Wat is een regelbare tariefhypotheek?
Een regelbare rentehypotheek , kortweg een ARM genoemd, is een hypotheek met een rentetarief dat gekoppeld is aan een economische index. De rente en uw betalingen worden periodiek aangepast naar boven of naar beneden bij het wijzigen van de index.
ARM-terminologie
Inhoudsopgave
Een index is een gids die kredietverstrekkers gebruiken om rentewijzigingen te meten. Gemeenschappelijke indexen die worden gebruikt door kredietverstrekkers omvatten de activiteit van een, drie en vijf jaar durfkapitaaleffecten, maar er zijn nog veel meer.
Elke ARM is gekoppeld aan een specifieke index.
Marge
Denk aan de marge als de opmaak van de geldschieter. Het is een rentetarief dat de kosten van de kredietverstrekker vertegenwoordigt om zaken te doen, plus de winst die zij maken op de lening. De marge wordt toegevoegd aan de indexkoers om uw totale rentepercentage te bepalen. Het blijft meestal hetzelfde tijdens de levensduur van uw woninglening .
Aanpassingsperiode
De aanpassingsperiode is de periode tussen potentiële renteaanpassingen.
Mogelijk ziet u een ARM die wordt beschreven met cijfers zoals 1-1, 3-1 en 5-1. Het eerste cijfer in elke set heeft betrekking op de beginperiode van de lening, waarbij uw rente hetzelfde blijft als op de dag dat u uw leningpapieren had ondertekend.
Het tweede nummer is de aanpassingsperiode, die laat zien hoe vaak aanpassingen aan de koers kunnen worden aangebracht nadat de beginperiode is verstreken. De bovenstaande voorbeelden zijn alle ARM's met jaarlijkse aanpassingen - wat betekent dat aanpassingen elk jaar kunnen plaatsvinden.
Als mijn betalingen omhoog kunnen gaan, waarom zou ik dan een ARM overwegen?
De initiële rentevoet voor een ARM is lager dan die van een hypotheek met vaste rente , waarbij de rente tijdens de looptijd van de lening gelijk blijft. Een lager tarief betekent lagere betalingen , waardoor u in aanmerking kunt komen voor een grotere lening.
Hoe lang ben je van plan om het huis te bezitten?
De mogelijkheid van tariefverhogingen is niet zozeer een factor als u van plan bent het huis binnen een paar jaar te verkopen.
Verwacht je dat je inkomen zal stijgen? Als dit het geval is, kunnen de extra fondsen de hogere betalingen dekken die het gevolg zijn van tariefverhogingen.
Sommige ARM's kunnen worden omgezet in een hypotheek met vaste rente . Conversiekosten kunnen echter hoog genoeg zijn om alle besparingen die u zag, weg te nemen met het aanvankelijk lagere tarief.
ARM-indexen
Hoewel u niet kunt bepalen welke index een kredietverstrekker gebruikt, kunt u een lening en geldschieter kiezen op basis van de index die van toepassing is op de lening. Vraag de geldschieter hoe elke gebruikte index in het verleden heeft gepresteerd. Uw doel is om een ARM te vinden die is gekoppeld aan een index die gedurende vele jaren redelijk stabiel is gebleven.
Als u kredietverstrekkers vergelijkt , moet u zowel de index als de marge beoordelen die wordt aangeboden.
Gereduceerde tarieven en Buydowns
Wanneer u een huis koopt, kunt u verkopers tegenkomen die aanbieden om een inkoopvergoeding te betalen waarmee de kredietverstrekker u een eerste tarief kan aanbieden dat lager is dan de som van de index en de marge. Nieuwe thuisbouwers bieden soms dat type aankooppakket om mensen thuis te helpen.
Het afkooppercentage zal uiteindelijk aflopen en uw betalingen kunnen aanzienlijk stijgen als een ARM-tarief opwaarts wordt aangepast op hetzelfde moment dat de korting afloopt.
Houd er rekening mee dat verkopers soms de prijs van een huis verhogen met het bedrag dat ze betalen om uw lening op te kopen. De extra kosten kunnen na verloop van tijd eventuele besparingen ten opzichte van de oorspronkelijke korting overschrijven.
Rentevoet caps
Tariefplafonds beperken hoeveel rente u in rekening kunt brengen. Er zijn twee soorten rentevoet caps geassocieerd met ARM's.
- Periodieke caps beperken het bedrag dat uw rentepercentage van de ene aanpassingsperiode naar de volgende kan verhogen. Niet alle ARM's hebben periodieke tarieflimieten.
