Uw belastingvragen over de afschrijving van kantoor aan huis zijn beantwoord
Binnen de komende jaren ben ik van plan mijn huis te verkopen. Ik gebruik een van zijn kamers uitsluitend als thuiskantoor voor mijn bedrijf. Ik heb aanspraak gemaakt op aftrek van thuiskantoren voor een evenredig deel van de afschrijvingen en andere kosten die verband houden met het zakelijke gebruik van de kamer, net zoals ik alle apparatuur en meubels heb weggeschreven die in het kantoor zijn gestopt. Hoe werken de belastingregels wanneer ik mijn huis verkoop?
Antwoord:
Vóór 2002 waren de regels strenger als u een deel van uw woning voor zakelijke doeleinden gebruikte en vervolgens uw woning verkocht. Ja, de wet staat uitsluiting - een ontsnapping uit belastingen - van winst uit de verkoop van een hoofdverblijf toe. Het uitsluitingsbedrag is maximaal $ 250.000 voor alleenstaanden en gehuwde paren die afzonderlijke aangiften indienen , en $ 500.000 voor gehuwde paren die gezamenlijke aangiften indienen . Maar deze regels stelden een uitsluiting alleen toe voor het deel van de winst dat aan het woongedeelte toe te schrijven was en verbood elke uitsluiting voor winst op het kantoorgedeelte.
Woonplaats versus zakelijke behandeling
In feite heeft de IRS dit soort verkoop behandeld alsof u twee stukken onroerend goed had verkocht: de ene een woning en de andere bedrijfsruimte. Bijgevolg moest u afzonderlijke berekeningen maken voor de residentie en bedrijfswinsten, waarbij de verkoopprijs, verkoopkosten en basis tussen de woning en bedrijfsonderdelen werden gedeeld.
De IRS schrapte de oude regels en verving ze door nieuwe die een toewijzing tussen woning en bedrijf afschaffen. De verkoop is een eenmalige transactie zolang het thuiskantoor en het woongedeelte zich binnen een enkele woning bevinden - een 'wooneenheid', zoals door de voorschriften van het agentschap wordt gesteld. Daarom kan iemand zoals jij de volledige winst uitsluiten, ondanks het feit dat een deel van het huis voor bedrijven wordt gebruikt.
Waardevermindering
Deze pauze is onderworpen aan een "herovering" -beperking om een dubbel voordeel te voorkomen. U verbeurt elke uitsluiting voor het deel van de winst dat gelijk is aan alle aftrekposten toegestaan of toegestaan op het thuiskantoor na mei 1997. In plaats daarvan betaalt u belasting over dat deel. Toegestaan of toegestaan betekent wat u eerder hebt geclaimd of, als u minder had geclaimd dan u had kunnen claimen, het bedrag dat u had kunnen claimen. In dit opzicht verschillen de nieuwe regels niet van wat de oude regels u verplichtten te doen.
Wat de IRS bereikt, is om afschrijvingsafschrijvingen terug te vorderen waarmee u in de jaren voorafgaand aan de verkoop de belastingen kon verlagen. Het agentschap past nog steeds de heroveringregels toe, zelfs als u deze kamer om zakelijke redenen niet langer gebruikt en het hele huis een hoofdverblijf is gedurende ten minste twee jaar na de periode van vijf jaar die eindigt op de verkoopdatum.
Opluchting van Recapture
Om in aanmerking te komen voor vrijstelling van herovering , moet u aantonen met "voldoende records of ander bewijsmateriaal" - meestal moeten eerdere rendementen voldoende zijn - "dat de toegestane afschrijvingsaftrek minder was dan het toegestane bedrag." Dan is het bedrag dat "u kan het toegestane bedrag niet uitsluiten. "
Veronderstel dat uw thuiskantoor u heeft gekwalificeerd om afschrijving te claimen, maar u kunt aantonen dat u er nooit een hebt geclaimd.
Dan is er geen vermindering van het uitsluitingsbedrag en geen herovering.
Fiscale aansprakelijkheid verschuldigd op heroverde afschrijving
Overgenomen afschrijving wordt belast met een maximum van 25 procent in plaats van het hoogste tarief van 15 procent voor langetermijnmeerwaarden, plus toepasselijke staat inkomstenbelastingen. Rapporteer dit heroverde bedrag op schema D (Kapitaalwinst en -verlies), niet op formulier 4797 (verkoop van bedrijfsruimte). Aan de positieve kant, je lijdt niet aan herovering van andere uitgaven, zoals onroerendgoedbelasting en hypotheekrente .
Zoals met alle fiscale aangelegenheden, raadpleeg uw eigen belasting bereider.
Julian Block is een advocaat, syndicated columnist en voormalig IRS speciaal agent (crimineel onderzoeker). Dit artikel is een samenvatting met toestemming van het pamflet: "De gids voor huiseigenaren voor belastingbesparingen: eenvoudige manieren voor elke verkoper om belastingen tot het wettelijke minimum te verlagen", die kan worden besteld door $ 19,95 voor een postpaid-exemplaar te sturen naar J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Vanaf dit schrijven, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 is een makelaar-associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, CA.