U kunt REIT's gebruiken om te investeren in commercieel onroerend goed
- Detailhandel omvat overdekte winkelcentra, winkelcentra in openluchtstraten en winkels met grote dozen. Het bevat ook supermarkten en restaurants. De waarde ervan is ongeveer $ 2,1 biljoen of 36 procent van de totale waarde van commercieel onroerend goed. Het bestaat uit minstens 9,5 miljard vierkante voet winkelruimte.
- Hotels zijn onder andere motels, luxe resorts en zakenhotels. Deze categorie omvat geen woningen die kamers verhuren via Airbnb. Er zijn ongeveer 4,4 miljoen hotelkamers ter waarde van $ 1,92 biljoen.
- Kantoorgebouwen omvatten alles van wolkenkrabbers in Manhattan tot het kantoor van uw advocaat. Er zijn ongeveer 4 miljard vierkante voet kantoorruimte, ter waarde van ongeveer $ 1,7 biljoen of 29 procent van het totaal.
- Flatgebouwen zijn commercieel onroerend goed. Bedrijven bezitten ze alleen om winst te maken. Daarom zijn woningen die door hun eigenaren worden gehuurd, residentieel en niet commercieel. Sommige rapporten bevatten gegevens over appartementsgebouwen in statistieken voor residentieel vastgoed in plaats van commercieel onroerend goed. Er zijn ongeveer 33 miljoen vierkante meter appartementhuurruimte, ter waarde van ongeveer $ 1,44 biljoen.
- Industrieel eigendom wordt gebruikt voor de productie, distributie of opslag van een product. Het wordt niet altijd als commercieel beschouwd, met name in bestemmingsplannen en in bestemmingsplannen. Er zijn 13 miljard vierkante voet aan industriële eigendommen ter waarde van ongeveer $ 240 miljard.
Andere categorieën commercieel onroerend goed zijn veel kleiner. Hieronder vallen enkele non-profitorganisaties, zoals ziekenhuizen en scholen. Leegstaande grond is commercieel onroerend goed als het wordt verhuurd en niet wordt verkocht.
Hoe commercieel vastgoed van invloed is op de economie
Als onderdeel van het bruto binnenlands product draagt de bouw van commercieel vastgoed 3 procent bij aan de totale Amerikaanse economische productie.
In 2017 was er voor 472 miljard dollar aan commercieel onroerend goed te bouwen. De recordhoogte was $ 586,3 miljard in 2008. Het dieptepunt was $ 376,3 miljard in 2010. Dat vertegenwoordigde een daling van 4,1 procent tot 2,6 procent van het bbp.
Waarom duurde het om de bouw van commercieel vastgoed twee jaar langer te laten duren dan de huizenbubbel ? Commercieel vastgoed bouwen duurt eenvoudigweg langer dan de bouw van woningen. Bouwers moeten er eerst voor zorgen dat er voldoende huizen en kopers zijn om nieuwe ontwikkelingen te ondersteunen. Dan kost het tijd om geld in te zamelen bij investeerders. Het duurt enkele jaren om winkelcentra, kantoren en scholen te bouwen. Het kost nog meer tijd om de nieuwe gebouwen te verhuren. Toen de woningmarkt in 2006 neerstortte, waren commerciële vastgoedprojecten al aan de gang.
U kunt meestal voorspellen wat er zal gebeuren in commercieel onroerend goed door de ups en downs van de huizenmarkt te volgen. Als indicator voor het achterblijven van bedrijfsstatistieken volgen vastgoedtrends met een jaar of twee. Ze zullen geen tekenen van een recessie vertonen. Ze raken hun lage put na residentieel vastgoed.
Hoe te beleggen in commercieel onroerend goed
A Real Estate Investment Trust is een naamloze vennootschap die commercieel vastgoed ontwikkelt en bezit.
