Hoe hypotheken werken
Een hypotheek is een overeenkomst die een lener toestaat om onroerend goed als onderpand te gebruiken om een lening te verkrijgen.
In de meeste gevallen verwijst de term naar een woningkrediet: wanneer u leent om een huis te kopen, tekent u een overeenkomst waarin staat dat uw geldschieter het recht heeft om actie te ondernemen als u niet de vereiste betalingen op de lening doet. Het belangrijkste is dat de bank het onroerend goed in beslag kan nemen . Dit dwingt je om te verhuizen, zodat ze het huis kunnen verkopen.
De verkoopopbrengst zal worden gebruikt om elke schuld af te betalen die u nog verschuldigd bent op het onroerend goed.
Een hypotheek is een overeenkomst:
De termen 'hypotheek' en 'woningkrediet' worden vaak door elkaar gebruikt. Technisch gezien is een hypotheek de overeenkomst die uw woninglening mogelijk maakt - niet de lening zelf. Voor transacties in onroerend goed moeten overeenkomsten schriftelijk zijn en een hypotheek is een document dat (onder andere) uw kredietgever het recht geeft om bij u thuis af te sluiten.
Hypotheken maken het mogelijk om te kopen
Onroerend goed is duur. De meeste mensen hebben niet genoeg spaargeld om een huis te kopen, dus ze betalen een aanbetaling van 20 procent en lenen de rest. Dat maakt nog steeds de behoefte aan honderdduizenden dollars op veel markten overbodig. Banken zijn alleen bereid om je zoveel geld te geven als ze een manier hebben om hun risico te verminderen.
Veiliger voor banken: banken beschermen zichzelf door te eisen dat u de woning die u koopt als onderpand gebruikt . Om dit te doen, "verpand" u het onroerend goed als onderpand, en dat pand is uw "hypotheek". In de kleine lettertjes van uw overeenkomst, krijgt de bank toestemming om een pand op uw huis te leggen, zodat ze kunnen afschermen indien nodig.
Meer betaalbare leningen:
Leners profiteren ook van deze regeling. Door de kredietgever te helpen het risico te verminderen, betaalt de lener een lagere rente. Hypotheken worden vaak gebruikt door consumenten (particulieren en gezinnen), maar bedrijven en andere organisaties kunnen ook onroerend goed met een hypotheek kopen.
Soorten hypotheken
Er zijn verschillende soorten hypotheken, en het begrijpen van de terminologie kan u helpen bij het kiezen van de juiste lening voor uw situatie (en vermijdt dat u de verkeerde weg inslaat).
Nogmaals, als je een 'stickler' wilt zijn, dan hebben we het over verschillende soorten leningen - geen verschillende soorten hypotheken (omdat de hypotheek simpelweg het deel is dat zegt dat ze je kunnen afschermen als je stopt met het doen van betalingen).
Hypotheken met een vaste rente zijn de eenvoudigste soort lening. U betaalt precies dezelfde betaling voor de volledige looptijd van de lening (tenzij u meer betaalt dan nodig is, waardoor u uw schulden sneller kwijt bent). Vaste rente hypotheken houden meestal 30 of 15 jaar aan, hoewel andere termen niet ongehoord zijn. De wiskunde op deze leningen is vrij eenvoudig: gezien een leningbedrag, een rentevoet en een aantal jaren om de lening terug te betalen, berekent uw geldschieter een vaste maandelijkse betaling.
Leningen met een vaste rente zijn zo eenvoudig dat u hypotheekbetalingen en het uitbetalingsproces zelf kunt berekenen ( spreadsheets en online sjablonen maken het gemakkelijker). Deze berekeningen zijn een waardevolle oefening om u te helpen geldschieters te vergelijken en te beslissen welke lening u wilt gebruiken. Je zult verbaasd zijn hoe een lening op langere termijn leidt tot hogere rentekosten gedurende de looptijd van je lening - waardoor een woning daadwerkelijk duurder wordt dan het zou moeten zijn.
Hypotheken met verstelbare rente zijn vergelijkbaar met standaardleningen, maar de rente kan op een bepaald moment in de toekomst veranderen.
Wanneer dat gebeurt, verandert ook uw maandelijkse betaling - in positieve of negatieve zin (als de rente omhoog gaat, wordt uw betaling verhoogd, maar als de tarieven dalen, ziet u wellicht lagere vereiste maandelijkse betalingen).
