Omgekeerde hypotheken zijn logisch voor sommige huiseigenaren
De basis
Net als bij een standaardhypotheek gebruikt een omgekeerde hypotheek uw woning als onderpand .
Deze leningen verschillen echter op een paar manieren, wat leidt tot het "omgekeerde" deel van de naam. Ten eerste ontvangt u elke maand geld in plaats van geld te betalen aan uw geldschieter. Ten tweede groeit het bedrag van uw lening in de loop van de tijd, in plaats van te krimpen bij elke maandelijkse betaling
Het concept werkt vergelijkbaar met een tweede hypotheek of een lening met eigen vermogen. Omgekeerde hypotheken zijn echter alleen beschikbaar voor huiseigenaren van 62 jaar en ouder. Over het algemeen hoeft u deze leningen niet terug te betalen voordat u uw huis verlaat.
Omgekeerde hypotheken kunnen geld bieden voor alles wat u maar wilt, van aanvullend pensioen tot geld voor een groot project voor woningverbetering. Zolang u voldoet aan de vereisten (zie hieronder), kunt u de fondsen gebruiken om uw andere inkomstenbronnen of besparingen die u heeft opgebouwd aan te vullen. Maar spring niet alleen in het vooruitzicht van gemakkelijk geld; deze leningen zijn ingewikkeld en ze verminderen de bezittingen voor uw erfgenamen.
Hoewel er verschillende bronnen voor omgekeerde hypotheken bestaan, is een van de betere opties de Home Equity Conversion Mortgage (HECM) beschikbaar via de Federal Housing Administration . Een HECM is over het algemeen minder duur voor leners vanwege overheidssteun, en regels voor deze leningen maken ze relatief consumentvriendelijk.
Hoeveel kan je krijgen?
De hoeveelheid geld die je krijgt, is afhankelijk van verschillende factoren en is gebaseerd op een berekening die bepaalde aannames maakt over hoe lang de lening zal duren.
Eigen vermogen: hoe meer rechtvaardigheid u heeft bij u thuis, hoe meer u kunt opnemen. Voor de meeste kredietnemers is het het beste als u uw lening gedurende vele jaren hebt betaald en uw hypotheek bijna volledig is afbetaald.
Rentevoet: Lagere rentetarieven betekenen dat meer van uw lening vermogen naar u gaat als inkomen in plaats van rentebetalingen te dekken.
Leeftijd: De leeftijd van de jongste lener op de lening beïnvloedt ook hoeveel u krijgt, en oudere leners kunnen meer nemen. Als je in de verleiding komt om iemand uit te sluiten die jonger is om een hogere uitbetaling te krijgen, wees dan heel voorzichtig, want een jongere partner zou moeten verhuizen bij het overlijden van een oudere lener als de jongere persoon niet bij de lening is inbegrepen.
Leningbetalingen ontvangen
Uw keuze om het geld te krijgen is ook belangrijk. U kunt kiezen uit verschillende uitbetalingsopties.
Forfait: de eenvoudigste optie is om al het geld in één keer te nemen. Met deze optie heeft uw lening een vaste rente en groeit uw saldo eenvoudigweg met de tijd naarmate rente groeit.
Periodieke betalingen: u kunt er ook voor kiezen om reguliere betalingen te ontvangen, bijvoorbeeld maandelijks.
Die betalingen kunnen uw hele leven duren, of voor een bepaalde periode, zoals 10 jaar. Als uw lening opeisbaar wordt omdat alle leners het huis zijn verlaten, eindigen de betalingen. Met levenslange betalingen is het mogelijk om meer uit te halen dan u en uw geldschieter verwachten als u een uitzonderlijk lange levensduur hebt.
Kredietlijn: in plaats van onmiddellijk contant geld te nemen, kunt u kiezen voor een kredietlijn , waarmee u geld kunt aantrekken als en wanneer u ze nodig heeft. Het voordeel van deze aanpak is dat u alleen rente betaalt over het geld dat u daadwerkelijk hebt geleend, en dat uw kredietlimiet in de loop van de tijd kan groeien.
Combinatie: kan niet beslissen? U kunt een combinatie van de bovenstaande programma's gebruiken. U kunt bijvoorbeeld een klein overzichtsbedrag vooraan opnemen en een kredietlijn behouden voor later.
Om een schatting te krijgen van hoeveel u kunt opnemen, probeert u de calculator van de National Reverse Mortgage Lenders Association.
Het werkelijke tarief en de kosten die door uw geldverstrekker in rekening worden gebracht, verschillen echter van de gebruikte veronderstellingen.
Omgekeerde hypotheekkosten
Zoals bij elke andere woninglening, betaalt u rente en kosten om een omgekeerde hypotheek te krijgen. Historisch gezien zijn de vergoedingen notoir hoog geweest, maar met meer concurrentie zijn de vergoedingen enigszins verbeterd. Toch moet u op de kosten letten en aanbiedingen van verschillende geldschieters vergelijken.
Kosten worden vaak gefinancierd of ingebouwd in uw lening. Met andere woorden, u schrijft geen cheque, dus u voelt die kosten niet, maar u betaalt ze nog steeds, plus rente.
Vergoedingen verminderen de hoeveelheid eigen vermogen in uw woning, waardoor er minder wordt overgemaakt voor uw vermogen of voor u als u het huis verkoopt en de lening aflost. Als u over het beschikbare geld beschikt, is het misschien verstandig om de kosten zelf te betalen in plaats van de komende jaren rente te betalen over die kosten.
