Volg de tijdlijn van gebeurtenissen zoals ze zijn gebeurd
De subprime-hypotheekcrisis deed zich voor toen banken te veel hypotheken verkochten om de vraag naar door hypotheek gedekte waardepapieren te voeden. Toen de huizenprijzen in 2006 daalden, veroorzaakte het defaults . Het risico spreidde zich uit in beleggingsfondsen , pensioenfondsen en bedrijven die deze derivaten bezaten. Het leidde tot de bankencrisis van 2007 , de financiële crisis van 2008 en de ergste recessie sinds de Grote Depressie .
Hier is de tijdlijn van de vroege waarschuwingssignalen in 2003 tot de ineenstorting van de huizenmarkt eind 2006. Blijf lezen om de relatie tussen de rentetarieven , onroerend goed en de rest van de economie te begrijpen.
01 21 februari 2003: Buffett waarschuwt voor financiële massavernietigingswapens
02 juni 2004 - juni 2006: stijgende rentevoeten van de Fed
Wanordelijk verhoogden deze maandelijkse betalingen voor degenen die alleen-rente en andere subprime-leningen hadden op basis van het Fed-rentetarief. Veel huiseigenaren die zich geen conventionele hypotheken konden veroorloven, kochten alleen leningen . Ze zorgden voor lagere maandelijkse betalingen. Terwijl de huizenprijzen daalden, vonden velen dat hun huizen niet langer waard waren wat ze voor hen betaalden. Tegelijkertijd stegen de rentetarieven samen met de fed funds rate. Als gevolg hiervan konden deze huiseigenaren hun hypotheek niet betalen en hun huizen niet verkopen voor winst. Hun enige optie was om te verzuimen. Naarmate de tarieven stegen, verslapte de vraag. In maart 2005 bereikte de verkoop van nieuwe woningen een piek van 127.000. (Bron: " Historical New Home Sales , US Census.)
03 25-27 augustus 2005: IMF-econoom waarschuwt de centrale bankiers van de wereld
Hij waarschuwde: "De interbancaire markt zou kunnen bevriezen en er zou een complete financiële crisis kunnen ontstaan", vergelijkbaar met de LTCM-crisis . Het publiek spotte met de waarschuwingen van Rajan, waarbij voormalig minister van Financiën Larry Summers hem zelfs een Luddite noemde. (Bron: "Econoom Raghuram Rajan riskeerde reputatie om kredietcrisis te voorspellen," Economic Times, 9 juni 2010.)
04 december 22, 2005: Yield Curve keert om
Op 22 december 2005 is de rentecurve voor Amerikaanse Treasurys omgekeerd. De Fed verhoogde het Fed-fondsenrendement en duwde de 2-jarige Treasury Bill-rente naar 4,40 procent. Maar de rendementen op obligaties met een langere looptijd namen niet zo snel toe. De 7-jarige schatkist noteerde slechts 4,39 procent. Dit betekende dat beleggers op de lange termijn zwaarder investeerden. De hogere vraag leidde tot lagere rendementen. Waarom? Ze geloofden dat een recessie in twee jaar zou kunnen plaatsvinden. Ze wilden een hoger rendement op de 2-jaars rekening dan op de 7-jarige nota om te compenseren voor de moeilijke investeringsomgeving die ze verwachtten in 2007. Hun timing was perfect.
Op 30 december 2005 was de omkering slechter. De tweejaarlijkse schatkistpolitiek keerde 4,41 procent terug, maar het rendement op de 7-jaars note was gedaald tot 4,36 procent. Het rendement op de tienjaars schatkist was gedaald tot 4,39 procent.
Op 31 januari 2006 steeg de 2-jaarsrente voor facturen tot 4,54 procent, wat de 10,44 procentrendementen van 10 jaar overtrof. Het schommelde in de komende zes maanden en stuurde gemengde signalen.
Tegen juni 2006 bedroeg het Fed-fondsenstarief 5,75 procent, wat de kortetermijnrente opdreef. Op 17 juli 2006 is de rendementscurve ernstig omgekeerd. De 10-jarige note leverde 5,06 procent op, minder dan de 3-maands-rekening op 5,11 procent.
05 25 september 2006: huizenprijzen vallen voor de eerste keer in 11 jaar
Prijzen daalden omdat de onverkochte voorraad 3,9 miljoen bedroeg, 38 procent hoger dan het voorgaande jaar. Bij de huidige omzet van 6,3 miljoen per jaar zou het 7,5 maanden duren om die voorraad te verkopen. Dat was bijna het dubbele van het 4-maands aanbod in 2004. De meeste economen dachten echter dat het alleen betekende dat de woningmarkt afkoelde. Dat komt omdat de rentetarieven redelijk laag waren, namelijk 6,4 procent voor een 30-jarige rentevaste hypotheek. (Bron: "Home Prices: First Drop in 11 Years," CNN, 25 september 2006.)
06 november 2006: nieuwe huisvergunningen vallen 28 procent
De nieuwe huisvergunningen worden gewoonlijk uitgegeven ongeveer zes maanden alvorens de bouw eindigt en de hypotheek sluit. Dit betekent dat vergunningen een leidende indicator zijn voor het sluiten van nieuwe woningen. Een inzinking van de vergunningen betekent dat nieuwe huizenafsluitingen de komende negen maanden in een inzinking zullen blijven. Niemand op het moment besefte hoe ver subprime-hypotheken bereikt in de aandelenmarkt en de algemene economie.
In die tijd dachten de meeste economen dat zolang de Federal Reserve de rente in de zomer zou verlagen , de daling van de huizenmarkt zich zou terugdraaien. Wat ze zich niet realiseerden, was de enorme omvang van de markt voor subprime hypotheken. Het had een "perfecte storm" van slechte gebeurtenissen gecreëerd.
07 Achtergrondlezing: A Must If You Are the Minest Bit Verward tot nu toe
Door hypotheek gedekte effecten herverpakken subprime-hypotheken tot beleggingen. Daardoor konden ze aan beleggers worden verkocht. Het hielp de kanker van subprime-hypotheken verspreiden in de wereldwijde financiële gemeenschap.
De herverpakte subprime-hypotheken werden via de secundaire markt aan beleggers verkocht. Zonder dit zouden banken alle hypotheken op hun boeken moeten hebben gehouden - en misschien hadden ze beter moeten oppassen aan wie ze leningen hadden verstrekt.
Rentetarieven regelen de woningmarkt, evenals de hele financiële gemeenschap. Zie voor meer informatie over hoe rentetarieven worden bepaald , relatie tussen schatkistcertificaten en hypotheekrente , Federal Reserve en schatkistcertificaten .
Vóór de crisis bestond onroerend goed voor bijna 10 procent uit de economie. Toen de markt instortte, nam het een hap uit het bruto binnenlands product . Hoewel veel economen zeiden dat de vertraging van onroerend goed zou worden ingeperkt, was dat slechts wishful thinking.