Hoe u uw woning kunt verkopen via een grondcontract
Verschil tussen een grondcontract en een hypotheek
Grondcontracten zijn beveiligingsovereenkomsten tussen een verkoper, een verkoper en een koper, ook wel een Vendée genoemd.
De verkoper draagt de financiering voor de Vendee, die al dan niet een onderliggende lening kan bevatten. Een belangrijk verschil tussen een grondcontract en een hypotheek is dat de koper geen akte of een duidelijk eigendom krijgt voordat het grondcontract is afbetaald.
Sommige staten hebben wetten die een grondcontract vergelijkbaar met een trustakte behandelen, en die grondcontracten voorzien in een trustee, die een trustee "verkoopmacht" geeft om een executieverkoopprocedure in te leiden in het geval dat de Vendée het contract in gebreke stelt. Andere staten geven kopers een langere aflossingsperiode, vergelijkbaar met hypotheken. Om deze redenen is het belangrijk om de kans op wanbetaling te verkleinen door de Vendee vooraf te kwalificeren.
Bescherming van de verkoper bij een verkoop van een woningcontract
Als u een onderliggende lening heeft, kunt u kiezen voor een vast contract bij een keuze tussen een rechtstreeks contract of een wrap-around-contract. Het geeft u een override op de bestaande rente van de eerste hypotheek.
Vraag juridisch advies over een vervreemingsclausule. De kredietgever kan uw lening opeisbaar maken als de kredietgever ontdekt dat u het huis via een grondcontract heeft verkocht.
- Verkrijgen van een kredietrapport van de koper. Als de koper een faillissement heeft ingediend, te late betalingen heeft gedaan aan andere schuldeisers of, erger nog, geen krediet, zijn die afwijkende gegevens een rode vlag.
- Vraag een titelverzekeringspolis . Zoeken naar titels van de openbare registers toont ook pandrechten of beslissingen die zijn ingediend tegen een koper. Het bedrijf in de titel zal waarschijnlijk om die beloningen vragen voordat het het grondcontract op een titelbeleid kan verzekeren . Vraag om een kopie van het voorlopige titelrapport (of een toezegging voor titelverzekering) om te bepalen of een zoekopdracht iets over de koper onthult.
- Vraag naar een krachtige aanbetaling. Kopers lopen minder snel weg van een grondcontract of stoppen met betalen voor het verkoopcontract op afbetaling als de koper een grote aanbetaling heeft gedaan. Hoe meer geld vooraf wordt geïnvesteerd, hoe kleiner de kans dat een koper het risico loopt het te verliezen.
- Draag de financiering op korte termijn. U kunt de betalingen mogelijk 30 jaar afschrijven , maar na vijf of tien jaar een ballonbetaling aanvragen. Hierdoor kan de koper de accommodatie herfinancieren of verkopen om u vroeg te betalen. Controleer om te zien of dit soort financiering voldoet aan uw staatswetten. Ballonbetalingen kunnen worden verboden.
- Controleer de werkgelegenheid van de koper. Zorg dat de koper in dienst is en minstens twee jaar in dienst is, bij voorkeur langer. Vraag of de koper in dienst is bij het bedrijf of contractarbeid is en of het dienstverband binnenkort kan worden opgezegd.
Vraag naar persoonlijke referenties. Bekijk de referenties van de koper, inclusief vroegere verhuurders. Vraag naar de betalingsgeschiedenis van eerdere verhuur, niet alleen de huidige huur, omdat verhuurders soms iets zeggen om de huurder uit het pand te krijgen. Ga terug naar de verhuurder voor de bestaande huisbaas en informeer.
- Sta erop dat de koper een verzekeringspolis voor huiseigenaren verkrijgt. U wilt niet verantwoordelijk voor het huis zijn nadat het landcontract is ondertekend en notarieel is opgesteld. Zorg ervoor dat de koper u als een extra verzekerde persoon noemt en een kopie van de verzekering van de huiseigenaar krijgt .
- Stel een uitbetalingsaccount in. Veel banken en financiële instellingen bieden een service die de betalingen van de koper verzamelt en naar u verzendt of stort op uw bankrekening. Het voorkomt dat de koper je huisadres kent, en de afspraak maakt je vrij om te reizen.
- Verzamel de belastingen van de Vendee. Vraag de Vendee om de belastingen te betalen aan uw uitbetalingsbedrijf. Het bedrijf kan vervolgens de belastingbetalingen aan uw vastgoeddeskundige uitvoeren en u kunt er zeker van zijn dat de belastingen op tijd worden betaald.
- Een late betalingstoeslag opnemen in het landcontract. Als u een onderliggende leningbetaling betaalt, wilt u uw betalingen tijdig ontvangen om uw eigen late kosten te vermijden. Geef de koper een redelijke vergoeding voor te laat ontvangen betalingen om de koper te verleiden om op tijd te betalen.
- Zorg voor voortgezet onderhoud en verzorging. Overweeg een acceleratieclausule op te nemen in het contract, waarmee u de Vendee de eigenschap kunt herfinancieren als de staat van het onroerend goed een risico vormt voor uw financiële investering.
- Voorkom dat de Vendée het contract toewijst. Nadat u uw huiswerk hebt gedaan om deze koper goed te keuren, wilt u de koper niet het recht geven om het contract aan een onbekende entiteit toe te wijzen.
- Praat met een advocaat. Het is de moeite waard om een paar honderd dollar uit te geven om juridisch advies te krijgen voordat je een grondcontract aangaat. Bovendien zal een advocaat waarschijnlijk iets bedenken dat ik in deze lijst met opsommingen heb gemist.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.