Gaat de onroerendgoedmarkt crashen?

Ken de waarschuwingsborden en wat u nu moet doen

In 2017 begon een meerderheid van de Amerikanen zich zorgen te maken dat de vastgoedmarkt zou gaan instorten. In feite was 58 procent van de ondervraagden het erover eens dat er in de komende twee jaar een "huizenbubbel en prijscorrectie" zal zijn. Als gevolg daarvan vindt 83 procent van hen het een goed moment om te verkopen.

Waarschuwingsborden

Er zijn veel tekenen dat de huizenmarkt naar bubbelgebied gaat. De meeste crashes vinden alleen plaats omdat er een asset-bubble is uitgevallen.

Een teken van een zeepbel is dat de huizenprijzen zijn geëscaleerd. Nationale mediane huizenprijzen zijn 32 procent hoger dan de inflatie . Dat is vergelijkbaar met 2005, toen ze 35 procent overgewaardeerd waren.

De Housing Bellwether Barometer is een index van huizenbouwers en hypotheekbedrijven. In 2017 schoot het omhoog zoals het deed in 2004 en 2005. Dat is volgens de maker, Stack Financial Management, die het gebruikte om de financiële crisis in 2 008 te voorspellen. Evenzo is de SPDR S & P Homebuilders ETF sinds maart 2009 met 400 procent gestegen. Deze heeft de S & P 500-stijging met 270 procent overtroffen.

De landelijke nationale index van Case-Shiller bereikte recordhoogtes in december 2016. Prijsstijgingen zijn geconcentreerd in zeven stedelijke gebieden. De huizenprijzen in Denver en Dallas zijn 40 procent hoger dan hun préecessiepieken. De prijzen van Portland en Seattle zijn 20 procent hoger en Boston, San Francisco en Charlotte liggen 10 procent boven hun pieken.

De huizenprijzen in Denver, Houston, Miami en Washington, DC zijn volgens CoreLogic minstens 10 procent hoger dan duurzame niveaus.

Tegelijkertijd is de betaalbare woning flink gekelderd. In 2010 was 11 procent van de huureenheden in het hele land betaalbaar voor huishoudens met een laag inkomen. In 2016 was dat gedaald tot slechts 4 procent.

Het tekort is het slechtst in steden waar huizenprijzen zijn gestegen. Zo daalde de voorraad betaalbare huurwoningen in Colorado van 32,4 procent tot slechts 7,5 procent sinds 2010.

In maart 2017 waarschuwde William Poole, een senior fellow bij het Cato Institute, voor een nieuwe subprime-crisis. Hij waarschuwde dat 35 procent van de leningen van Fannie Mae een hypotheekverzekering vereiste. Dat is ongeveer het niveau in 2006. In sommige opzichten zijn deze leningen slechter. Fannie en Freddie verlaagden hun definitie van subprime van 660 naar 620. Dat betekent dat de banken niet langer leners met scores tussen 620 en 660 subprime bellen. Poole was het hoofd van de Federal Reserve Bank of Kansas, die waarschuwde voor de subprime-crisis in 2005.

In 2016 werd 5,7 procent van alle huizenverkopen gekocht voor snelle wederverkoop. Deze 'flip'-woningen worden in minder dan een jaar gerenoveerd en verkocht. Attom Data Solutions rapporteerde dat dit het hoogste percentage is sinds 2006, tijdens de laatste boom.

De huizenmarkt-crash 2008

Mensen die gepakt werden tijdens de crash van 2008 zijn bang dat een 2017-bubbel tot een nieuwe crash zal leiden. Maar het werd veroorzaakt door krachten die niet langer aanwezig zijn. Credit default swaps verzekerde derivaten zoals mortgage-backed securities . Hedgefondsbeheerders creëerden een enorme vraag naar deze zogenaamd risicovrije effecten.

Dat creëerde de vraag naar de hypotheken die hen ondersteunden.

Om aan deze vraag naar hypotheken te voldoen, boden banken en hypotheekmakelaars woningkredieten aan zo ongeveer iedereen. Ze creëerden de subprime-hypotheekcrisis in 2006.

Omdat veel ongekwalificeerde kopers op de markt kwamen, steeg de vraag enorm. Veel mensen kochten huizen als investeringen om te verkopen terwijl de prijzen stegen. Ze vertoonden irrationele uitbundigheid , een kenmerk van elke zeepbel.