Tarieven veranderen meestal na enkele jaren, en er zijn een aantal limieten voor het bedrag dat de koers kan verplaatsen. Deze leningen kunnen riskant zijn omdat je niet weet wat je maandelijkse betaling binnen 10 jaar zal zijn (of als je het kunt betalen).
Tweede hypotheken , ook wel leningen met een eigen vermogen genoemd, zijn niet bedoeld om een huis te kopen, maar om te lenen tegen een woning die u al bezit. Hiervoor voegt u nog een hypotheek toe (als uw huis wordt afbetaald, plaatst u een nieuwe, eerste hypotheek op het huis). Uw tweede hypotheekverstrekker is meestal "op de tweede positie", wat betekent dat ze alleen betaald krijgen als er geld over is nadat de eerste hypotheekhouder betaald is. Tweede hypotheken worden soms gebruikt om te betalen voor verbeteringen aan het huis en hoger onderwijs. In de financiële crisis werden deze leningen notoir gebruikt om uw eigen vermogen te "verzilveren".
Omgekeerde hypotheken verschaffen inkomen aan huiseigenaren (over het algemeen ouder dan 62 jaar) die een aanzienlijk eigen vermogen in hun huizen hebben. Gepensioneerden gebruiken soms een omgekeerde hypotheek om het inkomen aan te vullen of forfaitaire sommen contant geld uit huizen te krijgen die ze al lang geleden hebben afbetaald. Met een omgekeerde hypotheek, betaalt u niet de geldschieter - de geldgever betaalt u - maar deze leningen zijn niet altijd zo goed als ze klinken .
Met rente-leningen kunt u elke maand alleen de rentekosten van uw lening betalen . Het gevolg is dat u een kleinere maandelijkse betaling ontvangt (omdat u uw lening niet terugbetaalt). Het nadeel is dat u geen schulden afbetaalt en geen eigen vermogen opbouwt in uw huis , en dat u die schuld op een dag moet terugbetalen. Deze leningen kunnen zinvol zijn in bepaalde korte-termijnsituaties, maar ze zijn niet de beste optie voor de meeste huiseigenaren die hopen rijkdom te bouwen.
Ballonkredieten vereisen dat u de lening volledig betaalt met een grote "ballon" -betaling . In plaats van een betaling van 15 of 30 jaar te doen, moet je een grote betaling doen om de schuld kwijt te schelden (bijvoorbeeld na vijf tot zeven jaar).
Deze leningen werken voor tijdelijke financiering, maar het is riskant om aan te nemen dat je toegang hebt tot het geld dat je nodig hebt als de betaling van de ballon is.
Met herfinancieringsleningen kunt u de ene hypotheek omruilen voor een andere als u een betere deal vindt. Wanneer u een hypotheek herfinanciert , krijgt u een nieuwe hypotheek die de oude lening terugbetaalt. Dit proces kan duur zijn vanwege sluitingskosten, maar het kan op lange termijn worden beloond als u de cijfers correct rangschikt . De leningen hoeven niet van hetzelfde type te zijn. U kunt bijvoorbeeld een lening met vaste rente krijgen om een regelbare rente-hypotheek af te lossen.
Hoe een thuislening te krijgen
Om geld te lenen, moet je een lening aanvragen. Thuiskredieten vereisen veel meer documentatie dan andere soorten leningen (zoals autoleningen of persoonlijke leningen), dus wees voorbereid op een lang proces.
Krediet en inkomen:
Zoals bij de meeste leningen, zijn uw kredietwaardigheid en inkomen de belangrijkste factoren die bepalen of u al dan niet wordt goedgekeurd. Voordat u een woningkrediet aanvraagt, dient u uw tegoed te controleren om te zien of er problemen zijn die problemen kunnen veroorzaken (en repareren als het om alleen fouten gaat). Te late betalingen, beoordelingen en andere problemen kunnen ertoe leiden dat uw aanvraag wordt geweigerd - of u krijgt een hogere rente, wat betekent dat u meer betaalt gedurende de looptijd van uw lening.
Documentatie en ratio's:
Lenders zijn verplicht om te verifiëren dat je genoeg inkomsten hebt om eventuele leningen die ze goedkeuren, terug te betalen. Dientengevolge, moet u een bewijs van inkomsten overleggen (zorg dat uw Form W-2, uw meest recente belastingaangifte en andere documenten bij de hand zijn, zodat u ze kunt indienen bij uw geldschieter).
