Hoe hypotheken de Amerikaanse economie beïnvloeden
Soorten
Het meest populaire type hypotheek is de conventionele 30-jarige lening met vaste rentevoet. Sinds 1999 vertegenwoordigt het 70 tot 90 procent van alle hypotheken. De 15-jarige lening met vaste rente wordt ook veel gebruikt, omdat mensen hierdoor hun schuld in de helft van de tijd kunnen afbetalen.
Hypotheken met aanpasbare rente bieden lagere rentetarieven en maandelijkse betalingen dan leningen met een vaste rente. Ze worden duurder wanneer de rente stijgt ten opzichte van de 200-jaars dieptepunten van vandaag.
Subprime-kredietverstrekkers creëerden een groot aantal exotische leningen. Ze trokken klanten aan door de eerste paar jaar lage "teaser" -tarieven aan te bieden. Deze zijn gevaarlijk voor nieuwe leners. Ze zijn zich er misschien niet van bewust dat de betaling dramatisch stijgt na de eerste fase van de lieverd. Hier zijn enkele van de meest populaire:
- Renteloze leningen : Superlage betalingen die de hoofdsom de eerste jaren niet hebben verminderd.
- Optie ARM-leningen : leners kiezen zelf hoeveel ze elke maand gedurende de eerste vijf jaar moeten betalen.
- Negatieve amortisatieleningen : Renteloze leningen die de hoofdsom elke maand verhogen. dat komt omdat de betaling minder was dan zelfs de rente.
- Ultralange leningen met een vaste rente : dit zijn 40-50 jaar conventionele hypotheken.
- Ballonleningen : ze moeten na 5-7 jaar worden geherfinancierd of afgelost.
- No-money-down leningen : deze lieten de lener toe om een lening af te sluiten voor de aanbetaling.
Geschiedenis
Vóór de Grote Depressie waren woninghypotheken leningen van 5 tot 10 jaar voor slechts 50 procent van de waarde van het huis. De hoofdsom was aan het einde van de looptijd verschuldigd als een ballonbetaling. Banken hadden weinig risico.
Toen de huizenprijzen met 25 procent daalden tijdens de Grote Depressie, konden huiseigenaren de ballonbetaling niet betalen.
De banken zouden herfinanciering niet toestaan. In 1935 was 10 procent van alle huizen afgeschermd .
Om het bloedbad te stoppen, veranderde president Roosevelt vijf cruciale woongerelateerde gebieden als onderdeel van de New Deal :
- The Home Owner's Loan Corporation kocht een miljoen in gebreke gebleven hypotheken van banken. Het heeft hen veranderd in de langlopende, rentevaste hypotheek die we vandaag kennen en heeft ze weer hersteld.
- De Federal Housing Administration heeft een hypotheekverzekering verstrekt.
- De Federal National Mortgage Association creëerde een secundaire markt voor hypotheken.
- De Federal Deposit Insurance Corporation verzekerde bankdeposito's.
- Glass-Steagall verbood banken om geld van deposanten te beleggen in risicovolle ondernemingen zoals de aandelenmarkt.
Deze veranderingen reageerden op een economische catastrofe. Ze waren niet ontworpen om een beleid van eigenwoningbezit te zijn. Toch maakten ze het eigenwoningbezit betaalbaarder. Ze verlengden de looptijd van de lening. Die verminderde maandelijkse kosten en elimineerde de noodzaak om te herfinancieren. Banken financierden de leningen dankzij FDIC-verzekerde bankdeposito's.
In 1944 verlaagde het Department of Veterans Affairs hypotheekverzekeringsprogramma de aanbetalingen. Het moedigde terugkerende oorlogsveteranen aan om huizen te kopen die in de buitenwijken werden gebouwd. Dat zette de economische activiteit in de woningbouw aan.
Dankzij alle federale programma's steeg het eigenwoningbezit van 43,6 procent in 1940 tot 64 procent in 1980.
De overheid heeft speciale wetgeving opgesteld om spaarbanken en leningenbanken te creëren om deze hypotheken af te geven. Gedurende de jaren zestig en zeventig werden bijna alle hypotheken verstrekt door spaargelden en leningen . Deze banken waren succesvol omdat mensen geld op spaarrekeningen stortten. De overheid verzekerde de deposito's, dus mensen gebruikten de rekeningen, hoewel de verdiende rente niet veel was. Dit werd ook gereguleerd door de overheid. De S & L's kunnen winstgevend blijven door lagere rentetarieven op deposito's te betalen dan ze op de hypotheken betalen.
In de jaren 1970 creëerde president Nixon een op hol geslagen inflatie door alle banden tussen de Amerikaanse dollar en de goudstandaard te verbreken. Banken verloren deposito's omdat ze de rente op geldmarktrekeningen niet konden evenaren.
Dit verminderde de financiering die ze nodig hadden om hypotheken uit te geven.
Om de banken te helpen, passeerde het Congres de Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Hierdoor konden banken de rente verhogen en de kredietverleningsnormen verlagen. Het stelde S & L's ook in staat commerciële en consumentenleningen te verstrekken. Dit leidde tot de spaar- en leencrisis en het falen van de helft van de nationale banken.
| Jaar | % van het gezinsinkomen | % van de huishoudelijke activa | % van het BBP |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Bron: Richard K. Green en Susan M. Wachter, "The American Mortgage in Historical and International Context," University of Pennsylvania, 21 september 2005)
Hoe hypotheken de economie beïnvloeden
Tijdens de regering van president Clinton klaagden banken dat ze niet konden concurreren op de internationale financiële markten. Het Congres gedereguleerde de industrie en herriep de Glass-Steagall Act. Hierdoor konden banken garantiegelden van inleggers gebruiken om te beleggen in risicovolle derivaten . De meest populaire hiervan was de door hypotheek gedekte beveiliging .
Banken zouden soortgelijke hypotheken samenvoegen en ze vervolgens verkopen aan Fannie Mae, Freddie Mac of andere investeerders. Ze waren verzekerd tegen wanbetaling door credit default swaps. De vraag naar deze effecten was zo hoog dat banken begonnen met het verlagen van de standaarden op de onderliggende leningen. Al snel konden deze subprime-hypotheken bijna iedereen huiseigenaar worden.
Als gevolg hiervan steeg het percentage van de hypotheekschuld in vergelijking met het bruto binnenlands product van 50 procent in 2000 tot bijna 70 procent in 2004. Alles ging goed totdat de huizenprijzen in 2006 begonnen te dalen. Niet in staat om hun huizen te herfinancieren of te verkopen, huiseigenaren begonnen met in gebreke blijven . Zoveel beleggers verzilverden hun credit default swaps dat de hoofdverzekeraar, AIG, bijna failliet ging. Dat is hoe de subprime-hypotheekcrisis de financiële crisis van 2008 heeft veroorzaakt .