Dodd-Frank-wet beïnvloedt door de eigenaar gefinancierde financiering
Toen de rente eind jaren zeventig naar 18% steeg, werden veel kopers gedwongen de vastgoedmarkt te verlaten en kwam creatieve financiering tot leven om die behoefte te lenigen. Veel huizen te koop werden geadverteerd met de initialen OWC, wat betekent dat de eigenaar de eigenaar zal dragen (de eigenaar financiert ).
Gedurende deze periode, alles en nog wat werd gedaan onder het mom van creatieve financiering. Het tempo was zo hectisch dat veel agenten niet stopten om te overwegen of de soorten deals die ze aan het samenstellen waren legaal en veel minder ethisch waren. Bijna elk proces dat kon worden bedacht, ook al was het geen goed idee, werd vaak gebruikt.
Soorten creatieve financieringsmogelijkheden
- Off-shore buitenlandse trusts. Sommige mensen opereren nog steeds onder een off-shore buitenlands vertrouwen, maar als de IRS ze vindt, kunnen deze mensen in de gevangenis belanden. De IRS kijkt niet vriendelijk naar off-shore buitenlandse trusts, ongeacht wat een snel pratende verkoper in een duur Italiaans pak zegt. Een off-shore buitenlandse trust is een manier om in het geheim geld naar een ander land te verplaatsen. Belastingontduikers laten vervolgens het vertrouwen dat in dat vreemde land is gevestigd onroerend goed kopen.
- Onderworpen aan transacties. Veel leningen hadden geen vervreemingsclausules die om versnelling vroegen, dus kopers konden de betalingen over een bestaande lening overnemen, de naam van de verkoper op de lening achterlaten en het was goed. Whoa. Banken hielden er niet van om opgesloten te worden in een lagere rente en een potentiële lener te verliezen als kopers huizen kochten met financiering. Onderworpen-tot-transacties zijn vandaag riskant omdat geldschieters de lening bij verkoop kunnen en zullen noemen. Om nog maar te zwijgen, de meeste verkopers willen niet dat de aansprakelijkheid verbonden is aan een subject-to-transactie.
- Verwachte leningen. Sommige soorten hypotheken hebben openlijk geadverteerd dat een nieuwe koper de bestaande lening van de eigenaar zou kunnen overnemen. Als de koper in aanmerking kwam om de lening aan te nemen, heeft de bank de verkoper vrijgesteld van aansprakelijkheid. Een veronderstelling die een koper in die dagen duizenden dollars aan geldschieters bespaarde, en veel verkopen konden snel sluiten onder deze voorwaarden. Tegenwoordig zijn er weinig tot geen aanneembare leningen beschikbaar.
- Grondcontracten . Een probleem met een grondcontract is het vinden van een titelverzekeringsmaatschappij die bereid is om de transactie te verzekeren. Om nog maar te zwijgen, een grondcontract, dat een billijke titel aan een koper levert, bevat over het algemeen geen onderliggende hypotheek omdat de meeste leningen een vervreemingsclausule bevatten. Een grondcontract kan het beste worden gebruikt als een huis door de verkoper gratis wordt bezorgt.
- Door verkoper gedragen hypotheek of trustakte . Als een verkoper een onroerend goed bezit en de financiering voor de lener wil dragen, is een eenvoudig te gebruiken instrument een hypotheek of een trustakte. Elke staat heeft zijn eigen wetten over of het gebruikelijk is om een hypotheek of een trustakte te registreren. In Californië bijvoorbeeld, verleent u daden om eigendoms- en vertrouwennota's over te dragen om te verzekeren dat promesses worden vaak gebruikt.
Dodd-Frank Act en Creative Financing-voorwaarden voor thuiskoop
De Dodd-Frank Act is een verkorte termijn voor de Dodd-Frank Wall Street Consumer Reform and Protection Act, ondertekend in juli 2010. Veroordeeld door voormalig Congreslid Barnett Barney Frank en vervolgens senator Christopher John Dodd, de Dodd-Frank Act bracht ingrijpende veranderingen in de financiële regelgeving teweeg en paste de Wet op de waarheid in bruikleen aan. Deze uitgebreide transformatie creëerde nieuwe agentschappen en veranderde veel wetten.
Je kunt een dode kat niet financieren zonder de Dodd-Frank Act te raken. Mijn excuses aan de arme kat voor deze referentie; het is dat de uitdrukking zo goed past.
Een deel van de Dodd-Frank Act heeft betrekking op de financiering van de verkoper. Het reguleert en verbiedt bepaalde soorten financiering die in het verleden gemakkelijk werden toegestaan. In tegenstelling tot de vrij swingende dagen van de jaren 1970, toen iemand een lening kon regelen en ervoor betaald kon krijgen zolang de persoon een vastgoedlicentie had, moet een persoon nu een vergunning hebben als een hypotheeklening . Verkopers zijn vrijgesteld op voorwaarde dat ze de financieringsvoorwaarden van de eigenaar niet uitbreiden op meer dan 3 objecten per jaar. Andere regels zijn:
- De verkoper kan eigenaar financiering aanbieden zolang de verkoper het huis niet heeft gebouwd. Dit elimineert huizenbouwers van het aanbieden van financiering door de eigenaar.
- Er is geen ballonbetaling. Een favoriete manier om creatieve financiering aan te bieden was over het algemeen een lening op korte termijn, zeg 3 of 5 jaar, met een ballon aan het eind, wat betekent dat het volledige saldo opeisbaar was. Door de eigenaar gefinancierde leningen moeten nu worden afgeschreven.
- De verkoper kan eigenaar geen financiering bieden aan elke koper die mee gebeurt. De verkoper heeft de verantwoordelijkheid om te bepalen of de koper gekwalificeerd is om het huis te kopen en de lening terug te betalen. Dit kan betekenen dat de verkoper een kredietrapport over de koper moet uitvoeren, waardoor alle kopers van huizen met slecht krediet waarschijnlijk worden uitgesloten.
- De lening moet een vaste rentevoet zijn of kan na 5 jaar worden aangepast met inachtneming van redelijke jaarlijkse verhogingen en een redelijke levensduurlimiet.
- De door de eigenaar gefinancierde lening moet voldoen aan andere criteria die door de Federal Reserve Board zijn vastgesteld. Het is echter de niet-ballonverplichting die een einde zal maken aan vele creatieve financieringsinspanningen. Een oplossing voor sommige verkopers en kopers kan een lease-optie verkoop zijn.
Koop juridisch advies voordat u een huis koopt met creatieve financiering.