Het kopen van een huis is misschien wel de grootste investering die u in uw leven doet en de huizenprijzen liggen op vele markten boven enkele honderdduizenden dollars.
Maar gefabriceerde huizen zijn meestal beter betaalbaar dan huizen op de bouwplaats, dus ze maken het eigendom van huizen toegankelijk. Vooral voor consumenten met lagere inkomens en mensen die op het platteland wonen (waar aannemers en materialen niet direct beschikbaar zijn), kan gefabriceerde huisvesting de enige optie zijn.
Mobiel, gefabriceerd en modulair
Bij het bespreken van woningkredieten kunnen de voorwaarden die u gebruikt bij kredietverstrekkers belangrijk zijn. Wat u een 'stacaravan' noemt, is hoogstwaarschijnlijk een 'gefabriceerd huis' (hoewel het huis mobiel is of ooit was). Voor informeel gebruik werkt beide term, maar de meeste kredietverstrekkers vermijden leningen op onroerend goed dat is geclassificeerd als een stacaravan.
- Stacaravans zijn in de fabriek gebouwde huizen die vóór 15 juni 1976 zijn gebouwd. Het kunnen zeer mooie huizen zijn, maar ze zijn gebouwd voordat toezichthouders bepaalde veiligheidsnormen vereisten en de meeste (maar niet alle) geldschieters aarzelen om op die eigendommen te lenen.
- Gefabriceerde huizen zijn in de fabriek gebouwde huizen gebouwd na 15 juni 1976. Deze woningen vallen onder de National Manufactured Housing Construction en Safety Standards Act van 1974 en moeten voldoen aan de veiligheidsnormen die zijn vastgesteld door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) . Die regels worden vaak de HUD-code genoemd. Gefabriceerde huizen zijn gebouwd op een permanent metalen chassis en kunnen na installatie worden verplaatst (maar verhuizing na installatie kan de financiering verstoren).
- Modulaire huizen zijn in de fabriek gebouwde huizen die ter plaatse worden geassembleerd en moeten voldoen aan dezelfde lokale bouwvoorschriften als site-built huizen (in tegenstelling tot de HUD-code). Ze zijn meestal permanent geïnstalleerd op een betonnen fundering. Net als bouwmarkten hebben modulaire huizen de neiging om waarde te behouden en meer te waarderen dan gefabriceerde of stacaravans, dus het is gemakkelijker om leningen te krijgen voor modulaire huizen.
Waar te lenen
Er zijn verschillende manieren om financiering voor gefabriceerde en stacaravans te krijgen. Zoals met elke lening, loont het om te winkelen bij verschillende geldschieters. Vergelijk de rentetarieven , kenmerken, afsluitingskosten en andere vergoedingen van elke lening zorgvuldig. Vooral met leningen voor een stacaravan is het type lening (of de kredietgever waarmee u werkt) belangrijk.
Detailhandelaren: bouwers die gefabriceerde huizen verkopen, regelen doorgaans financiering om het klanten gemakkelijker te maken om huizen te kopen. In sommige gevallen zijn de relaties van uw bouwer mogelijk uw enige optie voor financiering bij de aankoop van een nieuw huis. Het is echter verstandig om uw bouwer om een lijst met verschillende andere (niet-gelieerde) geldschieters te vragen.
Gespecialiseerde kredietverstrekkers: verschillende hypotheekverstrekkers zijn gespecialiseerd in leningen voor mobiele en gefabriceerde huizen (en, indien nodig, land). Hoewel elke kredietverstrekker uw aankoop kan financieren, zijn gespecialiseerde geldschieters meer vertrouwd met de aspecten van een zelfgemaakte aankoop - dus zijn ze meer geneigd om aanvragen voor die leningen aan te nemen. U zult waarschijnlijk in de volgende situaties moeten werken met een geldschieter die zich richt op de gefabriceerde thuismarkt:
- Je zult het land niet bezitten.
- U verbindt het huis niet permanent met een funderingssysteem.
- U koopt een huis dat niet nieuw is of waarvan u wijzigingen hebt aangebracht.
- U wilt bestaande geproduceerde huisschuld herfinancieren en een van de bovenstaande is van toepassing.
Standaard hypotheekverstrekkers: als u een huis koopt en het land waarop het staat, en als het huis permanent is geïnstalleerd op een funderingssysteem, kunt u gemakkelijker lenen. Veel lokale banken, kredietverenigingen en hypotheekmakelaars kunnen die leningen onderbrengen.
Ontvang aanbevelingen voor goede geldverstrekkers van mensen die u vertrouwt. Als u niet zeker weet wie u het beste kunt vragen, begin dan met uw makelaar, werknemers en bewoners van stacaravanparken en mensen die u kent en die geld hebben geleend om gefabriceerde woningen te kopen.
