Het belangrijkste voor huizenkopers, jumbo-leningen maken het mogelijk om duurdere huizen te kopen.
Misschien geeft u niet om hypotheekmarkten, maar als u een dure woning koopt en u maakt geen aanzienlijke aanbetaling, dan is een jumbo-lening wellicht uw beste optie. U kunt zelfs een betere rente krijgen met een niet-conforme lening.
Jumbo-Sized Mortgage
Jumbo-leningen krijgen hun naam vanwege de grote beschikbare leningen. Conforme leningen, die het grootste segment van leningen in de VS zijn, zijn leningen die voldoen aan richtlijnen van GSE's. Deze leningsbedragen voor 2017 zijn in de meeste delen van het land begrensd tot $ 424.100 en hebben aanvullende regels voor de kwalificatie van leners. In sommige dure gebieden gaan de kredietlimieten veel hoger om rekening te houden met de lokale woningmarkten. In Los Angeles County is de limiet van 2017 bijvoorbeeld $ 636.150.
Als u meer wilt lenen dan de leenlimiet in uw regio, moet u een jumbo-lening of een andere creatieve methode gebruiken om de financiering te beveiligen.
Jumbo Lenders
Banken en andere particuliere beleggers geven jumbo-leningen uit.
Deze kredietverstrekkers zijn niet van plan de leningen aan GSE's te verkopen, zodat kredietverstrekkers hun eigen goedkeuringscriteria kunnen opstellen. Elke geldschieter heeft unieke doelen en zorgen, dus elk jumbo-leningprogramma is anders. Dat betekent dat het essentieel is om bij verschillende geldschieters te winkelen, omdat prijs- en goedkeuringscriteria sterk kunnen verschillen.
Zoek een geldschieter die past bij uw financiële situatie en de woning die u koopt. Sommige kredietverstrekkers maken het bijvoorbeeld gemakkelijker of moeilijker om leningen te krijgen voor tweede huizen, en verschillende kredietverstrekkers hebben andere aanbetalingsvereisten.
Kwalificatie voor Jumbo-hypotheken
Zoals bij elke lening, moet je voldoen aan goedkeuringscriteria en zijn jumbo-leningen moeilijker dan conventionele leningen om je te kwalificeren. De geleende bedragen zijn hoger, zodat de kredietverstrekkers selectiever zijn vanwege het verhoogde risico op de uitgifte van jumbo's.
Kredietgeschiedenis: u heeft een goed krediet nodig om goedgekeurd te worden voor een jumbo-lening. Een FICO-score boven 700 is voor de meeste kopers een minimum, maar andere factoren kunnen een iets lagere score rechtvaardigen.
Vooruitbetaling: Jumbo-hypotheken vereisen meestal aanbetalingen van 20 procent of meer. Sommige reguliere jumbo-geldschieters werken echter met een aanbetaling van ongeveer 10 procent en anderen adverteren programma's met nog lagere eisen. Om in aanmerking te komen voor een jumbo-lening met een kleine aanbetaling, hebt u een goed krediet, een sterk inkomen of aanzienlijke reserves nodig. Bij de meeste kredietverstrekkers nemen de aanbetalingsvereisten toe naarmate de omvang van de leningen toeneemt.
Inkomsten en bezittingen: voor deze grote leningen hebben geldschieters documentatie nodig om te bewijzen dat u over voldoende inkomsten en bezittingen beschikt om het onroerend goed dat u koopt te betalen.
Een consistent inkomen is het beste. Zelfstandigen hebben belastingdocumenten en aanvullende informatie over hun bedrijven nodig en loontrekkenden hebben W2-formulieren nodig. Lenders willen ook dat reserves beschikbaar zijn om betalingen gedurende zes tot twaalf maanden te dekken.
Schulden aan het inkomen: een lage schuld-tot-inkomenverhouding is altijd handig bij het aanvragen van leningen. Lenders gebruiken gewoonlijk 43 procent als een doelwit, maar dat aantal staat niet vast. Vooral als u over aanzienlijke activa beschikt, kunnen kredietverstrekkers die activa (of de inkomsten uit die activa) beschouwen als onderdeel van de inkomstenberekening.
Jumbo-leningen zijn niet bedoeld om leners te helpen "uit te rekken" en meer huizen te kopen dan ze zich kunnen veroorloven. In plaats daarvan zijn ze voor financieel veilige leners die huizen kopen die duurder zijn dan gemiddeld.
Wat je betaalt
Rentelasten: historisch gezien vertoonden jumbo-leningen hogere rentetarieven dan conforme leningen.
