Opties voor het wisselen van lener
Het is mogelijk om iemands naam van een hypotheek af te krijgen, maar het proces is meestal een uitdaging. Dit is van toepassing op elke primaire lener en mede-ondertekenaars die een lener geholpen hebben goedkeuring te krijgen.
Totdat u de hypotheek officieel wijzigt (of volledig afbetaalt), is iedereen verantwoordelijk voor de lening en vermindert die schuld hun vermogen om andere leningen te krijgen .
De uitdaging
Geldschieters staan niet te trappelen om iemand de naam van een lening te ontnemen. Toen ze de lening goedkeurden, keken ze naar de credit scores en het inkomen van beide leners samen. Vooral als het gaat om woningkredieten, zijn er vaak meerdere inkomsten nodig om een bevredigende verhouding van schuld / inkomen te bereiken (met andere woorden, veel mensen hebben het moeilijk om in aanmerking te komen voor een hypotheek op een familiehuis).
Alle leners zijn 100% verantwoordelijk voor de schuld - het is geen 50/50 op een gezamenlijke lening. Als een lener om welke reden dan ook niet kan betalen (of het nu financiële problemen betreft of als een van de leners sterft), moet de andere lener de betalingen actueel houden of de lening afbetalen. Als geldschieters eenvoudigweg een naam verwijderen, verhogen ze hun risico en geven ze iemand een gratis 'uit', wat banken terughoudend zijn om te doen.
Helaas voor co-leners zien geldgevers elke aanvrager als een individuele kans om op de lening in te vorderen.
Je zou denken dat het "onze" lening is (en in gevallen van echtscheiding, bijvoorbeeld, is er geen "ons" meer), maar je leningsovereenkomst is niet zo gestructureerd. Zelfs als een echtscheidingsovereenkomst bepaalt dat je ex verantwoordelijk is voor de schuld, kunnen geldschieters van iedereen die zich heeft aangemeld, verzamelen .
Ex-echtgenoten kunnen juridische consequenties ondervinden als zij gerechtelijke bevelen niet volgen, maar u kunt een bestaande leningsovereenkomst niet wijzigen.
Hoe een naam verwijderd te krijgen
Er zijn verschillende manieren om een naam uit een lening te verwijderen.
Plan een proces uit dat enkele weken duurt en veel papierwerk vergt, maar idealiter kun je de lening achter je laten.
Vraag het uw geldschieter
Begin door uw huidige geldschieter te vragen over het wijzigen van de lening. Je krijgt het niet allemaal in één telefoontje gedaan, maar je kunt erachter komen of het mogelijk is om de bestaande lening te behouden met één minder lener. Als dit het geval is, moeten eventuele resterende leners (wiens namen niet zijn verwijderd) zichzelf opnieuw kwalificeren voor de lening. Die kredietnemers hebben een goed krediet en voldoende inkomsten nodig om de betalingen gemakkelijk te kunnen uitvoeren, en ze zullen een aanvraagprocedure moeten doorlopen die lijkt op het moment waarop u de lening aanvankelijk had . Als uw verzoek wordt goedgekeurd, kan de kredietgever een vrijgave van aansprakelijkheid verstrekken (vaak gebruikt in geval van echtscheiding).
Herfinancier de lening
Als uw huidige geldschieter niet met u werkt, probeer dan de lening te herfinancieren . Om dit te doen, dien je een nieuwe lening aan en gebruik je die schuld om de oude schuld af te lossen. De persoon die verantwoordelijk is voor de lening moet individueel worden aangevraagd en moet zich kwalificeren met voldoende inkomsten en krediet.
Andere geldverstrekkers zijn misschien meer bereid om de lening goed te keuren, en u kunt kijken naar programma's zoals FHA-leningen (die mogelijk eenvoudiger goedkeuringsnormen hebben als het gaat om de hoogte van uw aanbetalings- en kredietscores).
Als je onder water bent
Herfinanciering is vooral moeilijk wanneer uw woning minder waard is dan u verschuldigd bent, of als u een minimale eigen vermogen hebt in uw woning . Conventionele kredietverstrekkers hebben strikte vereisten voor loan-to-value verhoudingen , en u zult die niet halen tenzij u een grote cheque schrijft. Gelukkig bestaan er verschillende herfinancieringsprogramma's van de overheid die u kunnen helpen een nieuwe lening te krijgen - zorg er gewoon voor dat u de lening onder de lener kunt laten herfinancieren voordat u al het papierwerk doet.
Veronderstelling
Het is misschien mogelijk om de hypotheek over te dragen naar een andere lener. "Veronderstelde" leningen bieden deze functie, maar de meeste leningen zijn niet aanneembaar.
Als je via de FHA of VA hebt geleend, heb je deze mogelijkheid misschien, maar het is de moeite waard om te vragen, waar je ook geleend hebt.
Verkoop de woning
Als geen van de bovenstaande methoden voor u werkt, moet u mogelijk de woning verkopen en de verkoopopbrengst gebruiken om de lening af te betalen. Dit kan natuurlijk een verstoring voor u of uw gezin veroorzaken en het kan moeilijk zijn om te verkopen als u onder water bent, dus denk goed na en vraag hulp aan lokale vastgoedprofessionals voordat u een beslissing neemt.
Kosten
Alle bovenstaande opties hebben betrekking op vergoedingen, dus evalueer verschillende alternatieven voordat u een keuze maakt en bepaal wie de kosten betaalt. Zelfs als u een woning verkoopt en geld ontvangt, zullen makelaarskosten en andere kosten waarschijnlijk uw take verminderen. Van de genoemde opties is een vrijgave van aansprakelijkheid of een leningveronderstelling waarschijnlijk de meest betaalbare - ze helpen u de afsluitingskosten te vermijden die gepaard gaan met herfinanciering.
Hetzelfde verhaal voor medeondertekenaars
Dit is allemaal het geval voor mede-ondertekenaars van een hypotheek. Als co-ondertekenaar bent u 100% verantwoordelijk voor de lening en kredietverstrekkers willen u niet van de haak slaan. Praat met de primaire lener over herfinanciering en onthoud dat hun toekomst gebonden is aan die van u.
Met sommige leningen (in het bijzonder studieleningen) is het eenvoudiger om een medeondertekening van de lening te krijgen na een periode van tijdige betalingen. Thuisleningen bieden echter niet dezelfde kenmerken.
Stop met claim-daden
Een quitclaim-akte verwijdert de naam van een lener niet van een hypotheek. Met een quit claimakte kan een eigenaar alle eigendomsrechten overdragen aan iemand anders, maar eventuele leningsovereenkomsten blijven ongewijzigd (afstand doen van eigendom betekent niet dat u de verantwoordelijkheid om te betalen opgeeft). Als gevolg daarvan kan een ontkenningsakte een lener achterlaten - ze zijn geld verschuldigd aan een woning, maar ze hebben er geen eigendomsbelang meer in.
Belangrijke gegevens
De informatie op deze pagina is van fundamentele aard en kan niet worden beschouwd als juridisch of financieel advies. Praat met een lokale advocaat die bekend is met uw situatie voordat u financiële beslissingen neemt.