Als u uw huis in een huurwoning omzet, kan dit tot een belastingverlies leiden
Van Julian Block, Attorney
De meeste mensen zullen je vertellen dat het afschrijven van huisverliezen op een persoonlijke woningverkoop onmogelijk of niet toegestaan is, maar dat ze niet kloppen. Over het algemeen verbiedt de IRS-belastingcode elke aftrek voor een verlies op de verkoop van een hoofdverblijf. Er zijn echter verschillende uitzonderingen toegestaan voor het afschrijven van huisverliezen op een persoonlijke woning.
De wet staat bijvoorbeeld een aftrek toe voor een verlies uit de verkoop van een persoonlijke woning die is omgezet in huurwoningen.
Maar het beperkt de hoeveelheid afschrijving. Geen aftrek voor een waardevermindering voordat u begint te huren.
Het uitgangspunt is de aangepaste basis van de eigenschap (1) op het moment van conversie of (2) de marktwaarde op het moment van conversie, afhankelijk van welke lager is. Nadat u het dieptepunt van (1) of (2) hebt bepaald, verhoogt u dat bedrag om de kapitaalverhogingen van de huurperiode weer te geven die de waarde ervan verhogen. Trek vervolgens aftrekposten voor huurtermijnen af. Waar u uiteindelijk uitkomt, is de aangepaste basis van het pand op het moment van de verkoop. Wanneer u verkoopt, is de limiet voor uw verliesaftrek het bedrag waarmee de verkoopprijs op het moment van verkoop hoger is dan de verkoopprijs.
In een zure vastgoedmarkt zou de aangepaste basis van het pand op het moment van de verkoop aanzienlijk lager kunnen zijn dan de oorspronkelijke kostprijs. Als algemene regel geldt dat de basis begint als de oorspronkelijke kost, inclusief eventuele schulden zoals een eerste of tweede hypotheek , plus aanpassingen omhoog of omlaag.
Aanpassen naar boven om de uitgaven weer te geven voor bepaalde afwikkelings- of sluitingskosten in verband met de aankoop, zoals juridische kosten en / of verbeteringen. Aanpassing naar beneden voor het bedrag van de winst uit de verkoop vóór 7 mei 1997 van een eerder eigendom huis waarop belasting werd uitgesteld. Al deze aanpassingen van uw oorspronkelijke kosten resulteren in uw aangepaste basis.
Een voorbeeld: in 2001 koopt u uw eerste persoonlijke woning voor $ 200.000. In 2003 ga je het huis uit en huur je het. Op dat moment bepaalt u dat de reële marktwaarde $ 180.000 is. Vervolgens neemt u afschrijvingsaftrekken van $ 20.000 en verkoopt u de woning voor $ 150.000.
U zou kunnen denken dat uw verlies $ 50.000 is - het verschil tussen de oorspronkelijke kosten van $ 200.000 en de verkoopprijs van $ 150.000. Maar de IRS beperkt uw verlies tot slechts $ 10.000 - het bedrag waarmee de $ 160.000 op het moment van de verkoop aangepaste basis (reële marktwaarde van $ 180.000 op het moment van conversie minus huurtermijnafschrijving van $ 20.000) hoger is dan de $ 150.000 omzet prijs.
Wanneer de huurperiode minder dan een jaar duurt, kan de IRS beweren dat een verlies moet worden geweigerd op grond van het feit dat de conversie door de verkoper van de woning naar een huurwoning slechts tijdelijk was en niet permanent. De richtlijnen voor thuisverkopers waarschuwen dat "u uw woning niet hebt veranderd in huurwoningen als u uw oude huis tijdelijk verhuurt voordat u het verkoopt." De richtlijnen over wat tijdelijk is en wat permanent is, zijn echter geenszins het laatste woord. Ze geven slechts het officiële IRS-standpunt over een kwestie weer en zijn niet bindend voor de rechtbank.
Evenmin, volgens de richtlijnen, zal de IRS overwegen een persoonlijke woning te hebben omgezet in huurwoningen "als u uw woning plaatst bij een makelaar voor huur of verkoop en deze niet wordt verhuurd." Vertaling: U moet het huis daadwerkelijk verhuren voordat u een verliesaftrek kunt nemen. Deze beperking is door de rechtbank bevestigd.
Neem bij twijfel altijd contact op met een professionele belastingadviseur of CPA voordat u verlies van uw woning in een privéwoning claimt. Neem ook contact op met de IRS om ervoor te zorgen dat u voldoet aan de nieuwe belastingwetgeving, die elk jaar verandert. Onroerendgoedbelastingen in sommige staten, zoals Californië, zijn nu beperkt tot een maximale aftrek van $ 10.000 onder de belastingwetgeving van Trump in 2018.
Julian Block is een belastingdeskundige van Larchmont, New York.
Bewerkt door Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.