Vraag: Moet ik mijn huis repareren of proberen te verkopen zoals het is?
Een lezer vraagt: ik heb veel tijd en geld besteed aan externe verbouwing van mijn huis, plus een aanzienlijke renovatie van het hoofdbad. De rest van mijn 22 jaar oude huis heeft echter binnen aandacht nodig. Het bad boven heeft droogrot en is gedateerd. De keuken is ook zo in de jaren tachtig. We hebben redelijk nieuwe apparaten, maar de aanrechten en kasten moeten waarschijnlijk worden vervangen. Moet ik mijn huis opknappen of proberen het te verkopen zoals het is?
Antwoord: Dit is een van die vragen waarbij het antwoord afhangt van variabelen zoals de conditie van concurrerende inventaris, of het nu gaat om een warme, koude of neutrale vastgoedmarkt en de waarschijnlijkheid van return on investment.
In mijn ervaring, veel verkopers zetten veel te veel geld in het repareren van hun huizen te koop. Ze maken reparaties die een koper misschien nooit zal opmerken of waarvoor hij niet extra hoeft te betalen. Neem contact op met uw agent voordat u reparaties uitvoert en zorg ervoor dat uw agent ervaren en gekwalificeerd genoeg is om samenhangende antwoorden te bieden waarop u kunt vertrouwen.
Een huis verkopen zoals het is
Een paar jaar geleden, bijvoorbeeld, belde een klant in het verleden om haar buren te zeggen dat ze hun huis onmiddellijk moesten verkopen. Zeggen dat het werk nodig had, was een understatement.
Het huis leek bewoonbaar. Het had gaten in de muren helemaal naar de buitenkant en urine doordrenkte houten vloeren; de meeste elektrische apparaten werkten niet en de badkuip was door de balken gevallen.
Alle kranen lekten en in een slaapkamer vond ik een stapel dode ratten die op een stapel in het midden van de vloer werden geveegd.
Dit was geen huis dat gemakkelijk kon worden opgeknapt. Zelfs een verflaag zou deze plek niet hebben verkocht. We hebben hem zo laag geprijsd dat hij meerdere aanbiedingen aantrok en met nul dagen op de markt werd verkocht.
Alleen aannemers en flippers hebben in dit huis aanbiedingen gedaan.
Willen Home-kopers Fixers of Fixed Up Homes?
Sommige huizenkopers willen een huis van een fixer kopen, maar over het algemeen willen deze kopers een huis dat lichte cosmetische reparaties vereist. Kopers die aangetrokken worden tot fixeermiddelen zijn degenen die ofwel niet in aanmerking komen om een duurder huis te kopen of degenen die winst willen maken door het huis zelf te repareren.
Ik moet nog een beginnende, eerste huiskoper ontmoeten die zegt: "Geef me een huis dat ik kan afbreken voor de hengsten." De meeste kopers van fixeerders zijn bereid om eenvoudige reparaties uit te voeren, zoals muren beschilderen, nieuwe vloerbedekking aanbrengen of verlichtingsarmaturen vervangen. Ze willen meestal niet een fundament herbouwen of muren verplaatsen.
Fixer-bovenste kopers zullen de prijs van het huis verlagen om de reparaties mogelijk te maken en, voor het ongemak, een beetje meer. Stel, een huis is $ 100.000 waard, maar het heeft een nieuw dak nodig. Een nieuw dak kan $ 10.000 kosten. Een koper zal waarschijnlijk geen $ 90.000 bieden voor dit huis. Anders zouden ze een identiek huis met een nieuw dak kunnen kopen voor $ 100.000 en het gedoe niet hebben.
Een koper voor dit type huis kan $ 75.000, of zelfs minder bieden. In dit scenario zou een verkoper slimmer zijn om voor een nieuw dak te betalen en het huis voor $ 100.000 te verkopen.
Bovendien kopen veel kopers geen huis dat een nieuw dak nodig heeft. Ze zullen zich zorgen maken dat het betrokken werk meer zal kosten dan ze hadden verwacht. Misschien zou het vervangen van het dak het afbreken van de bekleding en het repareren van spanten betekenen, wat de kosten zou kunnen verhogen. De meeste kopers willen een huis dat in in-toestand is. Door geen reparaties uit te voeren, beperkt u het aantal kopers dat mogelijk door uw woning wordt aangetrokken.
Voordat u uw huis repareert
Slimme verkopers wegen de kosten van voorgestelde verbeteringen af tegen de marktwaarde van het huis nadat de reparaties of upgrades zijn voltooid. Als een upgrade de investering niet teruggeeft, is een dergelijke verbetering mogelijk niet gerechtvaardigd. Voordat u besluit het dak op te tillen en dakramen in de hoofdsuite te installeren, moet u zich realiseren dat keukens en baden het hoogste rendement opleveren.
Voordat u beslist om specifieke reparaties uit te voeren voordat u opnieuw verkoopt, neemt u een middag vrij om andere huizen in de buurt van de verkoop te bezoeken met uw agent.
Let op de staat en voorzieningen in die huizen. Vergelijk deze huizen met die van u. Als, bijvoorbeeld, de meeste huizen op de markt een opgewaardeerde keuken hebben, moet u zich concentreren op het repareren van de keuken.
Dit betekent niet dat je designer-apparaten moet kopen en de kasten moet openbreken. Maar een kleine verbouwing van de keuken kan een goede investering zijn. Soms kan het simpelweg schilderen van eiken kasten een donkerdere kleur krijgen en het installeren van bijgewerkte hardware kan je keuken een geheel nieuwe look geven.
Maak een lijst van alles wat defect, kapot of versleten is. Als kopers problemen of slecht functionerende systemen herkennen, kunnen ze zich afvragen wat er nog meer in huis is verwaarloosd. Kopers aan wie ik een huis van $ 1,5 miljoen dollar in de Fab 40s in Sacramento had laten zien, gaven dat huis door vanwege het lichte toezicht van de verkopers. Het kleed op de toegangsweg had een flinke snee in het midden van zijn naad en het was rafelig. Dat vloerkleed maakte zo'n slechte indruk op de kopers dat ze ervan overtuigd waren dat de verkopers zich niet druk maakten om hun huis te verkopen.
Hier zijn 10 minimale verbeteringen om te maken voordat je je huis verkoopt:
- Patch gaten en scheuren in muren en plafonds.
- Fix alle kapotte apparaten en HVAC-systemen.
- Repareer lekkende kranen.
- Vervang versleten of bevlekt tapijt.
- Schilder donkere of ontsierde muren opnieuw met neutrale verf (niet wit).
- Vervang gebroken vensterglas.
- Repareer het dak.
- Verander alle gedateerde lichtarmaturen / plafondventilatoren .
- Vervang oude gordijnen en raambekleding.
- Corrigeer code-overtredingen.
Als uw vastgoedmarkt extreem heet is - de markt van een verkoper - kunt u wegkomen met minder fix-ups voordat u verkoopt; een huis dat moet worden gerepareerd, levert echter nog steeds een lagere prijs op. In langzame markten - een kopersmarkt - kijken kopers mogelijk niet eens naar een huis dat werk nodig heeft, tenzij het een REO is . Vraag uw agent om advies.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.