Afsluitingskosten: u betaalt enkele van de sluitingskosten die nodig zijn voor een aankoop of herfinanciering. U heeft bijvoorbeeld een beoordeling nodig, u heeft documenten nodig en uw kredietverstrekker zal uw tegoed herzien. Sommige van deze kosten zijn buiten uw controle, maar andere kunnen worden beheerd en vergeleken. De kosten voor het maken van originelen variëren bijvoorbeeld van geldschieter tot geldverstrekker, maar het kantoor van uw provincie neemt hetzelfde in rekening, ongeacht wie u gebruikt.
Servicekosten: u kunt een sticker-schok krijgen als u het bedrag van de kosten ziet die uw maandelijks inkomen uit een omgekeerde hypotheek opeten. Er gelden maximale limieten voor HECM-kosten, maar het is nog steeds de moeite waard rond te shoppen voor de laagste geldschieter.
Verzekeringspremies: omdat HECM's worden ondersteund door de FHA, wat het risico voor uw geldschieter vermindert, betaalt u een premie aan de FHA. Uw eerste hypotheekverzekeringspremie (MIP) ligt tussen 0,5 procent en 2,5 procent, en u betaalt een jaarlijkse vergoeding van 1,25 procent van uw leningsaldo.
Rente: u betaalt rente over al het geld dat u via een omgekeerde hypotheek hebt ontvangen.
De lening terugbetalen
U doet geen maandelijkse betalingen op een omgekeerde hypotheek. In plaats daarvan is het kredietsaldo verschuldigd wanneer de lener permanent het huis verlaat, meestal bij overlijden of wanneer het huis verkoopt. U neemt echter schulden aan die moeten worden terugbetaald, u merkt het gewoon niet.
Uw totale schuld is het geldbedrag dat u in contanten neemt plus de rente op het geld dat u hebt geleend . In de meeste gevallen groeit je schuld in de loop van de tijd omdat je geld leent en geen betalingen doet, en je misschien zelfs elke maand meer leent.
Wanneer uw lening komt, moet deze worden terugbetaald. De lening is meestal verschuldigd als alle leners "permanent" zijn verhuisd. Omgekeerde hypotheken kunnen echter ook komen als u niet voldoet aan de voorwaarden van uw overeenkomst als u bijvoorbeeld uw onroerendgoedbelasting niet betaalt.
De meeste omgekeerde hypotheken worden terugbetaald door de verkoop van het huis. Bijvoorbeeld, na uw overlijden, gaat het huis op de markt, en uw landgoed ontvangt geld dat kan worden gebruikt om de lening af te betalen. Als u besluit om te verhuizen en merkt dat u minder te danken hebt aan de omgekeerde hypotheek dan waarvoor u het huis verkoopt, kunt u het verschil behouden.
Als u meer dan waarvoor u het huis verkoopt, bent, hoeft u het verschil niet te betalen met een HECM; met andere woorden, u "wint". De meeste omgekeerde hypotheken hebben een clausule die niet toelaat dat het saldo van de lening de waarde van het eigen vermogen van het huis overschrijdt, hoewel marktschommelingen nog steeds kunnen resulteren in minder eigen vermogen dan toen u de lening aannam.
In sommige gevallen besluiten uw erfgenamen om het huis te houden. In die gevallen is het volledige geleende bedrag verschuldigd, zelfs als het saldo van de lening hoger is dan de waarde van het huis. Je erfgenamen zullen het verschil moeten verzinnen als ze het huis in het gezin willen houden.
Vereisten om een lening te krijgen
Om een omgekeerde hypotheek te krijgen, moet je aan een aantal basiscriteria voldoen.
Basisregels:
- Het huis is je hoofdverblijf. U kunt bijvoorbeeld geen huurwoning gebruiken.
- Je bent minimaal 62 jaar oud.
- U bent niet delinquent op enige schuld verschuldigd aan de federale overheid.
Voldoende vermogen: aangezien u geld uit uw huis neemt, heeft u een aanzienlijke hoeveelheid eigen vermogen in uw woning nodig om uit te putten. Er is geen loan-to-value berekening zoals je zou hebben met een "forward" hypotheek.
Doorlopende kosten: u moet de mogelijkheid hebben om doorlopende uitgaven in verband met uw huis te blijven betalen. U moet aan de geldschieter bewijzen dat u in staat bent om de uitgaven bij te houden. Dit zorgt ervoor dat het onroerend goed zijn waarde behoudt en dat u het eigendom van het onroerend goed behoudt. U moet bijvoorbeeld nog steeds onderhouds-, onroerendgoedbelasting en premies voor huiseigenaren blijven betalen.
Inkomen: u heeft geen inkomen nodig om voor een omgekeerde hypotheek in aanmerking te komen, omdat u niet verplicht bent om betalingen op de lening uit te voeren.
Counseling: Voordat uw HECM wordt gefinancierd, moet u een "consumentenvoorlichtingssessie" bijwonen met een door de HUD goedgekeurde HECM-counselor. Dit is om ervoor te zorgen dat kredietnemers elke kosten en de gevolgen van het nemen van dit type lening begrijpen. Counselors werken voor een onafhankelijke organisatie, dus ze moeten onpartijdige informatie over het product verstrekken.
Eerste hypotheek: als u nog steeds geld op uw huis schuldig bent, kunt u nog steeds een omgekeerde hypotheek krijgen. Sommige mensen nemen een omgekeerde hypotheek om de bestaande maandelijkse betalingen te elimineren door de leninginkomsten te salderen met hun bestaande verschuldigde hypotheeklasten.
De omgekeerde hypotheek moet echter wel het eerste pandrecht op het onroerend goed zijn . Voor de meeste kredietnemers betekent dit dat u uw resterende hypotheekschuld moet betalen met een deel van uw omgekeerde hypotheek. Dit is het gemakkelijkst als u ongeveer 50 procent aandelen in uw huis of meer hebt.