- Algemene limieten beperken de rente over de looptijd van de lening. Sinds 1987 zijn algemene maximumbedragen vereist door de wet.
Betaling caps
Een betalingslimiet beperkt hoeveel uw maandelijkse betaling bij elke aanpassing kan stijgen. WAP's met betalingslimieten hebben vaak geen periodieke rentevoeten.
overdrachten
Als een rentecap uw rente naar beneden hield bij een aanpassing, zelfs als de index omhoog ging, kan het bedrag van de verhoging worden overgedragen naar de volgende aanpassingsperiode.
Pas op voor negatieve afschrijving
Amortisatie vindt plaats wanneer betalingen groot genoeg zijn om de verschuldigde rente plus een deel van de hoofdsom te betalen.
Negatieve afschrijvingen vinden plaats wanneer betalingen de rentekosten niet dekken. Het onbetaalde bedrag wordt teruggeboekt naar de lening, waar het nog meer renteschuld oplevert. Als dit zo doorgaat, kunt u veel betalingen doen, maar bent u nog steeds meer verschuldigd dan aan het begin van de lening.
Negatieve afschrijvingen komen over het algemeen voor als een lening een betalingslimiet heeft waardoor maandelijkse betalingen de kosten van rente niet dekken.
Lenders zijn verplicht om u schriftelijke informatie te geven om u te helpen bij het vergelijken en selecteren van een hypotheek. Aarzel niet om zoveel vragen te stellen als nodig is om u te helpen elk aspect van ARM's en andere woningkredieten te begrijpen die u worden aangeboden.
Krijg de feiten over instelbare rente hypotheken
Wat zijn de risico's van een instelbare rente hypotheek? Als u uw risico's wilt verlagen, overweeg dan de volgende problemen voordat u een ARM accepteert.
Gereduceerde tarieven - Buydowns
Verkopers betalen soms een vergoeding waarmee de geldschieter u een eerste tarief kan aanbieden dat lager is dan de som van de index en de marge. Het afkooppercentage zal uiteindelijk aflopen.
- The Double Whammy
Uw betalingen kunnen aanzienlijk stijgen als uw tarief opwaarts wordt aangepast op hetzelfde moment dat de korting afloopt. - Is een kortingstarief de moeite waard?
Verkopers kunnen de prijs van een huis verhogen met het bedrag dat zij betalen om uw lening af te kopen. De extra kosten kunnen na verloop van tijd eventuele besparingen ten opzichte van de oorspronkelijke korting overschrijven.
Rentevoet caps
Tariefplafonds beperken hoeveel rente u in rekening kunt brengen. Er zijn twee soorten rentevoet caps geassocieerd met ARM's.
- Periodieke caps beperken het bedrag dat uw rentepercentage van de ene aanpassingsperiode naar de volgende kan verhogen. Niet alle ARM's hebben periodieke tarieflimieten.
- Algemene limieten beperken de rente over de looptijd van de lening. Sinds 1987 zijn algemene maximumbedragen vereist door de wet.
Betaling caps
Een betalingslimiet beperkt hoeveel uw maandelijkse betaling bij elke aanpassing kan stijgen. WAP's met betalingslimieten hebben vaak geen periodieke rentevoeten.
overdrachten
Als een rentecap uw rente heeft verlaagd, ook al is de index gestegen, kan het bedrag van de verhoging worden overgedragen naar de volgende aanpassingsperiode.
Negatieve afschrijving
Amortisatie vindt plaats wanneer betalingen groot genoeg zijn om de verschuldigde rente plus een deel van het principe te betalen.
- Negatieve afschrijvingen vinden plaats wanneer betalingen de rentekosten niet dekken. Het onbetaalde bedrag wordt teruggeboekt naar de lening, waar het nog meer renteschuld oplevert. Als dit zo doorgaat, kunt u veel betalingen doen, maar bent u nog steeds meer verschuldigd dan aan het begin van de lening.
- Negatieve afschrijvingen komen over het algemeen voor als een lening een betalingslimiet heeft waardoor maandelijkse betalingen de kosten van rente niet dekken.
- Negatieve afschrijvingen hebben minder impact als vastgoed een mooie waardering heeft, dus lagere betalingen zijn misschien aantrekkelijker voor u dan het principe af te betalen.
Lenders zijn verplicht om u schriftelijke informatie te geven om u te helpen bij het vergelijken en selecteren van een hypotheek. Aarzel niet om zoveel vragen te stellen als nodig zijn om elk aspect van uw lening te begrijpen