Nee, ze hebben de hypotheekcrisis niet veroorzaakt. Hier is wat deed
Rol in de hypotheekmarkt
Fannie en Freddie waren door de overheid gesponsorde entiteiten.
Het betekende dat ze competitief moesten zijn, zoals een privébedrijf, en hun aandelenkoers moesten behouden. Tegelijkertijd garandeerde de federale overheid de waarde van de hypotheken die zij op de secundaire markt doorverkochte, impliciet. Dat zorgde ervoor dat ze minder kapitaal vasthielden om hun hypotheek te ondersteunen in geval van verlies. Als gevolg hiervan werden Fannie en Freddie onder druk gezet om risico te nemen om winstgevend te zijn. Ze wisten ook dat ze de gevolgen niet zouden lijden als de dingen naar het zuiden zouden keren.
De overheid heeft ze zo opgezet dat ze gekwalificeerde hypotheken van banken kunnen kopen, verzekeren en verkopen aan beleggers. Banken gebruikten het geld om nieuwe hypotheken te maken. Door de jaren heen hebben Fannie en Freddie de helft van alle nieuwe hypotheken die elk jaar worden uitgegeven, gesteund. Tegen december 2007, toen banken hun kredietverlening gingen vernauwen, raakten ze 90 procent van alle hypotheken aan.
Rol tijdens de huisvestingscrisis
Overheidsreglementen verboden Fannie en Freddie om hypermarkten met een hoog risico te kopen.
Maar toen de hypotheekmarkt veranderde, deden ook zij hun zaken.
Tussen 2005 en 2007 verwierven ze weinig conventionele, vastrentende leningen met 20 procent minder. Ze laadden op subprime , interest-only of negatieve afschrijving hypotheken. Dat waren de soorten leningen die banken en niet-gereguleerde hypotheekmakelaars uitgeven.
Fannie en Freddie maakten het nog erger door hun gebruik van derivaten om het renterisico van hun portefeuilles af te dekken. Maar als bedrijven uit de privésector met aandeelhouders om te behagen, deden ze dit om concurrerend te blijven met andere banken. Ze deden allemaal hetzelfde.
De overnames van Fannie Mae waren:
- 62% negatieve afschrijving
- 84% belang alleen
- 58% subprime
- 62% vereiste minder dan 10% aanbetaling.
De leningen van Freddie Mac waren zelfs nog riskanter, bestaande uit:
- 72% negatieve afschrijving
- 97% belang alleen
- 67% subprime
- 68% vereiste een aanbetaling van minder dan 10%.
Deze exotische en subprime hypotheken hebben Fannie en Freddie's leningaanwinsten giftig gemaakt.
Fannie en Freddie hadden minder toxische leningen dan de meeste banken
Regelgeving zorgde ervoor dat Fannie en Freddie minder van deze leningen op zich namen dan de meeste banken. Ze hebben meer van deze leningen verworven om marktaandeel te behouden in een zeer competitieve markt.
In 2005 sponsorde de Senaat een wetsvoorstel dat hen verbood om door hypotheek gedekte waardepapieren in portefeuille te houden. Het Congres wilde het risico voor de overheid verminderen. In totaal bezaten of behouden de twee GSE's $ 5,5 biljoen van de $ 11,2 biljoen hypotheekmarkt.
Maar de wet van de senaat mislukte en Fannie en Freddie verhoogden hun bezit aan risicovolle leningen.
Ze konden meer geld verdienen met de hoge rentetarieven van de leningen dan met de vergoedingen die ze kregen door de leningen te verkopen. Nogmaals, ze waren op zoek naar hoge aandelenkoersen te handhaven in een zeer concurrerende woningmarkt.
Als door de overheid gesponsorde ondernemingen namen Fannie en Freddie meer risico's aan dan ze hadden moeten doen. Ze beschermden de belastingbetalers niet die uiteindelijk hun verliezen moesten absorberen. Maar ze veroorzaakten de huizencrisis niet. Ze hebben de markt niet overspoeld met exotische leningen. In plaats daarvan waren ze een gevolg, niet een oorzaak, van de hypotheekcrisis.
Derivaten hebben de val van Fannie helpen veroorzaken
Tegen 2007 was slechts 17 procent van hun portefeuille subprime of Alt-A-leningen. Maar toen daalden huizenprijzen en begonnen huiseigenaren met in gebreke blijven. Als gevolg hiervan droeg dit relatief kleine percentage subprime-leningen 50 procent van de verliezen bij.
Als GSEs hoefden Fannie en Freddie de omvang van hun kredietportefeuille niet te compenseren met voldoende kapitaal uit de stockverkoop om het te dekken. Het was het resultaat van zowel hun lobbyactiviteiten als het feit dat hun leningen verzekerd waren. In plaats daarvan gebruikten zij derivaten om het renterisico van hun portefeuilles af te dekken . Toen de waarde van de derivaten daalde, nam ook hun vermogen om leningen te garanderen af.
Deze blootstelling aan derivaten bleek hun ondergang, net als bij de meeste banken. Toen de huizenprijzen daalden, waren zelfs gekwalificeerde kredietnemers meer verschuldigd dan het huis waard was. Als ze het huis om welke reden dan ook zouden moeten verkopen, zou er minder geld verloren gaan door de bank toe te staan af te schermen. Leners met een negatieve afschrijving en leningen met alleen rente hadden het nog slechter.
Het elimineren van Fannie en Freddie zou de woningmarkt vernietigen
Sommige wetgevers stellen voor Fannie en Freddie te elimineren. Anderen suggereren dat de Verenigde Staten Europa kopiëren in het gebruik van gedekte obligaties om de meeste woninghypotheken te financieren. Met gedekte obligaties behouden banken het kredietrisico op hun woninghypotheken. Ze verkopen obligaties die door die hypotheken worden gesteund aan externe investeerders. Dat stelt hen in staat het renterisico te ontladen.
Wat zou er gebeuren als het Congres Fannie en Freddie zou elimineren? Het zou de beschikbaarheid van hypotheken drastisch verminderen en de kosten verhogen. Banken aarzelen om hypotheken te verstrekken die niet gegarandeerd zijn. De hypotheekrente zou kunnen oplopen tot 9-10 procent. Hypotheken zouden zeldzaam en duur worden. De Amerikaanse huizenmarkt zou instorten.