Het kopen van aandelen in een REIT is de gemakkelijkste manier voor de individuele belegger om te profiteren van commercieel onroerend goed. U kunt aandelen van REIT's kopen en verkopen, net zoals aandelen , obligaties of andere soorten beveiliging . Ze verdelen belastbare inkomsten aan beleggers, vergelijkbaar met stockdividenden. REIT's beperken uw risico door u toe te staan onroerend goed te bezitten zonder een hypotheek te nemen. Omdat professionals de panden beheren, bespaart u zowel tijd als geld.
In tegenstelling tot andere openbare bedrijven, moeten REIT's ten minste 90 procent van hun belastbare winst aan aandeelhouders verdelen. Dit bespaart hen de bedrijfsbelastingskosten, die door de aandeelhouder aan het vermogenswinstbelastingtarief worden betaald .
Het prognoseverslag 2015 van de National Association of Realtors, 'Scaling New Heights', onthulde de impact van REITS. Het verklaarde dat REIT's 34 procent van het aandelenkapitaal in de markt voor commercieel onroerend goed bezitten.
Dat is de op één na grootste bron van eigendom. De grootste is private equity , dat 43,7 procent bezit.
Voors en tegens van REIT's
Omdat waarden voor commercieel vastgoed een achterlopende indicator zijn , stijgen en dalen REIT-prijzen niet met de aandelenmarkt. Dat maakt ze een goede aanvulling op een gediversifieerde portefeuille. REIT's delen een voordeel met obligaties en aandelen die dividend produceren, omdat ze een gestage stroom van inkomsten bieden. Zoals alle effecten zijn ze gereguleerd en gemakkelijk te kopen en te verkopen.
Houd er rekening mee dat de waarde van uw REIT meer is dan alleen het onderliggende onroerend goed. Het wordt ook beïnvloed door de vraag naar REIT's zelf als een investering. Ze concurreren met aandelen en obligaties voor beleggers. Dus zelfs als de waarde van het onroerend goed in eigendom van de REIT stijgt, kan de aandelenkoers dalen bij een beurscrash.
Wanneer REIT's kopen en verkopen
Wanneer u in REIT's investeert, zorg er dan voor dat u op de hoogte bent van de conjunctuur en de impact ervan op commercieel onroerend goed. Tijdens een periode van hoogconjunctuur zou commercieel onroerend goed een vastgoedbel kunnen ervaren na het afsterven van woningen. Tijdens een recessie raakt commercieel vastgoed het dieptepunt na residentieel vastgoed.
REIT Versus Real Estate ETF's
Vastgoed exchange-traded funds volgen de aandelenkoersen van REIT's. Beleggers voelen zich aangetrokken tot ETF's omdat ze zeer lage tarieven hebben. Maar ze zijn nog een stap verwijderd van de waarde van het onderliggende onroerend goed. Dientengevolge zijn ze gevoeliger voor bull- en bearmarkten op beurzen .
Commercieel vastgoed tijdens de financiële crisis
De kredietverstrekking aan bedrijfsmatig onroerend goed is hersteld van de financiële crisis van 2008 . Op 30 juni 2014 hielden de banken van de natie, waarvan 6.680 zijn verzekerd door de Federal Deposit Insurance Corporation, $ 1,63 biljoen aan zakelijke leningen. Dat was 2 procent hoger dan de piek van $ 1,6 biljoen in maart 2007.
Commercieel vastgoed signaleerde de daling drie jaar nadat de huizenprijzen begonnen te dalen. Tegen december 2008 hadden commerciële ontwikkelaars te maken met een wanbetaling van $ 160 miljard tot $ 400 miljard. Ze krabbelden om banken te vinden om hen te herfinancieren. De meeste van deze leningen hadden slechts 20-30 procent eigen vermogen. Banken hebben nu 40-50 procent eigen vermogen nodig.
In tegenstelling tot woninghypotheken hebben leningen voor winkelcentra en kantoorgebouwen grote betalingen aan het einde van de looptijd. In plaats van de lening af te betalen, herfinancieren ontwikkelaars. Als er geen financiering beschikbaar is, moeten de banken afschermen.