Verhouding schuld / inkomen:
Lenders zullen kijken naar uw bestaande schulden om ervoor te zorgen dat u voldoende inkomsten heeft om al uw leningen af te betalen - inclusief de nieuwe waarvoor u zich aanmeldt. Om dit te doen, berekenen ze een verhouding schuld / inkomen , die hen vertelt hoeveel van uw maandelijks inkomen wordt opgegeten door maandelijkse betalingen.
Loan to Value Ratio:
Hoewel het mogelijk is om heel weinig te kopen, zijn uw kansen om goedgekeurd te worden, beter wanneer u een grote aanbetaling doet. Lenders berekenen een loan to value-ratio , die laat zien hoeveel u leent in vergelijking met hoeveel de woning waard is. Hoe minder u leent, hoe lager het risico voor uw geldschieter (omdat zij het onroerend goed snel kunnen verkopen en al hun geld kunnen terugkrijgen).
preapproval:
Het is het beste om te weten hoeveel u kunt lenen lang voordat u begint met winkelen voor huizen (of leningen). Een manier om dat te doen is vooraf goedgekeurd door een geldschieter. Dit is een voorbereidend proces waarbij kredietverstrekkers uw kredietinformatie en uw inkomen evalueren. Met die informatie kunnen ze u een maximaal leenbedrag geven dat ze waarschijnlijk zullen goedkeuren. Dit betekent niet noodzakelijk dat u bent goedgekeurd, vooral niet voor een bepaald object, maar het is nuttige informatie en een voorafgaande goedkeuring kan uw aanbod helpen versterken. Zodra je contract loopt, zullen geldschieters alles van naderbij bekijken en een officiële goedkeuring (of afwijzing) afgeven.
Hoeveel te lenen:
Lenders vertellen u altijd hoeveel u kunt lenen, maar ze bespreken niet hoeveel u moet "lenen". De verantwoordelijkheid ligt bij u om te beslissen hoeveel u aan een huis wilt uitgeven, welk type lening u moet gebruiken en hoe groot een aanbetaling die u wilt doen (die van invloed is op uw loan to value-ratio ). Al deze factoren bepalen hoeveel u elke maand moet betalen, en hoeveel rente u zult betalen gedurende de looptijd van uw lening (kleinere leningen leiden tot kleinere maandelijkse betalingen en kleinere rentelasten). Het is riskant om het maximale beschikbare bedrag te lenen, vooral als je liever wat "kussen" in je maandbudget hebt.
Waar te lenen
Woningkredieten zijn verkrijgbaar bij verschillende bronnen. Ontvang offertes van ten minste drie verschillende kredietverstrekkers en kies degene die het beste bij u past.
Hypotheekmakelaars bieden leningen aan bij veel geldschieters. Ze hebben toegang tot leningen van meerdere banken en andere financieringsbronnen en zij zullen u helpen een geldschieter te selecteren op basis van de rentevoet en andere kenmerken. Hypotheekmakelaars kunnen mogelijk een originatiekost in rekening brengen die u betaalt, of ze kunnen worden betaald door de kredietgever (of een combinatie van beide). Als u geen hypotheekmakelaars kent, vraag dan uw makelaar of andere mensen die u vertrouwt om een aanbeveling.
Banken en kredietverenigingen bieden leningen aan klanten. Het geld in betaal- en spaarrekeningen moet worden geïnvesteerd, en dat geld lenen is een manier om dat geld te beleggen . Deze instellingen verdienen ook inkomsten uit originatiekosten, rente en andere afsluitingskosten.
Online kredietverstrekkers kunnen zelf leningen financieren (bijvoorbeeld met investeerdersgeld) of ze kunnen fungeren als hypotheekmakelaar. Deze services zijn handig omdat u alles virtueel kunt verwerken en u kunt vaak vrijwel onmiddellijk aanhalingstekens krijgen.
Elke geldschieter moet u een leningraming geven , waarmee u de kosten van lenen van verschillende geldschieters kunt vergelijken. Lees deze documenten zorgvuldig door en stel vragen totdat u begrijpt wat u ziet. Het CFPB legt verschillende delen van de Leningraming uit om u te helpen de kenmerken van uw lening te begrijpen.
