaties kopen, zoals gemeentelijke of zelfs ongewenste obligaties.
Wanneer de vraag naar Treasuries hoog is, kunnen de rente-opbrengsten voor alle schulden laag zijn. Wanneer de vraag naar Treasuries laag is, moeten de rentetarieven stijgen voor alle schulden op de secundaire markt. Zie voor meer informatie: Relaties tussen schatkistcertificaten en hypotheekrentetarieven .
Aangezien het vertrouwen terugkeert in de secundaire hypotheekmarkt, keert het terug naar alle secundaire markten. In 2007 lagen de waardepapieren voor auto en creditcard op $ 178 miljard, maar doken ze naar slechts $ 65 miljard tegen 2010. Tegen 2012 waren ze volgens Standard & Poor's hersteld tot $ 100 miljard. (Bron: "Hoe een Obscure Bond Play consumenten kan helpen", Ian Salisbury, Marketwatch, 25 augustus 2012.)
Waarom keert deze secundaire markt terug? Grote beleggers zijn nu meer bereid om een risico te nemen met gesecuritiseerde leningen van gerenommeerde banken, omdat de rente op de notering van de Schatkist zich op het laagste punt in 200 jaar bevindt .
Dat betekent dat de kwantitatieve versoepeling door de Federal Reserve heeft bijgedragen aan het herstel van het functioneren op de financiële markten. Door US Treasurys te kopen, dwong de Fed de rendementen lager en brachten andere beleggingen er in vergelijking beter uit.
Het resultaat? Banken hebben nu een markt voor de gesecuritiseerde leningbundels. Dit geeft hen meer geld om nieuwe leningen te maken.
Hoe de secundaire markt u beïnvloedt
De terugkeer van de secundaire markt is vooral geweldig als u een autolening, nieuwe creditcards of zelfs een zakelijke lening nodig hebt. Als u onlangs een lening heeft aangevraagd en afgewezen bent, probeert u het opnieuw. Tenzij, natuurlijk, uw credit score lager is dan 720 . In dat geval is uw eerste stap om uw tegoed te herstellen. Hier zijn enkele geweldige gratis tips om zelf je krediet te herstellen .
Het is ook geweldig voor economische groei. Consumentenbestedingen genereert bijna 70 procent van de Amerikaanse economie, gemeten aan het bruto binnenlands product . In 2007 gebruikten veel consumenten creditcardschulden om te winkelen. Na de financiële crisis hebben ze ofwel bezuinigd op schulden, ofwel de toegang ontzegd door in paniek geraakte banken. Een terugkeer van securitisatie betekent dat beleggers en banken minder angstig zijn. De consumptieve schuld stijgt, wat de economische groei stimuleert. Voor recente statistieken, zie Hoe vergelijkt uw creditcardschuld met het gemiddelde ?