In 2006 hebben huizenbouwers eindelijk de vraag opgevangen. Toen het aanbod de vraag overtrof, begonnen de huizenprijzen te dalen. Dat barstte in de zeepbel.

In september 2006 meldde de National Association of Realtors dat de huizenprijzen voor het eerst in 11 jaar waren gedaald. De voorraad was hoog en leverde een voorraad van 7,5 maanden. In november onthulde het Commerce Department dat nieuwe huisvergunningen 28 procent lager waren dan in 2005.

Maar de Federal Reserve negeerde deze waarschuwingen. Het dacht dat de economie sterk genoeg was om woningen uit de crisis te trekken. Het wees op sterke werkgelegenheid, lage inflatie en hogere consumentenbestedingen. Het beloofde ook om de rente te verlagen . Dat zou de economie voldoende liquiditeit geven om groei te stimuleren.

De Fed onderschatte de omvang en impact van de door hypotheek gedekte effectenmarkt . Banken hadden 'quant jocks' ingehuurd om deze nieuwe effecten te creëren. Ze schreven computerprogramma's die pakketten hypotheken sorteerden in bundels met hoog en laag risico. De risicovolle bundels betaalden meer, maar hadden meer kans om in gebreke te blijven. De bundels met een laag risico waren veiliger, maar betaalden minder.

Deze bundels bevatten onbekende hoeveelheden subprime-hypotheken . Banken gaven niet om de kredietwaardigheid van kredietnemers omdat ze de hypotheken op de secundaire markt doorverkocht hebben.

De tikkende tijdbom was de miljoenen alleen-rente-leningen . Deze toegestane leners om lagere maandelijkse betalingen te krijgen. Maar deze hypotheektarieven worden na drie jaar op een hoger niveau teruggezet. Veel van deze huiseigenaren konden de hypotheek niet betalen. Toen daalden huizenprijzen en konden ze hun huizen niet verkopen voor winst. Als gevolg hiervan zijn ze in gebreke gebleven.

Wanneer de tijden goed waren, deed het er niet toe. Iedereen kocht de risicovolle bundels omdat ze een hoger rendement opleverden. Toen de huizenmarkt daalde, wist iedereen dat de producten aan waarde verloren. Omdat niemand ze begreep, was de inruilwaarde van deze derivaten onduidelijk.

Last but not least, veel van de kopers van deze MBS waren niet alleen andere banken. Het waren individuele beleggers , pensioenfondsen en hedgefondsen . Dat verspreidde het risico in de hele economie. Hedgefondsen gebruikten deze derivaten als onderpand om geld te lenen. Dat zorgde voor een hoger rendement in een bullmarkt, maar vergroot de impact van een eventuele recessie. De Securities and Exchange Commission reguleerde hedgefondsen niet, dus niemand wist hoeveel er gebeurde.

De Fed realiseerde zich niet dat er in maart 2007 een instorting uitbrak. Het besefte dat hedgingfondsen de verliezen van de huizenmarkt konden bedreigen. Gedurende de zomer werden banken niet bereid om aan elkaar te lenen. Ze waren bang dat ze slechte MBS zouden terugkrijgen. Bankiers wisten niet hoeveel oninbare schulden ze in hun boeken hadden. Niemand wilde het toegeven. Als ze dat deden, zou hun credit rating worden verlaagd. Dan zou hun aandelenkoers dalen en zouden ze niet meer geld kunnen inzamelen om in het bedrijf te blijven. De aandelenbeurs zag de hele zomer door, toen marketwatchers probeerden uit te vissen hoe slecht dingen waren.

In augustus was het krediet zo strak geworden dat de Fed banken $ 75 miljard leende. Het wilde de liquiditeit lang genoeg herstellen zodat de banken hun verliezen konden afschrijven en terug konden gaan naar het lenen van geld. In plaats daarvan stopten banken met lenen voor bijna iedereen.

De neerwaartse spiraal was aan de gang. Omdat banken minder hypotheken hebben, daalden de huizenprijzen verder. Dat maakte meer leners om in gebreke te blijven, wat de slechte leningen in de boeken van banken deed toenemen. Daardoor leenden de banken nog minder.