Leenprogramma's
Het kan mogelijk zijn om hulp te krijgen met uw lening met behulp van leningprogramma's van de overheid en lokale organisaties. Deze programma's maken het gemakkelijker om goedgekeurd te worden en sommige bieden creatieve prikkels om het eigendom van een woning betaalbaarder en aantrekkelijker te maken. Naast het kopen van een huis, kan het mogelijk zijn om met deze programma's te herfinancieren (zelfs als u meer dan uw huis waard bent ) verschuldigd bent .
Leningprogramma 's van de overheid behoren tot de meest genereuze. In de meeste gevallen verstrekt een particuliere geldverstrekker (zoals een bank) geld, en de federale overheid belooft de lening terug te betalen als u nalaat dit te doen. Er zijn verschillende programma's, en enkele van de meest populaire worden hieronder vermeld.
FHA Leningen:
Leningen verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA) zijn populair voor huizenkopers die een kleine aanbetaling willen doen. Het is mogelijk om te kopen met slechts 3,5 procent naar beneden, en ze zijn relatief eenvoudig te kwalificeren voor (als je geen perfect krediet hebt, bijvoorbeeld). Meer informatie over FHA-leningen .
VA Leningen:
Veteranen, Servicemembers en in aanmerking komende echtgenoten kunnen een huis kopen met een lening gegarandeerd door het Department of Veterans Affairs (VA). Met deze leningen kun je lenen zonder hypotheekverzekeringsverplichting en zonder aanbetaling (in sommige gevallen). U kunt lenen met minder dan perfect krediet, de sluitingskosten zijn beperkt en de lening kan aannemelijk zijn (waardoor iemand anders de betalingen overneemt als ze in aanmerking komen).
Met de eerste Homebuyer-programma's is het gemakkelijk om je eerste huis te bezitten , maar ze zijn voorzien van een bijlage. Vaak ontwikkeld door lokale overheden en non-profitorganisaties, kunnen deze programma's helpen met vooruitbetalingen, goedkeuring, rentetarieven en meer. Ze zijn echter moeilijk te vinden (en te kwalificeren voor) en ze kunnen beperken hoeveel u kunt profiteren wanneer u uw huis verkoopt.
4 manieren om geld te besparen
Woningkredieten zijn duur, dus zelfs een beetje sparen (in procentuele termen) kan honderden of duizenden dollars aan besparingen opleveren.
1. Rondkijken
Nogmaals, het is essentieel om op zijn minst drie offertes van verschillende geldschieters te krijgen - bij voorkeur verschillende soorten kredietverstrekkers (bijvoorbeeld een hypotheekmakelaar, een online kredietverstrekker en uw lokale kredietvereniging). Iedereen heeft andere prijzen en je zult veel leren tijdens het proces.
2. Bekijk de koers
Hoe groter (en langer) uw lening, hoe meer uw tarief van belang is. U betaalt jaar na jaar rente op uw lening, en die rentekosten kunnen tienduizenden dollars bedragen. Soms is het verstandig om meer van tevoren te betalen - zelfs "punten" te kopen op uw lening - als u voor de lange termijn een laag tarief kunt vastleggen.
3. Let op de hypotheekverzekering
Als je minder dan 20 procent neerlegt, moet je waarschijnlijk een hypotheekverzekering betalen. Deze verzekering is niet in uw voordeel - het beschermt de geldschieter in het geval u stopt met het verrichten van betalingen en zij kunnen hun geld niet terugvorderen - het is dus het beste om deze kosten te vermijden. Evalueer alternatieve manieren om met 20 procent te komen, en ontdek hoe je een hypotheekverzekering zo snel mogelijk kunt verwijderen. Met sommige leningen, zoals FHA-leningen, kun je die kosten niet echt kwijt, tenzij je herfinanciert.
4. Beheer sluitingskosten
Als u een lening krijgt, moet u een groot aantal uitgaven betalen. Er zijn toepassingskosten, kredietcontrolekosten, opstartkosten, taxatiekosten en meer. Sommige kredietverstrekkers brengen hogere en lagere kosten in rekening, maar uiteindelijk betaalt u altijd een of andere manier. Wees op uw hoede voor leningen zonder sluitingskosten, tenzij u zeker weet dat u slechts een korte periode in huis bent.