Hoeveel van je huis heb je echt?
In andere woorden; de LTV-ratio vertelt u hoeveel van een woning u echt bezit in vergelijking met hoeveel u verschuldigd bent. De ratio wordt gebruikt voor verschillende soorten leningen, waaronder thuis- en autoleningen (zowel aankopen als herfinancieringen).
Hoe te berekenen
Om een LTV-ratio te berekenen, deelt u het bedrag van een lening in de totale waarde van het activum dat de lening veiligstelt.
Voorbeeld: Stel dat u een huis wilt kopen ter waarde van $ 100.000. Je hebt $ 20.000 beschikbaar voor een aanbetaling , dus je moet $ 80.000 lenen.
Uw LTV-ratio zal 80 procent zijn, omdat het dollarbedrag van de lening 80 procent van de waarde van het huis is. $ 80.000 gedeeld door $ 100.000 is gelijk aan 0,80 (wat overeenkomt met 80 procent - zie hoe decimalen en percentages gerelateerd zijn ).
Bereken de LTV-ratio door de geleende waarde te delen door de waarde van de eigenschap: 80.000 / 100.000 = 0.8.
Een gemakkelijke manier om LTV te berekenen, is door de calculator van uw apparaat te gebruiken of door Google te zoeken met behulp van de schuine streep ("/") voor deling.
De volgende link "zoekt" bijvoorbeeld naar het antwoord: 80.000 / 100.000, of u kunt dat in een zoekvak typen (inclusief Bing en Yahoo).
Waarom het uitmaakt
Een LTV-ratio helpt geldschieters het risico te evalueren: hoe meer ze uitlenen, des te groter het risico dat ze lopen. Hoger risico voor de kredietgever betekent:
- Het is moeilijker om goedgekeurd te worden voor leningen.
- Mogelijk moet u meer betalen (met een hogere rente ).
- Mogelijk moet u extra kosten betalen, zoals een hypotheekverzekering.
Als u LTV berekent, hebt u waarschijnlijk te maken met een lening die is beveiligd met een bepaald onderpand . Als u bijvoorbeeld geld leent om een huis te kopen, is de lening beveiligd door een pandrecht op het huis . De geldschieter kan het huis in bezit nemen en het verkopen door middel van marktafscherming als u de lening niet betaalt. Hetzelfde geldt voor autoleningen - uw auto kan worden teruggenomen als u stopt met betalen.
Geldschieters willen niet echt je eigendom - ze willen gewoon snel hun geld terugkrijgen. Als ze maximaal 80% (of minder) van de waarde van het onroerend goed lenen, kunnen ze het onroerend goed tegen minder dan de hoogste dollar verkopen om hun geld terug te krijgen. Dat is makkelijker dan een geweldige aanbieding doen.
Eveneens, wat je ook hebt gekocht, heeft mogelijk waarde verloren sinds je het kocht, dus lenen voor 100 procent of meer brengt geldschieters in gevaar.
Ten slotte, wanneer u een deel van uw eigen geld in een aankoop hebt gestort, heeft u een grotere kans om het te waarderen en betalingen te blijven doen. Je hebt huid in het spel, dus je zult niet weglopen tenzij je geen opties hebt.
Goede LTV-ratio's
Wat is een goede LTV-ratio waarmee u kunt worden goedgekeurd voor een lening?
Het hangt af van de voorkeur van uw geldschieter en het type lening. U zult vaak meer geluk hebben met meer geïnvesteerd vermogen (of een lagere LTV-ratio).
Met woningkredieten is 80 procent een magisch getal. Als u meer dan 80 procent van de waarde van een huis leent, zult u in het algemeen een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moeten afsluiten om uw geldschieter te beschermen. Dat is een extra kostenpost, maar je kunt de verzekering vaak annuleren zodra je onder de 80 procent LTV komt. Een ander opmerkelijk aantal is 97 procent. Sommige geldverstrekkers staan u toe om te kopen met 3 procent omlaag ( FHA-leningen vereisen 3,5 procent) - maar u betaalt een hypotheekverzekering, mogelijk voor de duur van uw lening.
Met autoleningen gaan LTV-ratio's vaak hoger, maar kredietverstrekkers kunnen limieten (of maxima) instellen en uw tarieven wijzigen, afhankelijk van hoe hoog uw LTV-ratio zal zijn. In sommige gevallen kunt u zelfs lenen met meer dan 100 procent LTV.
Onderwater: wanneer de LTV-ratio hoger is dan 100 procent, is de lening groter dan de waarde van het activum dat de lening veiligstelt (of hebt u een negatief eigen vermogen). Het is meestal geen goede situatie omdat je een cheque (of betaling) moet schrijven om het activum te verkopen - je zou geen geld uit de deal krijgen. Nadat de huizenwaarden tijdens de hypotheekcrisis waren gedaald, vormden woninghypotheken onder water een groot probleem. Onderwater autoleningen zijn altijd een probleem. Als u leent met een hoge LTV-ratio, moet u ervoor zorgen dat er een goede reden is om het risico te nemen.
Houd in gedachten: uw vermogen hoeft niet in de vorm van geld te zijn dat u meeneemt naar de deal. Als u een eigendom (of een deel van een onroerend goed) bezit, kan uw eigendomsbelang worden gebruikt als eigen vermogen en de waarde van dat belang kan in de loop van de tijd veranderen. Als u bijvoorbeeld leent tegen uw huis met een lening met eigen vermogen , gebruikt u de waarde van uw woning en verhoogt u effectief uw LTV-ratio wanneer u een lening krijgt. Als uw woning waarde verwerft omdat de huizenprijzen stijgen, neemt uw LTV af (hoewel u wellicht een schatting nodig heeft om het te bewijzen). Evenzo, als u geld leent om een nieuw huis te bouwen, kunt u het land waarop u bouwt gebruiken als eigen vermogen voor een bouwlening.
Grotere geheel
LTV-verhoudingen zijn extreem belangrijk. Maar ze maken deel uit van een groter geheel, dat omvat:
- Uw credit scores (met goed krediet is het gemakkelijker om hogere LTV-leningen te krijgen)
- Uw inkomen beschikbaar om maandelijkse betalingen te doen
- Het goed dat je koopt (is het een huis in goede staat of een eenheid met meerdere gezinnen? Is het een nieuw of gebruikt voertuig? Motorfiets of camper?)
Naast uw kredietwaardigheid is een van de belangrijkste dingen voor geldschieters uw verhouding tussen schuld en inkomen. Dat is een snelle manier voor hen om erachter te komen hoe betaalbaar een nieuwe lening zal zijn - kunt u die extra maandelijkse betalingen gemakkelijk opnemen of krijgt u er geen zin in?