Chattel Leningen
Chattel-leningen worden vaak gebruikt voor mobiele en gefabriceerde huizen, vooral wanneer het huis een park of een gefabriceerde thuisgemeenschap binnengaat. Een roerend goed lening is een alleen-huislening (in tegenstelling tot een lening voor het huis en samen land).
Die leningen zijn technisch persoonlijke onroerendgoedleningen - geen vastgoedleningen.
Dat gezegd hebbende, zijn chattel-leningen ook beschikbaar wanneer u de grond bezit en apart leent voor een woning.
Kijk bij het winkelen met geldschieters of u offertes ontvangt voor een roerend krediet of een lening in onroerend goed. De rentevoeten op particuliere leningen zijn vaak hoger dan de tarieven op onroerendgoedschuld, maar er zijn voor- en nadelen aan elke optie. Een studie van het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) wees uit dat leenbedragen en verwerkingsvergoedingen 40 tot 50 procent lager waren op roerende leningen in vergelijking met hypothecaire leningen, maar het jaarlijkse percentage (APR) op roerende leningen was 1,5 procent hoger.
Voordelen van roerende leningen zijn onder andere:
- U hoeft het onroerend goed niet te bezitten, waardoor uw lening kleiner kan worden (hoewel u waarschijnlijk maandelijkse sitekosten betaalt).
- Verwerkingskosten moeten lager zijn dan de afsluitingskosten van de vastgoedschuld.
- Het sluitingsproces is doorgaans sneller en minder betrokken dan het sluiten van een vastgoedlening.
Nadelen van roerende leningen zijn onder andere:
- De rentetarieven zijn hoger, dus uw betalings- en rentekosten zullen hoger zijn dan wanneer u een gelijkwaardige vastgoedlening gebruikt.
- Terugbetalingstermijnen kunnen korter zijn (bijvoorbeeld met een aflossingstermijn van maximaal 15 of 20 jaar - hoewel sommige kredietverstrekkers langere leningen toestaan). Een kortere termijn resulteert in hogere vereiste maandelijkse betalingen , maar het sneller terugbetalen van schulden houdt de rentekosten laag.
Vervaardigde huisdealers en gespecialiseerde kredietverstrekkers bieden vaak roerende leningen, en het Amerikaanse Census Bureau ontdekte dat 80 procent van de nieuw gefabriceerde woningen in 2015 als persoonlijk bezit werden betiteld. Maar sommige kredietverstrekkers bieden zowel persoonlijke eigendomsleningen als onroerendgoedleningen aan. Spreek met meerdere geldschieters en vraag naar de voors en tegens van een huis als onroerend goed te titelen in plaats van als persoonlijk bezit.
Overheid Lening Programma's
Verschillende door de overheid gesteunde leningprogramma's kunnen het lenen voor een vervaardigd huis betaalbaarder maken. Ervan uitgaande dat u voldoet aan de criteria om in aanmerking te komen voor deze programma's, kunt u lenen bij hypotheekverstrekkers die een terugbetalingsgarantie van de Amerikaanse overheid ontvangen - als u de lening niet terugbetaalt, zal de overheid instappen en de geldschieter betalen.
Leningprogramma's met overheidssteun zijn waarschijnlijk de beste optie om te lenen, maar sommige mobiele en gefabriceerde huizen komen niet in aanmerking.
FHA-leningen zijn verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA) . Deze leningen zijn vooral populair omdat ze beschikken over lage aanbetalingen, vaste rentetarieven en consumentvriendelijke regels. Om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, moet aan verschillende criteria worden voldaan:
- Het huis moet na 15 juni 1976 zijn gebouwd.
- Het huis moet voldoen aan de HUD-code en voldoen aan andere lokale vereisten. Aanpassingen aan het huis kunnen het uit de naleving halen.
- Voor elk gedeelte van het huis moet het rode certificatielabel (of HUD-label) zijn bevestigd. Op huizen met dubbele breedte zijn bijvoorbeeld twee labels vereist.
Er zijn twee FHA-programma's beschikbaar voor vervaardigde huiseigenaren.
FHA Titel II-leningen omvatten de populaire 203 (b) lening - ook gebruikt voor site-built huizen - waarmee kopers een aanbetaling van slechts 3,5 procent kunnen doen. Om de kosten van de overheidsgarantie te dekken, betaalt u bij elke maandelijkse betaling een hypotheekverzekeringspremie vooraf en een lopende hypotheekverzekering. Je hebt fatsoenlijke credit scores nodig om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, maar je beltegoed hoeft niet perfect te zijn. Bovendien kunt u hoogbegaafd geld gebruiken om uw aanbetalings- en sluitingskosten te financieren, en u kunt de verkoper zelfs laten helpen met die kosten.
Titel II-leningen zijn onroerendgoedleningen, dus u moet de woning en de woning samen kopen en de woning moet permanent worden geïnstalleerd op een goedgekeurd funderingssysteem. Leningen kunnen 15 tot 30 jaar duren.
