Hoe de vastgoedmarkt te timen

Kan je de vastgoedmarkt verslaan?

Het is waarschijnlijk dat miljonairs van immateriële makelaars zoals Sam Zell uit Chicago en Tom Barrack uit Santa Barbara het erover eens zijn dat niemand de onroerendgoedmarkt kan timen, zelfs zij niet. Misschien vraag je je af: als de profs de markt niet kunnen timen, hoe kun je dan?

Om te beginnen kun je dezelfde technieken gebruiken die voor veel mensen hebben gewerkt die leven volgens het credo: Koop laag en verkoop hoog. De eerste stap is om het type vastgoedmarkt te bepalen dat in uw stad bestaat.

Soorten vastgoedmarkten

Hoewel er veel variaties en wendingen zijn, kunnen vastgoedmarkten in feite in drie categorieën worden onderverdeeld:

• De markten van de koper
  De markten van de koper bestaan ​​wanneer er meer voorraad is, wat betekent dat huizen te koop zijn, dan kopers. Omdat kopers uit veel huizen kunnen kiezen, zal niet elk huis te koop worden verkocht. De meeste experts zijn het erover eens dat als een voorraad van zes maanden of meer op de markt is, het een kopersmarkt is. Merk ook op dat op kopersmarkten minder aantallen kopers zullen resulteren in minder verkopen, waardoor de mediane prijzen kunnen worden overschreden.
• De markten van de verkoper
  Omgekeerd zijn er op de markten van verkopers meer kopers dan beschikbare voorraad. Omdat er minder huizen zijn waaruit kopers kunnen kiezen, wordt bijna elk huis verkocht. Doorgaans is er veel minder dan zes maanden aan voorraad op de markt van een verkoper. Op de markten van extreme verkopers is er minder dan twee maanden voorraad in reserve.
• Neutrale markten
  Neutrale markten zijn in evenwicht. Doorgaans zijn de rentetarieven betaalbaar en wordt het aantal kopers en verkopers op de markt vereffend. De weegschaal kantelt niet in beide richtingen, wat betekent dat de markt normaal is zonder dat er sprake is van vluchtige schommelingen. Voorraad is over het algemeen ongeveer vier maanden, geven of nemen.

  Merk op dat goede aankopen bestaan ​​op neutrale markten, maar er zijn geen algemene aanwijzingen die kopers bevoordelen ten opzichte van verkopers of omgekeerd.

Kopen in een kopersmarkt

Als u een huis gaat kopen en het zich kunt veroorloven te wachten op primaire voorwaarden, dan is er een kopersmarkt; er is geen betere timing. Hier zijn een paar voordelen voor het aanschaffen van een kopersmarkt :

• Lagere verkoopprijs
  Verkopers zijn meer bereid om te handelen en handelen omdat ze weten of zouden moeten weten dat als ze weigeren je aankoopaanbieding te accepteren, ze misschien geen andere aanbieding ontvangen. Wanneer minder huizen worden verkocht, dalen de prijzen.

• Kopers kunnen concessies doen
  Kopers kunnen verkopers vragen om hun sluitingskosten te betalen , op voorwaarde dat hun kredietgever het krediet zal toestaan. Kopers kunnen ook verwachten dat verkopers zullen betalen voor speciale rapporten, zoals plaaginspecties of dakcertificeringen en een huisgarantie .
• Voorwaardelijke aanbiedingen zijn meer acceptabel
  Verkopers zijn over het algemeen meer geneigd om een contingentaanbieding te accepteren die afhankelijk is van de koper die het bestaande huis van de koper verkoopt. Een aanbod in de hand is beter dan helemaal geen aanbod.
• Verzoek om reparaties gemakkelijk onderhandeld
  Als de woning moet worden gerepareerd of zijn systemen moet worden bijgewerkt, zullen verkopers de koper vaak crediteren voor de reparaties of het probleem (de problemen) oplossen die zijn opgemerkt door een huisinspecteur .
• Kopers controleren de transactie
  Kopers kunnen vragen om langere inspectieperioden, verlengen de sluitingstermijnen en vragen om vroeg bezit - voorwaarden die automatisch zouden worden afgewezen op de markt van een verkoper.

Kopen op de markt van een verkoper

Als een koper geen haast heeft om een ​​huis te kopen, is de markt van een verkoper geen ideale tijd om te kopen. Hier zijn een paar nadelen aan het kopen van een huis op de markt van een verkoper:

• Topprijs
  Meerdere aanbiedingen zijn gebruikelijk. Verkopers commando lijst prijs en krijg het, soms meer.
• Geen concessies
  Verkopers zijn terughoudend in het betalen van de sluitingskosten van de koper of betalen voor inspecties.

• Voorwaardelijke aanbiedingen komen zelden voor
  De verkoper wil niet wachten tot het huis van een koper verkoopt.
• Verzoek om reparaties worden niet gehonoreerd
  Verkopers vertellen kopers meestal dat ze het huis moeten kopen 'zoals het is'.
• Verkopers bepalen de transactie
  De meeste verkopers zullen niet afwijken van het oorspronkelijke contract, ongeacht de omstandigheden, omdat er nog drie kopers om de hoek zijn.

Verkopen op de markt van een koper

Als een verkoper niet hoeft te verkopen, kan er een keerzijde zijn om een ​​woning op de markt van een koper op de markt te brengen. Dit zijn nadelen voor het verkopen in een kopersmarkt:

• Lowball aanbiedingen
  Verkopers in zachte markten verliezen eigen vermogen. Weinig vraag naar woningen zet de verkoopprijzen onder druk, waardoor kopers lowballaanbiedingen doen.
• Kopers verwachten concessies
  Kopers zullen verkopers vragen om sluitingskosten te betalen, waardoor de netto-opbrengst van de verkoper wordt verlaagd.

• Voorwaardelijke aanbiedingen zijn risicovoller
  Als het huis van een koper niet verkoopt, geldt dat ook voor de verkoper en tegen die tijd neemt het aantal kopers nog meer af.
• Kopers eisen reparaties
  Al die kleine dingen die verkopers hebben uitgesteld repareren zal verschijnen in de woninginspectie en kopers verwachten dat verkopers ze zullen repareren.
• Verkopers hebben geen controle over de transactie
  Kopers hebben de neiging om te vragen om 'uit'-clausules waardoor ze weglopen van de deal helemaal tot aan het sluiten.

Verkopen op de markt van een verkoper

Het is de beste tijd om een ​​huisverkoper te zijn. Hier zijn een paar voordelen voor verkopen op de markt van een verkoper:

• Hogere verkoopprijs
  De verhoudingen van de lijst met verkoopprijzen zijn lager op de markten van de verkoper, wat betekent dat verkopers hogere prijzen hanteren, soms op een lijst.
• Concessieweigering
  Verkopers weigeren de sluitingskosten van kopers te betalen en weigeren vaak offertes waarin wordt gevraagd om inspecties die door verkoper zijn betaald.
• Voorwaardelijke aanbiedingen zijn zeldzaam
  Kopers vinden het gemakkelijker om hun huizen te verkopen en realiseren dat verkopers niet akkoord gaan met een contingent aanbieding met 10 kopers in de coulissen.
• Kopers vragen zelden om reparaties
  Kopers krijgen nog steeds huisinspecties, maar afzien van een verzoek om reparaties , het aanvaarden van de eigenschap "as is."
• Verkopers bepalen de transactie
  Het komt vaak voor dat verkopers kortere inspectieperioden bespreken en van kopers verwachten dat ze afzien van bepaalde onvoorziene gebeurtenissen, zoals beoordeling of onvoorziene leningen.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}