Hoe hypotheekgedekte effecten werkten totdat ze dat niet deden
Wanneer u in een MBS investeert, koopt u de rechten om de waarde van een bundel hypotheken te ontvangen.
Dat omvat de maandelijkse betalingen en de terugbetaling van de hoofdsom. Omdat het een beveiliging is, kunt u slechts een deel van de hypotheek kopen. U ontvangt een gelijkwaardig deel van de betalingen. Een MBS is een derivaat omdat het zijn waarde ontleent aan de onderliggende waarde.
Hoe een door hypotheek gedekte beveiliging werkt
Eerst, maakt een bank of een hypotheekbedrijf een huislening. De bank verkoopt die lening vervolgens aan een investeringsbank . Het gebruikt het geld van de investeringsbank om nieuwe leningen te verstrekken.
De investeringsbank voegt de lening toe aan een bundel hypotheken met vergelijkbare rentetarieven . Het plaatst de bundel in een speciaal bedrijf dat voor dat doel is ontworpen. Het wordt een Special Purpose Vehicle of Special Investment Vehicle genoemd. Dat houdt de door hypotheek gedekte waardepapieren gescheiden van de andere diensten van de bank. De SPV brengt de door hypotheek gedekte waardepapieren op de markt. De hypotheken blijven in de SPV.
Overheidsinstanties zijn ook betrokken bij de meeste door hypotheek gedekte effecten.
Dit zijn Fannie Mae , Freddie Mac en Ginnie Mae. Fannie Mae en Freddie Mac kopen en verkopen MBS. De federale overheid garandeert de betalingen. Degenen die een MBS kochten, wisten dat ze hun investering niet zouden verliezen. Ginnie Mae garandeert ook dat beleggers hun betalingen zouden ontvangen. (Bron: "Mortgage-backed Securities", SEC.)
Soorten hypotheekgedekte effecten
De eenvoudigste MBS is het pass-throughparticipatiecertificaat . Het betaalt de houders hun rechtmatig deel van zowel hoofdsom- als rentebetalingen op de hypotheekbundel.
In het begin van de jaren 2000 groeide de MBS-markt zeer concurrerend. Banken creëerden meer gecompliceerde beleggingsproducten om klanten aan te trekken. Ze ontwikkelden bijvoorbeeld collateralized debt obligations voor andere leningen dan hypotheken. Maar ze pasten deze derivatenstrategie ook toe op MBS.
De investeringsbanken sneden de hypotheekbundels in vergelijkbare risicocategorieën, tranches genaamd. De minst risicovolle tranche omvatte de eerste één tot drie jaar betalingen. Leners zouden waarschijnlijk de eerste drie jaar betalen. Voor hypotheken die kunnen worden aangepast, hebben deze jaren ook de laagste rentetarieven.
Sommige beleggers gaven de voorkeur aan de riskantere tranche omdat ze hogere rentetarieven hebben . Die tranches bevatten de betalingen voor de vierde tot en met zevende jaar. Zolang de rentetarieven laag bleven, bleven de risico's voorspelbaar. Als de lener de hypotheek vooruitbetaalt omdat hij of zij herfinanciert, hebben beleggers hun initiële investering terugbetaald.
Het risico groeide toen de rente steeg. Leners van hypotheken met regelbare rente werden overrompeld toen hun betalingen stegen.
Ze konden niet herfinancieren omdat de rentetarieven hoger waren. Dat betekende dat ze vaker in gebreke zouden blijven. De investeerders verloren alles. Hier is Ryan Gosling die het uitlegt in de film The Big Short .
Door hypotheek gedekte effecten veranderden de woningbouw
De uitvinding van door hypotheek gedekte waardepapieren bracht een revolutie teweeg in de huizen-, bank- en hypotheekactiviteiten. Aanvankelijk lieten hypotheekgedekte effecten meer mensen toe om huizen te kopen. Tijdens de hausse op het vastgoed lieten veel banken en hypothecaire bedrijven leningen zonder geld zakken. Daardoor konden mensen hypotheken aangaan die ze zich niet konden veroorloven. De geldschieters gaven er niets om. Ze wisten dat ze de leningen konden verkopen en niet de gevolgen hoefden te betalen wanneer en wanneer de kredietnemers in gebreke waren gebleven.
Dat creëerde een asset-bubble . Het barstte in 2006 los met de subprime-hypotheekcrisis .
Omdat zoveel beleggers, pensioenfondsen en financiële instellingen in het bezit waren van door hypotheek gedekte waardepapieren, nam iedereen verliezen. Dat is wat de financiële crisis van 2008 heeft veroorzaakt .
Hoe Mortgage-Backed Securities verkeerd gingen
President Lyndon Johnson heeft door hypotheek gedekte waardepapieren gecreëerd toen hij de Charter Act van 1968 goedkeurde. Het creëerde ook Fannie Mae . Hij wilde banken de mogelijkheid geven om hypotheken te verkopen. Dat zou geld vrijmaken om aan meer huiseigenaren te lenen.
LBJ verwachtte niet dat de Charter Act goede leenpraktijken zou verwijderen. Banken beseften al snel dat ze niet langer het verlies moesten nemen als de lener de lening niet had afgelost. De banken werden betaald voor het maken van de lening, maar raakten niet gewond als de lening slecht werd. Ze waren niet zo voorzichtig met de kredietwaardigheid van kredietnemers.
Door hypotheek gedekte waardepapieren stelden ook niet-bancaire financiële instellingen in staat om het hypotheekbedrijf te betreden. Vóór MBS hadden alleen banken voldoende deposito's om langlopende leningen te verstrekken. Ze hadden de diepe zakken om te wachten tot deze leningen vijftien of dertig jaar later werden terugbetaald. De uitvinding van MBS betekende dat geldschieters hun geld meteen terugkregen van beleggers op de secundaire markt . Overal kwamen hypotheekverstrekkers op. Ze waren ook niet al te voorzichtig met de solvabiliteit van hun klanten. Het creëerde meer concurrentie voor traditionele banken. Ze moesten hun normen verlagen om te concurreren.
Het ergste van alles was dat MBS niet gereguleerd was. De federale overheid reguleerde de banken om ervoor te zorgen dat hun spaarders beschermd werden. Maar die regels waren niet van toepassing op MBS en hypotheekmakelaars . Bankdeposito's waren veilig, maar MBS-beleggers werden helemaal niet beschermd.