Voor- en nadelen van instelbare rentehypotheken
Verstelbare rentehypotheken (ARM's) zijn hypotheken met een tarief dat varieert . Naarmate de rentetarieven stijgen en dalen in het algemeen, volgen tarieven op hypotheken met regelbare rentevoeten. Dit kunnen nuttige leningen zijn om thuis te komen, maar ze zijn ook riskant. Deze pagina behandelt de basis van hypotheken met verstelbare tarieven.
De beoordeling
Verstelbare rente hypotheken zijn uniek omdat de rente op de hypotheek past met de rente op de markt.
Dit is belangrijk omdat hypotheekbetalingsbedragen (gedeeltelijk) worden bepaald door de rente op de lening. Naarmate de rente stijgt, stijgt de maandelijkse betaling . Evenzo dalen betalingen als de rente daalt.
Het tarief op uw regelbare tariefhypotheek wordt bepaald door één of andere marktindex. Veel hypotheken die kunnen worden aangepast, zijn gekoppeld aan de LIBOR, Prime rate , Cost of Funds Index of andere index. De index die uw hypotheek gebruikt, is een technische kwestie, maar kan van invloed zijn op hoe uw betalingen veranderen. Vraag uw geldschieter waarom zij u een regelbare tariefhypotheek hebben aangeboden die op een bepaalde index wordt gebaseerd.
Regelbare tarief hypotheekvoordelen
Een belangrijke reden om hypotheken met verstelbare tarieven te overwegen, is dat u mogelijk een lager maandelijks bedrag krijgt betaling. De bank beloont u (meestal) met een lager starttarief omdat u het risico neemt dat de rente in de toekomst zou kunnen stijgen . Vergelijk de situatie met een vaste rente hypotheek , waarbij de bank dat risico neemt.
Overweeg wat er gebeurt als de rente stijgt: de bank loopt vast met het lenen van geld tegen een lagere marktrente als u een hypotheek met een vaste rente heeft . Aan de andere kant, als de tarieven dalen, herfinanciert u eenvoudig en krijgt u een beter tarief.
Valkuilen van instelbare rentehypotheken
Helaas is er geen gratis lunch. Hoewel u wellicht profiteert van een lagere betaling , heeft u nog steeds het risico dat de tarieven op u stijgen.
Als dat gebeurt, kan uw maandelijkse betaling drastisch stijgen. Wat ooit een betaalbare betaling was, kan een serieuze last worden als u een regelbare tariefhypotheek hebt. De betaling kan zo hoog worden dat u de schuld moet innen.
Hypotheken met instelbare rente beheren
Om de risico's te beheersen, wilt u het juiste type instelbare rentehypotheek kiezen. De beste manier om uw risico te beheersen, is een lening met beperkingen en 'caps'. Caps zijn grenzen aan hoeveel een verstelbare tarief hypotheek eigenlijk kan aanpassen.
Mogelijk heeft u een limiet op de rentevoet die op uw lening wordt toegepast, of heeft u mogelijk een limiet op het dollarbedrag van uw maandelijkse betaling. Ten slotte kan uw lening een gegarandeerd aantal jaren omvatten dat moet verstrijken voordat het tarief begint aan te passen - bijvoorbeeld de eerste vijf jaar. Door deze beperkingen wordt een deel van het risico op hypotheken met verstelbare tarieven weggenomen , maar ze kunnen ook enkele problemen veroorzaken.
Nu weet u hoe ARM-hypotheken werken. Laten we eens kijken naar hoe ze soms niet in uw voordeel werken. Let op: de term ARM-hypotheek is overbodig - de 'M' is voor hypotheek - maar we zullen deze term op deze pagina gebruiken voor bekendheid.
ARM-hypotheek caps kunnen op verschillende manieren werken. Er zijn periodieke doppen en levenslange doppen. Een periodiek maximum beperkt hoeveel uw tarief gedurende een bepaalde periode kan veranderen - zoals een periode van een jaar.
Lifetime-caps beperken de hoogte van uw ARM-hypotheekrente gedurende de volledige looptijd van de lening.
ARM Mortgage Examples
Stel dat u een periodieke limiet van 1% per jaar heeft. Als de tarieven in dat jaar 3% stijgen, zal uw ARM-hypotheekrente slechts 1% stijgen vanwege de limiet. Lifetime-caps zijn vergelijkbaar. Als u een lifetime cap van 5% hebt, zal de rente op uw lening niet meer dan 5% stijgen.
Houd er rekening mee dat rentewijzigingen die een periodieke limiet overschrijden, van jaar tot jaar kunnen worden overgedragen. Overweeg het bovenstaande voorbeeld waar de rentetarieven 3% stegen, maar uw ARM-hypotheekkorting hield uw kredietrente op een stijging van 1%. Als de rentetarieven het volgende jaar vlak zijn, is het mogelijk dat uw ARM-hypotheekrente sowieso nog eens met 1% zal stijgen - omdat u nog steeds "schuldig" bent na de vorige cap.
Er zijn verschillende ARM-hypotheekaroma's beschikbaar. U vindt bijvoorbeeld het volgende:
- 10/1 ARM-hypotheek - het tarief wordt vastgesteld voor 10 jaar en wordt vervolgens elk jaar aangepast (tot de limiet, indien van toepassing)
- 7/1 ARM-hypotheek - het tarief wordt vastgesteld voor 7 jaar en wordt vervolgens elk jaar aangepast (tot de limiet, indien van toepassing)
- 1 jaar ARM-hypotheek - het tarief wordt voor een jaar vastgelegd en wordt vervolgens jaarlijks aangepast aan eventuele doppen
Niet alle caps zijn gelijk gemaakt
Houd er rekening mee dat caps kunnen verschillen tijdens de looptijd van uw lening. De eerste aanpassing kan oplopen tot 5%, terwijl latere aanpassingen kunnen worden beperkt tot 1%.
Als dit het geval is bij een ARM-hypotheek die u overweegt, bent u voorbereid op een woekerwinst in uw maandelijkse betalingen wanneer de eerste nulstelling ronddraait.
Valkuilen van Caps
Hoewel caps en restricties u mogelijk beschermen, kunnen ze problemen veroorzaken. Uw ARM-hypotheek kan bijvoorbeeld een limiet hebben op hoe hoog de maandelijkse betaling zal zijn - ongeacht rentebewegingen. Als de tarieven zo hoog worden dat u de bovenste (dollar) limiet voor uw betalingen bereikt, betaalt u mogelijk niet alle rente af die u voor een bepaalde maand verschuldigd bent. Wanneer dit gebeurt, krijgt u een negatieve afschrijving. Dit betekent dat uw kredietsaldo elke maand stijgt .
Koper is Aware
De bottom line met ARM-hypotheken is dat je moet weten waar je aan begint . Uw geldverstrekker moet enkele 'worst-case-scenario's' uitleggen, zodat u niet wordt verblind door betalingsaanpassingen. De meeste kredietnemers kijken naar deze what-ifs en gaan ervan uit dat ze in een betere positie zijn om toekomstige betalingsverhogingen te absorberen - of het nu 5 of 10 jaar is. Dit kan heel goed het geval zijn, maar het gaat niet altijd zoals gepland.