Negen redenen waarom een ​​woningcrash niet aanstaande is

1. Er zijn veel verschillen tussen de woningmarkt in 2005 en de huidige markt. In 2005 bedroegen subprime-leningen meer dan $ 620 miljard en maakten ze 20 procent uit van de hypotheekmarkt. In 2015 bedroeg het totaal 56 miljard dollar en bestond het uit 5 procent van de markt.
2. Banken hebben de leenvoorwaarden verhoogd. Volgens de Housing Credit Index van CoreLogic waren de leningen die in 2016 zijn ontstaan, van de hoogste kwaliteit afkomstig uit de afgelopen 15 jaar. In oktober 2009 was de gemiddelde FICO-score 686, volgens Fair Isaac. In 2001 was de gemiddelde score 490-510.
3. Strengere kredietvoorwaarden hebben een verschil gemaakt in de "flip" -markt. Lenders financieren slechts 55 procent van de waarde van het huis. De "flipper" moet de rest verzinnen. Tijdens de subprime-crisis leenden banken 80 procent of meer.
4. Het aantal verkochte woningen is 20 procent lager dan de piek vóór de crash. Dat betekent dat er maar een viermaands aanbod van woningen beschikbaar is voor verkoop. Als gevolg hiervan heeft ongeveer 64 procent van de Amerikanen een eigen huis, tegenover 68 procent in 2007.
5. De huizenverkopen zijn lager omdat de recessie het vermogen van jonge mensen om een ​​carrière te beginnen en huizen te kopen, ontsierde. Geconfronteerd met een slechte arbeidsmarkt, hebben velen hun opleiding verder ontwikkeld. Als gevolg daarvan zijn ze nu gebukt gaan onder schoolleningen. Dat maakt het minder waarschijnlijk dat ze genoeg kunnen sparen om een ​​huis te kopen. Dat zal de vraag laag houden.
6. Huizenprijzen zijn hoger dan het inkomen. De gemiddelde verhouding tussen inkomen en woonruimte is 30 procent. In sommige stedelijke gebieden is het omhooggeschoten naar 40 of 50 procent. Helaas zijn in de metrogebieden ook de banen. Dat dwingt jongeren om meer te betalen voor huur om dicht bij een baan te zijn die niet genoeg betaalt om een ​​huis te kopen. Tweeëndertig procent van de huizenverkopen gaat tegenwoordig naar huizenverkopers, vergeleken met 40 procent in het verleden, zegt de NAR. Typisch, deze koper is 32, verdient $ 72.000 en betaalt $ 182.500 voor een huis. Een paar met twee inkomens betaalt gemiddeld $ 208.500.
7. Huiseigenaren nemen niet zoveel mogelijk geld uit hun huizen. Het eigen vermogen steeg in 2006 tot 85 miljard dollar. In 2010 stortte het in tot minder dan $ 10 miljard en bleef daar tot 2015. In 2017 was het slechts gestegen tot $ 14 miljard. Obamacare is daar een reden voor. Aanvragen voor faillissementen zijn met 50 procent gedaald sinds de ACA werd aangenomen. In 2010 dienden 1,5 miljoen mensen zich in. In 2016 deden slechts 770.846 dit.
8. Sommige mensen wijzen erop dat de nationale huizenprijzen de piek van 2006 hebben overschreden. Maar als ze eenmaal zijn aangepast voor 11 jaar inflatie, zijn ze pas op het niveau van 2004. Tussen 2012 en 2017 zijn de huizenprijzen gemiddeld met 6,5 procent per jaar gestegen. Tussen 2002 en 2006 stegen ze 7,5 procent per jaar. In 2005 schoten ze 16 procent omhoog.
9. Homebuilders richten zich op high-end woningen. Nieuwe woningen zijn groter en duurder. De gemiddelde grootte van een nieuwe eengezinswoning is bijna 2.700 vierkante voet. Dat is vergelijkbaar met 2500 vierkante voet in 2006.

Wat kan een Collapse veroorzaken

Hogere rentetarieven hebben in het verleden een instorting veroorzaakt. Dat komt omdat ze leningen duurder maken. Dat vertraagt ​​de woningbouw, waardoor het aanbod afneemt. Maar het vertraagt ​​ook de kredietverlening, waardoor de vraag wordt teruggedrongen. Over het algemeen zal een langzame en gestage stijging van de rente geen catastrofe veroorzaken.

