Het trekken van huisvergunningen na een huisrenovatie is vaak moeilijk
Vraag: Moet u een huis kopen dat zonder vergunning is gerenoveerd?
Een lezer vraagt: "Mijn vrouw en ik denken erover om een huis te kopen dat zonder vergunning is gerenoveerd. Het was geen grote verbouwing, alleen een serre werd van de achterkant verwijderd, maar de verkopers zeiden dat het werk zonder een Ze hebben misschien ook de keukenkastjes en toonbanken vervangen, ik weet het niet zeker, ik weet niet wat een vergunning nodig heeft en wat niet, maar we houden van het huis en willen het kopen. problemen kunnen we oplossen door een huis te kopen dat zonder vergunning is gerenoveerd? '
Antwoord: Mijn eerste vraag zou zijn wat uw agent te zeggen heeft over het werk dat wordt gedaan zonder een vergunning? Omdat de meeste wetten met betrekking tot vergunningen lokaal zijn en variëren van stad tot stad en van staat tot staat. Uw agent weet mogelijk wat voor problemen u kunt tegenkomen door een huis te kopen dat zonder vergunning is verbeterd.
5 redenen waarom huiseigenaren remodels zonder toestemming uitvoeren
Als je 100 mensen ondervroeg die onlangs een huis hadden verbouwd en vroeg hoeveel er een vergunning hadden gehaald, zou het niet ongebruikelijk of ongewoon zijn dat 80 tot 90 procent of meer zou toegeven dat ze geen vergunning hadden aangevraagd. Waarom krijgen niet meer huiseigenaren een vergunning om te verbouwen? Verschillende redenen.
- Het verbouwen van vergunningen kan te veel kosten.
Vergunningen zijn meestal gebaseerd op de prijs van het project. Toen ik een garage bouwde , schatte ik de kosten op ongeveer $ 6.000, en mijn vergunning was erg goedkoop, ongeveer $ 100. Het is geen goed idee om te proberen een structuur te bouwen die uw buren kunnen zien zonder een vergunning te verkrijgen, omdat uw buren u mogelijk kunnen melden.
- Mogelijke aanvullende en onredelijke vereisten.
Ik heb nog nooit twee stadsinspecteurs ontmoet die het ergens mee eens waren. Soms staat de stadscode open voor interpretatie. Als een huiseigenaar van plan is om een keuken te verbouwen , kan de stadscode bijvoorbeeld vereisen dat de huiseigenaar een elektriciteitskast vervangt of een ander soort verbetering aanbrengt waarmee duizenden dollars aan de klus kunnen worden toegevoegd. Terug naar mijn garage. De inspecteur van de stad zei me dat ik een geul moest graven van 18 inch diep voor de elektriciteit. Toen ze terugkwamen om de voltooide klus te inspecteren, zei de tweede inspecteur dat de greppel 24 voet diep moest zijn anders moest ik een schakelaar in de kelder installeren.
- Remodellerende vergunningen kunnen vertragingen veroorzaken.
Ik kon de bouw van mijn garage pas voltooien als de stadsinspecteur naar buiten kwam om de vergunning af te sluiten. De stad rende achter en was enkele weken achterlijk. Al het werk kwam tot stilstand terwijl we wachtten. Inspecteurs tekenen zich vaak stapsgewijs af. - Vergunningen zijn te veel moeite om te verkrijgen.
Toegegeven, je moet naar de stad gaan om je aan te melden, je bouwplannen in te dienen en ze goedgekeurd te krijgen. Het is een gedoe voor sommige mensen. Veel huiseigenaren doen liever het werk en vergeten een vergunning. - Huiseigenaren denken dat ze niet gepakt worden.
Uit het oog, uit het hart, is het motto van sommige mensen. Ze denken dat niemand ze ooit zal vangen. Maar wat gebeurt er wanneer u besluit om een vergunning voor iets anders te krijgen? De stadsinspecteur ontdekt misschien een verbetering, controleert de gegevens en komt te weten dat er geen vergunning is afgegeven. Ik ken stadsinspecteurs die door steegjes rijden op zoek naar weggegooid verpakkingsmateriaal van projecten voor verbetering van het interieur .