De verliezen op leningen zouden naar verwachting $ 30 miljard bedragen en kleinere gemeenschapsbanken plunderen . Ze werden niet zo zwaar getroffen door de subprime-hypotheekroulies als de grote banken. Maar ze hadden meer geïnvesteerd in lokale winkelcentra, appartementencomplexen en hotels. Velen vreesden dat de kernsmelting bij kleine banken 20 jaar geleden net zo slecht zou zijn geweest als de spaar- en leencrisis .
Ongeveer 300 miljard dollar aan kortlopende commerciële leningen verviel in 2008, volgens de Real Estate Roundtable. Veel van die leningen hadden slecht kunnen zijn als ze niet waren geherfinancierd.
Tegen oktober 2009 meldde de Federal Reserve dat banken slechts $ 0,38 gereserveerd hadden voor elke dollar aan verliezen. Het was slechts 45 procent van de uitstaande schuld van $ 3,4 biljoen. Winkelcentra, kantoorgebouwen en hotels gingen failliet vanwege de hoge leegstand. Zelfs president Obama werd door zijn economische team op de hoogte gebracht van de potentiële crisis.
De waarde van commercieel vastgoed daalde tussen 2008 en 2009 met 40-50 procent. Eigenaren van onroerend goed scrambelden om contanten te vinden om de betalingen te verrichten. Veel huurders zijn failliet gegaan of hebben opnieuw onderhandeld over lagere betalingen. Eigenaren probeerden contanten op te halen door aandelen van nieuwe aandelen te verkopen. Ze gebruikten het geld om betalingen op bestaande eigendommen te ondersteunen. Als gevolg hiervan konden ze de waarde voor de aandeelhouders niet vergroten. Ze verwaterden de waarde voor zowel bestaande als nieuwe aandeelhouders. In een interview met Jon Cona van TARP Capital werd onthuld dat nieuwe aandeelhouders waarschijnlijk gewoon 'goed geld na slecht' gooiden.
Tegen juni 2010 bleef de hypotheekcrisis voor commercieel vastgoed blijven verslechteren. Volgens Real Capital Analytics is 4,17 procent van de leningen in het eerste kwartaal van 2010 niet betaald. Dat is 45,5 miljard dollar aan bankleningen. Het is hoger dan zowel de 3,83 procent in het vierde kwartaal van 2009 en de 2,25 procent een jaar geleden. Het is veel erger dan het standaardpercentage van 0,58 procent in de eerste helft van 2006, maar niet zo slecht als het percentage van 4,55 procent in 1992.
In oktober 2010 leek het alsof de huurprijzen voor commercieel onroerend goed begonnen te stabiliseren. Gedurende drie maanden daalden de huurprijzen voor 4 miljard vierkante voet kantoorruimte gemiddeld met een cent. De leegstand van het nationale kantoor leek zich te stabiliseren op 17,5 procent. Het was lager dan het record van 1992 van 18,7 procent, volgens vastgoedonderzoeksbureau REIS, Inc.
De financiële crisis heeft de REIT-waarden jarenlang onder druk gezet. Waarom? Een van de redenen is dat het moeilijk was om de afgeschermde panden die REIT's tijdens de crisis kochten te zien. Een tweede punt is dat eigenaren van commercieel onroerend goed ondersteboven in hun hypotheek zaten. Hun waarden voor commercieel vastgoed zijn sinds 2008 met 40-50 procent gedaald, waardoor de waarde van REIT's is gedaald.
Commerciële vastgoedleningen zorgden bijna voor een tweede recessie. In 2013 hielden banken $ 991,2 miljard aan zakelijke leningen, een stijging van 3,3 procent ten opzichte van 2012. De meeste waren voor appartementsgebouwen. Ongeveer een derde kwam tussen 2015 en 2017. De meeste werden geschreven in 2005 tot en met 2007 toen de vastgoedwaarde hoog was. Deze leningen hadden mogelijk in gebreke zijn gebleven als de prijzen voor flatgebouwen waren gedaald. In plaats daarvan werden mensen die hun huis hadden verloren huurders. Ze hielden de leningen tegen in gebreke blijven en de economie van een andere recessie.