Het is waar dat hogere rentepercentages aan de ineenstorting van de woningmarkt in 2006 waren voorafgegaan. Maar dat komt door de vele kredietnemers die leningen met een renteloze lening en hypotheken met aanpasbare rente hadden . In tegenstelling tot een conventionele lening , stijgen de rentetarieven samen met de fed funds rate . Velen hadden ook introductieteaserratio's die na drie jaar opnieuw werden ingesteld. Toen de Federal Reserve de rente verhoogde en tegelijkertijd opnieuw stelde, merkten de kredietnemers dat ze de betalingen niet langer konden betalen. De huizenprijzen daalden tegelijkertijd, dus deze hypotheekhouders konden de betalingen niet doen of het huis verkopen. Dat is de reden waarom de standaardtarieven zo hoog waren.

Uit de geschiedenis van de fed funds rate blijkt dat de Fed de rentetarieven tussen 2004 en 2006 te snel verhoogde. Het percentage bedroeg 1,0 procent in juni 2004, een verdubbeling tot 2,25 procent in december. Het verdubbelde de tarieven opnieuw, tot 4,25 procent, tegen december 2005. Zes maanden later was het percentage 5,25 procent.

De Fed verhoogde de rentevoeten in 2015 veel langzamer. In december 2015 verhoogde deze de rente tot 0,5 procent. Ze verhoogde deze tot 1/4 punt tegen het einde van 2016 en tot 1,25 procent tegen juni 2017 .

De onroerendgoedmarkt zou kunnen instorten als banken en hedgefondsen weer zouden investeren in risicovolle financiële producten. Deze derivaten waren een belangrijke oorzaak van de financiële crisis . Banken verdeelden hypotheken en verkochten deze in door hypotheek gedekte waardepapieren. Deze effecten waren een grotere zaak dan de hypotheken zelf. Dat is de reden waarom banken hypotheken aan bijna iedereen hebben verkocht. Ze hadden ze nodig om de derivaten te ondersteunen. Ze hebben ze in stukken gesneden zodat slechte hypotheken verborgen waren in bundels met goede. Toen kredietnemers in gebreke waren gebleven, werden alle derivaten ervan verdacht slecht te zijn. Dat is de oorzaak van de ondergang van Bear Stearns en Lehman Brothers.

Het belastinghervormingsplan van Trump kan leiden tot een prijsdaling die tot een instorting kan leiden. Het Congres heeft voorgesteld om de aftrek voor hypotheekrente te verwijderen. Die aftrek bedraagt ​​in totaal $ 71 miljard. Het fungeert als een federale subsidie ​​voor de woningmarkt. De belastingvermindering helpt huiseigenaren een gemiddeld vermogen van $ 195.400 te hebben. Dat is veel groter dan de gemiddelde nettowaarde van $ 5.400 huurders. Zelfs als het belastingplan de aftrek behoudt, neemt het belastingplan veel van de prikkel weg. Het plan van Trump verhoogde de standaardaftrek. Als gevolg hiervan zouden Amerikanen niet langer specificeren. Als dat gebeurt, kunnen ze geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. De vastgoedsector verzet zich tegen het belastingplan.

De markt zou kunnen instorten als de rendementscurve op US Treasury-notes omgekeerd zou worden . Dat is het moment waarop de rentetarieven voor Treasurys op korte termijn hoger worden dan de langetermijnrendementen. Normale korte-termijnrendementen zijn lager omdat beleggers minder dan een jaar een hoog rendement nodig hebben om te beleggen. Wanneer dat inverteert, betekent dit dat beleggers denken dat de korte termijn risicovoller is dan de lange termijn. Dat verpest de hypotheekmarkt en signaleert een recessie. De opbrengstcurve omgekeerd vóór de recess ionen van 2008, 2000, 1991 en 1981.

Zullen huizenprijzen dalen?

