Doorgaans betaalt u (de lener) een maandelijkse premie voor particuliere hypotheekverzekering (PMI).
Dat is elke maand een extra kost, en het kost een hap uit je budget. Sommige kredietverstrekkers bieden echter een door de kredietgever betaalde hypotheekverzekering (LPMI) aan, waarmee u die extra maandelijkse betaling kunt verminderen of voorkomen.
Of het een goed idee is om met minder dan 20 procent goedkoper te kopen, is discutabel en is een onderwerp voor een ander artikel.
Hoe LPMI werkt
LPMI is een hypotheekverzekering die uw geldschieter regelt. U betaalt voor de dekking op een van de volgende twee manieren:
- Een eenmalige betaling aan het begin van uw lening (een "forfaitaire" betaling)
- Een hogere rente op uw lening, wat resulteert in hogere maandelijkse hypotheeklasten per maand, gedurende de looptijd van uw lening.
De forfaitaire benadering is minder gebruikelijk dan een aanpassing van uw hypotheekrente .
Helaas is de term LPMI niet juist omdat de geldschieter niet echt voor de verzekering betaalt - dat doet u. Onthoud altijd (vooral met financiële transacties) dat niemand voor u betaalt, tenzij ze iets terug krijgen.
Als u LPMI wilt gebruiken, wijzigt u gewoon de structuur van premies voor verzekeringspremies, zodat u niet elke maand een afzonderlijk bedrag betaalt.
Als u een forfaitair bedrag betaalt , bepaalt uw geldverstrekker welk bedrag volgens hen de kosten zal dekken. Daarna kopen ze een hypotheekverzekering met dat geld. In dit geval betaalt u in principe vooruit voor dekking.
Als u in de loop van de tijd betaalt , past de kredietverstrekker uw hypotheekrente aan om de kosten van de verzekering te dekken. Omdat een hogere hypotheekrente hogere maandelijkse betalingen betekent (zie Leningen berekenen ), zult u elke maand meer moeten betalen als u voor LPMI gaat. Die hogere betaling moet minder zijn dan u zou betalen als u elke maand een afzonderlijke PMI-bijdrage zou gebruiken, maar er is geen manier om de extra kosten te "annuleren" terwijl u uw lening afbetaalt .
Voors en tegens van LPMI
LPMI is niet voor iedereen. In feite komt niet iedereen in aanmerking voor een lening bij LPMI. Normaal gesproken moet u een goede kredietwaardigheid hebben voor LPMI als een optie, en het is alleen zinvol in bepaalde situaties.
Kortlopende leningen: LPMI is het meest aantrekkelijk voor leningen op kortere termijn. Als u van plan bent om al decennia lang een lening van 30 jaar te krijgen en betalingen te doen, bent u misschien beter af met een apart PMI-beleid. Waarom? Nogmaals, de meeste LPMI-leningen gebruiken een aangepaste (hogere) hypotheekrente, in tegenstelling tot een forfaitaire betaling vooraf. Die hypotheekrente zal nooit veranderen, dus je moet de lening volledig afbetalen om van de LPMI-premie af te komen. Je kunt dit doen door de lening uit je eigen spaargeld te betalen (makkelijker gezegd dan gedaan), herfinanciering van de lening , verkoop van het huis en afbetaling van de schuld.
Bekijk ter vergelijking een zelfstandig PMI-beleid, dat u kunt annuleren als u voldoende eigen vermogen bij u thuis opbouwt. Na het annuleren profiteert u van een lagere rente - en niet meer van PMI-betalingen - voor de resterende levensduur van uw lening.
Mensen met hoge inkomens : voor degenen die kunnen worden goedgekeurd voor LPMI, is dit het meest aantrekkelijk voor leners met een hoog inkomen. Die personen en gezinnen kunnen een grotere belastingaftrek genieten vanwege de hogere rente (ervan uitgaande dat ze de rentekosten van de woninghypotheek aftrekken ). Mensen met lagere inkomens daarentegen kunnen mogelijk zelfstandige PMI aftrekken, zodat LPMI geen extra belastingvoordeel oplevert. Natuurlijk moet je altijd praten met je belastingvoorbereider over mogelijke inhoudingen - en zelfs hoe je je hypotheeklening het best structureert . Deze regels worden periodiek gewijzigd. Informeer daarom bij een expert voor updates voordat u iets beslist (en wees voorbereid op wijzigingen nadat u uw beslissing hebt genomen).
Hoge LTV: als uw loan-to-value-ratio (LTV) bijna 80 procent is, is LPMI waarschijnlijk niet de beste optie, tenzij u van plan bent om de lening spoedig te laten vervallen (door herfinanciering of vooruitbetaling). Bijna 80 procent, je bent bijna helemaal klaar met een hypotheekverzekering. Als u in plaats daarvan een afzonderlijke hypotheekverzekering gebruikt, kunt u elke maand een afzonderlijke betaling doen. Je kunt de verzekering relatief snel opzeggen en je zult niet vastzitten aan een hogere rente. Vergeet niet dat er verschillende manieren zijn om boven de 80 procent LTV te komen:
- Door betalingen te doen, verhoogt u uw eigen vermogen en verlaagt u uw LTV.
- Als de waarde van uw woning toeneemt als gevolg van een sterke woningmarkt of verbeteringen in uw huis, verbetert uw LTV.
Als u uw PMI vroegtijdig annuleert, hoeft u slechts enkele honderden euro's te betalen ( om een beoordeling te krijgen ). Maar de herfinanciering van een LPMI-lening kan veel meer kosten.
Alternatieven voor LPMI
Als LPMI niet als de perfecte pasvorm voor jou klinkt, kun je verschillende benaderingen proberen.
Grotere aanbetaling: door ten minste 20 procent te verlagen, hoeft u PMI niet meer te betalen. Veel kopers hebben die optie echter niet.
Koop je eigen PMI: je kunt elke maand altijd je eigen PMI betalen (soms ook een door lener betaalde hypotheekverzekering of BPMI). U hebt al een paar voorbeelden gezien van situaties waarin gewone PMI beter is dan bovenstaande LPMI.
Piggyback: u kunt ook een combinatie van leningen proberen om PMI te vermijden, hoewel u de cijfers zorgvuldig moet bekijken. Een piggyback-strategie, ook wel een 80/20-lening genoemd, is slechts één optie. Deze leningen zijn niet zo gebruikelijk als vroeger, maar ze zijn beschikbaar. Met een piggyback kunt u hypothecaire verzekeringen helemaal vermijden, maar uw tweede hypotheek krijgt een hogere rente. Als u de tweede hypotheek snel kunt afbetalen, zult u er uiteindelijk jarenlang plezier van hebben om een lage hypotheekrente te hebben (die niet wordt verhoogd door LPMI).
Leningarme leningen: verschillende leningprogramma's maken kleine aanbetalingen mogelijk. FHA-leningen zijn bijvoorbeeld beschikbaar met slechts 3,5 procent minder. Je moet betalen voor een hypotheekverzekering, maar die leningen passen misschien beter bij sommige kredietnemers. VA-leningen laten een nulverlaging toe en vereisen geen hypotheekverzekering.