5 Problemen die verband houden met het verbouwen van een woning zonder vergunning
Ter verdediging van het trekken van huisvergunningen voor een verbouwingsbaan, als je flexibel bent met je tijd en het niet erg vindt om er een paar honderd meer te besteden, is het over het algemeen een goed idee om een vergunning te krijgen. En hier zijn enkele van de problemen die terug kunnen komen bij een huiseigenaar die voorwaarts gaat met een doe-het-zelf-project zonder een vergunning:
- Niet toegestaan werk wordt mogelijk niet correct uitgevoerd of gecodeerd.
Alleen al omdat een huiseigenaar een aannemer inhuurt, betekent niet dat de aannemer het werk correct zal uitvoeren. Bovendien is er meestal meer dan één manier om een klus te klaren, en alle drie kunnen die fouten kloppen. - De verzekering van de huiseigenaar dekt mogelijk niet een gebrek voor niet-toegestane verbouwing.
Als een remodellering verkeerd is uitgevoerd en er iets gebeurt, zeg je dat een hete draad uit een draadmoer glijdt en er een brand uitbreekt. De schade die door die brand is veroorzaakt, wordt mogelijk niet gedekt door de verzekeringspolis van een huiseigenaar als de verbetering was voltooid zonder een vergunning. - Plaats kan je misschien verplichten om het uit te scheuren.
Voor de postcode is vaak vereist dat het frame door de stad moet worden geïnspecteerd voordat de gipsplaat wordt opgehangen. Om te bepalen of noppen zijn geïnstalleerd in een badkamer van 16 inch in het midden, kan een stadsinspecteur bijvoorbeeld een huiseigenaar de muren laten scheuren. Alle keramische wandtegels zouden er ook bij horen, en moeten worden vervangen.
- Plaats kan boetes beoordelen.
Als een vergunning duur lijkt, wacht dan tot je een rekening krijgt voor de boetes en straffen voor het niet verkrijgen van een vergunning. De werkvergunning kan u het bedrag van de oorspronkelijke vergunningsprijs drie of vier keer kosten. - Een thuisschatter bevat mogelijk geen toevoeging op de vierkante meters.
Als de taxateur de toegevoegde vierkante meters niet in de beoordeling opneemt, zal de woning waarschijnlijk veel minder taxeren. Dit betekent dat een verkoper kan worden afgewezen voor een herfinanciering . Een koper kan mogelijk geen lening krijgen om het huis te kopen. Kijk op deze manier, als een 10x10 kamer niet is toegestaan, dat is 100 vierkante voet. Bij $ 200 per vierkante voet zou je $ 20.000 kunnen verliezen.
Kan de verkoper een bouwvergunning krijgen na het feit?
In sommige gevallen, ja. Ik verkocht een woning voor verkopers in Carmichael, Californië, die een aannemer hadden betaald om een vergunning voor hun toevoeging te verkrijgen. Ze drongen erop aan dat er een vergunning voor het werk was, hoewel de County-records die ik had verkregen geen vergunning lieten zien. Door agents benaderde records zijn niet altijd correct. Onze eerste kopers hebben een beoordeling gekregen en die taxateur heeft het huis gemeten, naast het controleren van een vergunning. Slecht nieuws, er was geen vergunning.
De koper heeft het daarom geannuleerd. Het ontbreken van vierkante meters betekende dat de verkopers hun huis niet konden verkopen tegen het bedrag dat ze wilden, omdat het niet op dat bedrag zou beoordelen. Je zou denken dat een extra 100 vierkante voet, voor een kamer die 10 voet bij 10 voet meet, onbelangrijk is, maar als de prijs per vierkante voet $ 300 is, is dat $ 30.000 minder.
Helaas was de aannemer al lang niet meer actief. De verkopers moesten een "as built" -vergunning verkrijgen van de provincie, die inhield dat ze een architect inhuren om de plannen te tekenen en dat de County veel recensies uitvoerde. Het kostte de verkopers ongeveer $ 8000, maar dat was beter dan $ 30.000 verliezen.
Tip: de beste manier om jezelf te beschermen bij het kopen van een huis is om bij de stad na te gaan of vergunningen zijn verleend, of de vierkante meters overeenkomen met de stadsrecords en een inspectie thuis te krijgen.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.