Wat is het verschil tussen S & L's en andere banken?
S & L's maken het huisbezit betaalbaarder door de looptijd van de lening tot 30 jaar te verlengen. Dit verlaagt de maandelijkse betalingen, elimineert de noodzaak om te herfinancieren en stelt families in staat om grotere huizen te betalen. .
Geschiedenis
Vóór de Grote Depressie waren de hypotheken leningen van 5 - 10 jaar die moesten worden geherfinancierd of moesten worden afbetaald met een grote saldobetaling. Tegen 1935 was 10% van alle Amerikaanse huizen in afscherming dankzij deze harde voorwaarden en dalende huizenprijzen. Om het bloedbad te stoppen deed de New Deal deze drie dingen:
- De Home Owner's Loan Corporation (HOLC) kocht een miljoen in gebreke gebleven hypotheken van banken, veranderde ze in de langlopende, vastrentende hypotheek die we vandaag kennen en herstelde ze.
- De Federal Housing Administration (FHA) heeft een hypotheekverzekering verstrekt.
- De Federal National Mortgage Association (FNMA) creëerde een secundaire markt voor hypotheken.
Het creëerde ook besparingen en leningen om deze hypotheken uit te geven. Deze veranderingen waren het antwoord op een economische catastrofe, maar ze zorgden voor een aanzienlijke toename van het eigenwoningbezit in de Verenigde Staten.
In 1944 creëerde de Veterans Administration een hypotheekverzekeringsprogramma dat de betalingen verlaagde. Dat moedigde terugkerende oorlogsveteranen aan om huizen in de buitenwijken te kopen. Dat zette de economische activiteit in de woningbouw aan.
Gedurende de jaren 60 en 70 werden bijna alle hypotheken uitgegeven door S & Ls.
Dankzij al deze federale programma's steeg het eigenwoningbezit van 43,6% in 1940 tot 64% in 1980.
In 1973 creëerde president Nixon een ongebreidelde inflatie door de Amerikaanse dollar van de goudstandaard te verwijderen . S & Ls kon de rentevoeten niet volgen om de inflatie bij te houden, dus verloren ze hun deposito's aan geldmarktrekeningen die dat wel konden. Dat heeft het kapitaal aangetast dat ze nodig hadden om goedkope hypotheken te creëren. De S & L's hebben het Congres om beperkingen gevraagd.
In 1982 passeerde het bestuur van Reagan de Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Hierdoor konden banken de rente op spaargelden verhogen, commerciële en consumentenkredieten verstrekken en de loan-to-value-ratio's verlagen . S & L's investeerde in speculatieve vastgoed- en commerciële leningen. Tussen 1982 en 1985 namen deze activa met 56% toe.
De ineenstorting van deze investeringen leidde tot het falen van de helft van de nationale banken. Toen de banken ten onder gingen, begon de staat en de federale verzekering het geld te verliezen dat nodig was om deposanten terug te betalen. (Bron: Richard K. Green en Susan M. Wachter, "The American Mortgage in Historical and International Context," University of Pennsylvania, 21 september 2005)
In 1989 heeft de eerste Bush-regering de sector gered met de Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act ( FIRREA ).
Het leverde $ 50 miljard op om mislukte banken te sluiten. Het heeft de Resolution Trust Corporation (RTC) opgericht om bankactiva opnieuw te verkopen, waarbij de opbrengst wordt gebruikt voor stortingen van nieuwe stortingen. FIRREA verbood S & L's om meer risicovolle leningen te verstrekken. Zie voor meer informatie Spaar- en leencrises .
Spaargelden en leningen en de financiële crisis
Net als andere banken, waren spaargelden en leningen door de Glass-Steagall Act verboden om geld van deposanten in de aandelenmarkt en risicovolle ondernemingen te beleggen om hogere rendementen te behalen. De Clinton-administratie herriep Glass-Steagall om Amerikaanse banken in staat te stellen te concurreren met meer losjes gereguleerde internationale banken. Hierdoor konden banken FDIC-verzekerde deposito's gebruiken om te beleggen in risicovolle derivaten .
De meest populaire hiervan was de door hypotheek gedekte beveiliging . Banken hebben hypotheken verkocht aan Fannie Mae of Freddie Mac , die ze vervolgens bundelde en verkocht aan andere beleggers op de secundaire markt .
Veel hedge funds en grote banken herverpakt en doorverkocht met subprime-hypotheken . Ze waren verzekerd tegen wanbetaling door credit default swaps. De vraag naar deze effecten was zo groot dat banken hypotheken begonnen te verkopen aan iedereen.
Alles ging goed tot de huizenprijzen in 2006 begonnen te dalen. Net als in de depressie begonnen huiseigenaren met het in gebreke blijven van hun hypotheken en stortte de hele derivatenmarkt in. Zie voor meer informatie de Tijdlijn voor financiële crisis van 2008 .
Besparingen en leningen vandaag
In 2013 waren er slechts 936 Sparen en Leningen, volgens de FDIC. Het bureau heeft bijna de helft van hen begeleid. Vandaag zijn S & L's, net als elke andere bank, dankzij FIRREA.
Washington Mutual was de grootste spaar- en leenbank in 2008. Tijdens de financiële crisis had het geen geld meer, omdat het zijn hypotheken op de secundaire markt die was ingestort niet kon doorverkopen. Toen Lehman Brothers failliet ging, raakte WaMu-spaarders in paniek. Ze hebben de komende 10 dagen $ 16,7 miljard teruggetrokken. De FDIC nam WaMu over en verkocht het aan JP Morgan Chase voor $ 1,9 miljard.