FHA Titel I-leningen zijn beschikbaar voor leningen voor persoonlijke eigendommen - handig als u het land niet in eigendom hebt. Als u het huis echter op een huurlocatie plaatst, moet uw leaseovereenkomst voldoen aan de FHA-richtlijnen. U hebt bijvoorbeeld een initiële leasetermijn van drie jaar nodig en u moet op de hoogte worden gesteld van elke huurbeëindiging met een opzegtermijn van ten minste zes maanden. Vereiste aanbetalingen kunnen zo laag zijn als vijf tot twintig procent, maar die vereiste varieert van geldverstrekker tot geldverstrekker en is afhankelijk van uw credit score. Aanvullende vereisten voor een lening van titel I zijn onder meer:
- Het huis moet de hoofdverblijfplaats van de lener zijn.
- De installatielocatie moet riool- en waterservice omvatten.
- Gloednieuwe gefabriceerde huizen moeten een garantie van één jaar bevatten.
- Een door de HUD goedgekeurde taxateur moet het perceel inspecteren.
Titel I-leningen kunnen alleen thuisleningen zijn zoals roerende leningen, maar ze kunnen ook worden gebruikt om samen veel en een huis te kopen. Maximale leningsbedragen op leningen van titel I zijn lager dan de maxima op leningen van titel II, en de leenvoorwaarden zijn korter: voor een woning en perceel met één enkele breedte is de maximale krediettermijn 20 jaar.
VA-leningen zijn beschikbaar voor servicemembers en veteranen, en ze kunnen worden gebruikt voor gefabriceerde en modulaire huizen. VA leningen zijn bijzonder aantrekkelijk vanwege het vermogen om te kopen zonder geld te verliezen en geen maandelijkse hypotheekverzekering (ervan uitgaande dat de kredietgever het toelaat, en je voldoet aan de krediet- en inkomenseisen). Als u de aanbetaling overslaat, heeft u hogere maandelijkse betalingen - en betaalt u meer in rente - maar in sommige gevallen is het logisch. Voor een VA-lening op een vervaardigd huis:
- Het huis moet permanent aan een fundering zijn bevestigd.
- U moet het huis kopen samen met het land waar het op staat en het huis als onroerend goed benoemen.
- Het huis moet een hoofdverblijfplaats zijn (geen tweede woning of vastgoedbelegging).
- Het huis moet voldoen aan de HUD-code en moet zijn voorzien van de HUD-labels.
FNMA-leningen zijn steeds vaker beschikbaar voor gefabriceerde huizen, omdat dat agentschap van plan is de financiering uit te breiden voor betaalbare huisvestingsopties. Vraag uw geldschieter als er nieuwe programma's beschikbaar zijn voor uw aanstaande aankoop.
Verschillende geldverstrekkers, verschillende regels
Hoewel sommige van de hierboven beschreven leningen worden ondersteund door de Amerikaanse overheid, mogen geldschieters regels stellen die restrictiever zijn dan de overheidsrichtlijnen. Die "overlays" kunnen voorkomen dat u leent, maar andere banken kunnen andere regels gebruiken. Dat is nog een reden waarom het loont om te winkelen - u moet een geldverstrekker vinden met concurrerende kosten en u moet een geldverstrekker vinden die aan uw behoeften voldoet.
Vooral als het gaat om gefabriceerde huizen, kunnen geldschieters u vertellen dat u niet in aanmerking komt voor door de overheid verzekerde programma's. Dat kan waar zijn, maar het is het beste om bij verschillende FHA- of VA-geldschieters te verifiëren voordat u die opties opgeeft.
Enkele voorbeelden van gebieden waar verschillende geldschieters verschillende regels stellen:
- Lening-tot-waarde-verhouding: u kunt mogelijk slechts 3,5 procent opgeven of u moet mogelijk een aanbetaling van 20 procent doen .
- Kredietscores: afhankelijk van uw kredietscores zijn sommige kredietverstrekkers misschien niet bereid om met u samen te werken, terwijl anderen verschillende rentetarieven of vereisten voor vooruitbetalingen op basis van uw kredietwaardigheid instellen .
- Type woning: sommige VA- en FHA-geldschieters zijn niet bereid om op gefabriceerde huizen te lenen, maar ze staan mogelijk meer open voor modulaire huizen. Sommigen zijn terughoudend in het financieren van single-wides, maar ze zullen double-wides of grotere huizen financieren.
- Bewoning door huurders: als u van plan bent om in een park of gemeenschap te wonen, willen kredietverstrekkers mogelijk weten hoeveel inwoners er huren in vergelijking met het aantal dat hun woning heeft.
- Chattel versus hypotheek: sommige geldverstrekkers bieden alleen chattel-leningen, dus dat is het enige product dat ze je kunnen bieden. Evenzo maken sommige geldschieters geen persoonlijke vastgoedleningen.