Waarom een huis kopen helpt om de natie te bouwen
In 2017 droeg de bouw van onroerend goed $ 1,07 biljoen bij aan de economische productie van de natie.
Dat is 6 procent van het bruto binnenlands product in de VS. Het is minder dan de piek van $ 1,195 biljoen in 2006. In die tijd was de constructie van onroerend goed een forse 8,9 procent component van het bbp . De constructie van onroerend goed is arbeidsintensief. Dat is de reden waarom een daling van de woningbouw een grote bijdrage leverde aan de hoge werkloosheid van de recessie.
Bouw is het enige deel van onroerend goed dat wordt gemeten aan het BBP. Onroerend goed heeft ook invloed op veel andere gebieden van economisch welzijn die niet worden gemeten. Een daling van de verkoop van onroerend goed leidt bijvoorbeeld uiteindelijk tot een daling van de vastgoedprijzen. Dat verlaagt de waarde van alle huizen, of eigenaren nu actief verkopen of niet. Het verlaagt het aantal leningen met betrekking tot huizenkapitaal dat beschikbaar is voor eigenaren. Ze zullen bezuinigen op de consumentenbestedingen .
Bijna 70 procent van de Amerikaanse economie is gebaseerd op persoonlijke consumptie . Een vermindering van de consumentenbestedingen draagt bij aan een neerwaartse spiraal in de economie.
Het leidt tot verdere dalingen in werkgelegenheid, inkomen en consumentenbestedingen. Als de Federal Reserve niet intervenieert door de rentetarieven te verlagen , kan het land in een recessie terechtkomen . Het enige goede nieuws over lagere huizenprijzen is dat het de kans op inflatie vermindert .
Onroerend goed en de recessie van 2008
Dalende huizenprijzen veroorzaakten in eerste instantie de financiële crisis van 2008 , maar weinigen realiseerden het op dat moment.
In juli 2007 daalde de mediane prijs van een bestaande eengezinswoning met 4 procent sinds de piek in oktober 2005, volgens de National Association of Realtors. Maar economen waren het er niet over eens hoe slecht dat was. Definities van recessie , bearmarkt en een correctie voor de aandelenmarkt zijn goed gestandaardiseerd, maar hetzelfde geldt niet voor de woningmarkt.
Velen vergeleken het met de 24 procent daling tijdens de Grote Depressie van 1929 . Ze vergeleken het ook met de daling van 22-40 procent in olieproducerende gebieden tijdens de olieprijsdaling in de vroege jaren tachtig. Volgens die maatstaven was de inzinking nauwelijks opmerkelijk.
Sommige economische studies hebben aangetoond dat de daling van de huizenprijzen met 10-15 procent voldoende is om het eigen vermogen te elimineren. Dat zorgt voor een sneeuwbaleffect dat huiseigenaren ernstige pijn bezorgt. In sommige gemeenschappen in Florida, Nevada en Louisiana in 2007 had zich ernstig verlies van aandelen voorgedaan. Achteraf hadden meer van ons naar hen geluisterd.
Bijna de helft van de uitgegeven leningen tussen 2005 en 2007 was subprime . Het betekende dat kopers meer kans liepen om in gebreke te blijven. Het echte probleem was dat banken deze hypotheken gebruikten om biljoenen dollars aan derivaten te ondersteunen. Banken vouwden de subprime-hypotheken in deze door hypotheek gedekte waardepapieren .
Ze verkochten ze als veilige beleggingen voor pensioenfondsen, bedrijven en gepensioneerden. Dat komt omdat ze "verzekerd" waren door een nieuw verzekeringsproduct, credit default swaps genoemd . De grootste uitgever was American International Group Inc.
Wanneer kredietnemers in gebreke waren gebleven, hadden de door hypotheek gedekte waardepapieren een twijfelachtige waarde. Zoveel beleggers probeerden hun credit default swaps uit te oefenen dat AIG geen contanten meer had. Het dreigde zichzelf in gebreke te laten. Daarom moest de Federal Reserve het redden. Zo hebben derivaten de hypotheekcrisis gecreëerd .
Banken met veel door hypotheek gedekte waardepapieren in hun boeken, zoals Bear Stearns en Lehman Brothers, werden door andere banken gemeden. Zonder contanten om hun bedrijven te runnen, wendden ze zich tot de Fed voor hulp. De Fed vond een koper voor de eerste, maar niet voor de tweede.
Het faillissement van Lehman Brothers begon de financiële crisis van 2008.
Een meerderheid van de Amerikanen denkt dat de vastgoedmarkt de komende twee jaar zal instorten . Ze zien de huizenprijzen stijgen en de Fed verhoogt de rente. Voor hen lijkt het op een luchtbel die zal worden gevolgd door een instorting. Maar er zijn veel verschillen tussen de huidige woningmarkt en de markt van 2005. Subprime-leningen zijn bijvoorbeeld slechts goed voor 5 procent van de hypotheekmarkt. In 2005 hebben ze 20 procent bijgedragen. Ook hebben banken de standaarden voor leningen verhoogd. Thuis "flippers moeten 45 procent van de kosten van een huis betalen. Tijdens de subprime-crisis hadden ze 20 procent of minder nodig.
Het belangrijkste is dat huiseigenaren niet zoveel mogelijk geld uit huis nemen. Het eigen vermogen steeg in 2006 tot 85 miljard dollar. In 2010 stortte het in tot minder dan $ 10 miljard en bleef daar tot 2015. In 2017 was het slechts gestegen tot $ 14 miljard. Een belangrijke reden is dat minder mensen faillissement aanvragen. In 2016 hebben slechts 770.846 faillissement aangevraagd. In 2010 deden 1,5 miljoen mensen dat. Je moet Obamacare daarvoor bedanken. Nu meer mensen verzekerd zijn, worden ze minder vaak overspoeld door medische rekeningen. . Deze verschillen zorgen ervoor dat een huizenmarkt minder snel instort.