Omgekeerde hypotheken Tap equity voor pensionering
De omgekeerde hypotheekindustrie is door de jaren heen geteisterd door verwarring, vol met meldingen van roofzuchtige geldschieters die op ouderen jagen. Tegenwoordig vereisen gerenommeerde kredietinstellingen dat leners advies krijgen over de risico's en valkuilen voordat ze zich verbinden tot een omgekeerde hypotheek. Helaas garandeert dat nog steeds niet dat een huiseigenaar niet wordt opgelicht.
Hoe werkt een omgekeerde hypotheek?
Met omgekeerde hypotheken kan een huiseigenaar eigen vermogen lenen.
In plaats van betalingen aan de geldschieter te verrichten, verricht de geldschieter betalingen aan de kredietnemer. Betalingen kunnen als volgt worden gedaan:
- Een forfaitair bedrag
- Maandelijks, zolang de lener het huis bezet
- Periodieke voorschotten via een kredietlijn
- Combinatie van een van bovenstaande
Wie komt in aanmerking voor een omgekeerde hypotheek?
Iedereen ouder dan 62 jaar die een huis heeft, kan in aanmerking komen voor een omgekeerde hypotheek als er voldoende eigen vermogen is in de woning. Dat is de kicker, voldoende vermogen hebben om de hypotheek te krijgen, want gewoonlijk is een aandelenpositie van 20% onvoldoende. Als er voldoende equity is, wat gebeurt er dan?
- Bestaande hypotheek (en) worden afbetaald.
- Een uitgesteld onderhoud / reparaties is vereist.
- FICO-scores zijn niet van toepassing en kredietgeschiedenis is niet relevant.
Hoeveel kosten omgekeerde hypotheken?
Net als bij een reguliere lening betalen leners vergoedingen om het geld te krijgen. Deze kosten kunnen in de lening worden opgenomen en worden gefinancierd. Omdat er geen 'standaardkosten' zijn, variëren de kosten afhankelijk van de geldgever, externe leveranciers en het type lening dat is geselecteerd.
Meestal zijn de kosten erg hoog. Kort gezegd betalen leners voor:
- Hypotheekverzekeringspremies. Deze verzekering betaalt een verlies voor de geldgever als uw woning minder waard is dan het bedrag dat u aan het einde van uw lening verschuldigd bent.
- Maandelijkse kosten van de kredietgever. Lenders brengen de lener doorgaans in rekening voor het betalen van maandelijkse betalingen.
- Leningpunten of aanvraagkosten. Deze vergoeding verhoogt het rendement op de investering van de kredietgever. Het zijn deze vergoedingen die onder grote controle staan.
- Normale sluitingskosten . De te sluiten vergoedingen zijn onder meer kosten voor opname, escrow of sluitingsagent, titelbeleid , etc.
Hoeveel kun je lenen?
Het beschikbare bedrag aan leningen hangt af van het type leningprogramma dat is geselecteerd, hoeveel vermogen er overblijft na het betalen van bestaande hypotheken en de leeftijd van de kredietnemer. Wells Fargo is een toonaangevende ontwikkelaar van omgekeerde hypotheken.
Ik vond een handige online calculator op de Wells Fargo-website: Wells Fargo Loan Calculator. Ik heb een leeftijd van 65 jaar ingeplugd en een gratis en duidelijk huis met een waarde van $ 500.000. Voor een jaarlijkse aanpassing van HECM (Home Equity Conversion Mortgage) heeft de calculator de geschatte kosten van $ 20.943 geretourneerd, waarbij een forfaitaire betaling beschikbaar was van $ 129.614, met een jaarlijkse rente van 8,67%, die oploopt tot 13,67% tijdens de looptijd van het contract. lening. De maandelijkse betaling die beschikbaar is voor deze lening is $ 949. Op 75-jarige leeftijd springt die maandelijkse betaling echter op naar $ 1.401.
Welke soorten programma's zijn beschikbaar?
Een handvol kredietverstrekkers biedt hypotheken met een vaste rente. Het merendeel van de andere omgekeerde hypotheekprogramma's wordt gefinancierd met een regelbare hypothecaire lening . De rente kan maandelijks of jaarlijks worden aangepast.
- Lenders rekenen een marge, die varieert tussen kredietverstrekkers.
- De marge, opgeteld bij de indexkoers , zal gelijk zijn aan de rentevoet.
- De rentevoeten zijn meestal afgetopt, wat betekent dat de rente kan worden verhoogd tot een maximum en niet hoger. Caps variëren van 5 tot 6 procent op een jaarlijkse aanpassingssnelheid en van 10 tot 11 procent op een maandelijks instelbaar tarief.
Het meest populaire type omgekeerde hypotheek vandaag is de Home Equity Conversion Mortgage, verzekerd door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling.
De "HomeKeeper Mortgage" is van Fannie Mae. Fannie Mae koopt conventionele hypotheken, herverpakt ze en verkoopt ze als effecten aan beleggers. Met behulp van de Wells Fargo Reverse Mortgage Calculator en het vorige scenario, op de leeftijd van 65, zou de HomeKeeper-hypotheek $ 587 per maand en $ 1.381 op 75-jarige leeftijd betalen.
Waar kunt u een omgekeerde hypotheek krijgen?
Veel hypotheekmakelaars en grote kredietinstellingen bieden omgekeerde hypotheekproducten.
- De National Reserve Mortgage Lenders Association publiceert een lijst, gesorteerd op staat, van goedgekeurde geldschieters die van omgekeerde hypotheken afkomstig zijn.
- Afdeling Huisvesting en stedelijke ontwikkeling publiceert ook een lijst van goedgekeurde HUD-geldschieters. Vergeet niet om het vakje aan te vinken dat de zoekopdracht beperkt tot geldschieters die in de afgelopen 12 maanden een HECM-lening hebben voltooid.