Het risico is groter naarmate de omvang van de leningen toeneemt. Bovendien is het goedkeuren van eenmalige leners die niet in nette categorieën passen, arbeidsintensief. Sinds de hypotheekcrisis hebben particuliere geldverstrekkers echter geconstateerd dat jumbo-kredietnemers mogelijk een kredietnemer met een lager risico zijn en dat ze op verschillende manieren winstgevende klanten kunnen zijn. Als gevolg hiervan kunnen de tarieven op jumbo-hypotheken lager zijn dan de tarieven voor conforme leningen. Toch kunt u met jumbo-groottesaldi gemakkelijk meer rentekosten betalen dan iemand met een kleinere lening tegen een hoger tarief.
Jumbo-leningen zijn beschikbaar met vaste of variabele tarieven .
Afsluitingskosten: Jumbo-leningen hebben sluitingskosten , net als elke andere woninglening. Met name taxatiehonoraria kunnen hoger zijn vanwege gespecialiseerde eigendommen of aankopen met een hoge dollar. In sommige gevallen heeft u twee beoordelingen nodig voor de goedkeuring van jumbo-leningen.
Hypotheekverzekering: hypotheekverzekering beschermt geldschieters wanneer kredietnemers in gebreke blijven bij een lening. Het voldoen aan leningen en overheidsprogramma's vereist meestal dat leners deze verzekering kopen wanneer ze een kleine aanbetaling doen, omdat het vermogen om geld terug te vorderen bij verhindering twijfelachtig is. Maar jumbo-leningen zijn anders. Of de particuliere hypotheekverzekering (PMI) al dan niet moet worden betaald via een niet-conforme lening, is aan de kredietgever - sommige staan voor minder dan 20 procent lager zonder PMI.
Alternatieven voor Jumbo-leningen
Jumbo-leningen zijn niet de enige manier om luxe huizen of huizen te kopen op hete vastgoedmarkten. Als je niet zo graag wilt lenen, of als je problemen hebt om goedgekeurd te worden voor een jumbo-lening, is een andere aanpak misschien beter.
Piggyback-leningen: in plaats van één grote lening kunt u een combinatie van kleinere leningen gebruiken. Deze strategieën hebben een comeback gemaakt sinds de hypotheekcrisis. Maar in tegenstelling tot wedrampjes van vóór 2008, moet je nu bewijzen dat je het vermogen hebt om elke lening terug te betalen.
- 80/20 lening: met een 80/20-piggyback-lening krijgt u een "eerste" hypotheek voor 80 procent van de aankoopprijs van het onroerend goed. Omdat u een ratio van 80 procent loan to value (LTV) hebt, voorkomt u dat u PMI betaalt. De tweede hypotheek dekt de resterende 20 procent van de aankoopprijs.
- 80/10/10: met een 80/10/10 benadering, krijgt u ook een eerste lening bij 80 procent LTV. U betaalt echter ook een aanbetaling van 10 procent, waardoor u slechts 10 procent kunt lenen voor een tweede hypotheek.
Piggyback-leningen lossen het probleem op van het betalen van PMI, maar u leent nog steeds grote sommen geld. Om goedgekeurd te worden, heb je hoge credit scores nodig, maar je zou je kunnen kwalificeren met FICO scores in de hoge 600s. De rente op tweede hypotheken is meestal hoger dan de tarieven op eerste hypotheken, dus uw leenkosten kunnen met deze strategie hoger zijn. Vergelijk die kosten met andere opties met behulp van een leningcalculator of een aflossingstabel .
Wees ervan bewust dat sommige piggyback-arrangementen ballonleningen gebruiken . U kunt bijvoorbeeld een of beide leningen aflossen of binnen 15 jaar herfinancieren .
Verifieer de limieten: voordat u zich neerlegt bij het gebruik van een jumbo-hypotheek, controleert u of u deze daadwerkelijk nodig heeft. Jumbo-leningen hoeven niet per se slecht te zijn. Misschien krijg je zelfs een betere rente. Maar conforme leningen of overheidsprogramma's passen misschien beter bij u. Als u zich in een dure omgeving bevindt, kunt u vaak veel meer lenen dan de "standaard" limiet. Sommige mensen gebruiken de term 'jumbo' om te verwijzen naar conforme leningen in die dure gebieden, vraag daarom om verduidelijking bij het bespreken van uw opties.
Grotere aanbetaling: een eenvoudige manier om het gebruik van een jumbo-hypotheek te vermijden, is om een hogere aanbetaling te doen. U hoeft alleen maar voldoende te verzinnen om uw geleende bedrag onder uw lokale leninglimiet te brengen. Met dat gedaan, heb je meer opties beschikbaar, en je zult minder rente betalen met een kleinere lening balans. Het opvullen van een aanzienlijk bedrag aan contanten is gemakkelijker gezegd dan gedaan, vooral omdat de bedragen in de dollar stijgen. Maar als u geld beschikbaar heeft, kan het een aantrekkelijke optie zijn.