In de laatste huizenbubbel dienden huizenbouwers vergunningen in voor nieuwbouw. Dat was minder dan 1 miljoen in 1990 tijdens de recessie. Het steeg geleidelijk gedurende de jaren negentig, meer dan 1 miljoen in 1998. Het bleef op dat niveau tot 2002, toen het meer dan 1,5 miljoen bereikte. Het bereikte een nieuw record van 2 miljoen in 2004 en 2005. In 2006 begonnen de huizenprijzen te dalen. Homebuilders zochten meer dan 1,5 miljoen vergunningen. In 2007 was dat minder dan 1 miljoen. In 2009 was het ingestort tot 500.000.

Ze zijn slechts geleidelijk teruggekeerd naar 1,3 miljoen in 2017. Ze zullen naar verwachting minder dalen, tot 1,1 miljoen in 2020.

Wanneer zal de woningmarkt opnieuw crashen?

De volgende marktcrash zal plaatsvinden in 2026, volgens professor Teo Nicholas van Harvard Extension School. Hij baseert dat op een studie van econoom Homer Hoyt. Krimp-en-bustes in vastgoed volgen een cyclus van 18 jaar sinds 1800. De enige uitzonderingen waren de Tweede Wereldoorlog en stagflatie.

Nicholas zegt dat de vastgoedmarkt in 2017 zich nog in de uitbreidingsfase bevindt. De volgende fase, hypersupply, zal niet plaatsvinden voordat de huurleegstand begint te stijgen. Als dat gebeurt terwijl de Fed de rente verhoogt, kan dit een crash veroorzaken.

Hoe jezelf te beschermen tegen een crash

Als u tot de meerderheid van de Amerikanen behoort die zich zorgen maken, zijn er zeven dingen die u kunt doen om uzelf te beschermen tegen een vastgoedcrash.

1. Koop een huis om in te wonen, niet om te spiegelen. Twee derde van de huizen verloren in de financiële crisis waren tweede en derde huizen. Toen de verkoopprijs onder de hypotheek daalde, liepen de eigenaren weg. Ze hielden hun huizen, maar verloren hun investeringen.
2. Krijg een hypotheek met vaste rente. Als de hypotheekrente stijgt, blijft uw betaling hetzelfde. Als dat betekent dat je alleen een kleiner huis kunt betalen, dan is het maar. Dat is beter dan een risico te nemen en het later te verliezen.
3. Als u een hypotheek met variabele rente krijgt, moet u weten wat de rentevoet is wanneer deze wordt teruggezet. Bereken de maandelijkse betaling en zorg ervoor dat u het kunt betalen met uw huidige inkomen. Neem het verschil tussen die toekomstige betaling en wat u vandaag betaalt met de lagere rente en sla deze op. Op die manier heb je het geld om je hypotheek te betalen als je inkomen daalt.
4. Koop het slechtste huis in het beste gebied dat je je kunt veroorloven. Zorg ervoor dat het gebied goede scholen heeft, zelfs als u niet van plan bent om zelf kinderen te krijgen. Potentiële kopers zullen dat doen. U kunt het huis in de loop van de jaren altijd verbeteren als uw inkomen dit toelaat. Goede buurten zullen in de volgende recessie niet zo veel lijden als armere gebieden. Ze zullen ook sneller terugveren.
5. Zorg ervoor dat uw huis ten minste drie slaapkamers heeft. Dat zal gezinnen aantrekken als je moet doorverkopen.
6. De beste manier om uzelf te beschermen, is met een goed gediversifieerde portefeuille van activa. Diversificatie betekent een evenwichtige mix van aandelen , obligaties, grondstoffen en aandelen in uw woning. De meeste financiële planners houden geen rekening met eigen vermogen als een voordeel, maar dat zou wel moeten. Het is de grootste troef die de meeste mensen bezitten.
7. Om de schade van een instorting van een onroerend goed te beperken, koopt u het kleinste huis waar u redelijkerwijs in kunt wonen. Probeer uw hypotheek vroeg af te betalen, zodat u uw huis niet in een recessie verliest. Vergroot uw beleggingen in aandelen, obligaties en grondstoffen zodat ze gelijk zijn aan of groter zijn dan uw eigen vermogen. Als er zich een vastgoedzeepbel in woningen bevindt, geef dan niet de verleiding om te herfinancieren en het vermogen te nemen. Ga in plaats daarvan terug naar uw activumentoekenning om er zeker van te zijn dat deze nog in evenwicht is.