Hoe u de namen van een lening kunt wijzigen
Het is mogelijk om een hypotheek over te dragen, maar dat is niet altijd gemakkelijk. We behandelen hieronder de details, maar een korte samenvatting van uw opties omvat:
- Breng een aanneembare hypotheek over door uw geldschieter te vragen de wijziging aan te brengen.
- Herfinancier de lening alleen op de naam van de nieuwe eigenaar .
- Overboeking wanneer de situatie niet leidt tot de "verschuldigd bij verkoop" -clausule van een lening.
Veronderstelde hypotheken
Als een lening " aanneembaar " is, heb je geluk: dat betekent dat je de hypotheek kunt overhevelen naar iemand anders. Er is geen taal in de leningsovereenkomst die voorkomt dat u een overdracht voltooit. Zelfs aanneembare hypotheken kunnen echter moeilijk overdraagbaar zijn.
In de meeste gevallen moet de "nieuwe" lener in aanmerking komen voor de lening. De kredietverstrekker kijkt naar de kredietscores van de lener en de verhouding tussen schulden en inkomens om het vermogen van de lener om de lening terug te betalen te evalueren. Het proces is in principe hetzelfde als wanneer de lener een gloednieuwe lening zou aanvragen (maar de lener kan de bestaande lening uiteraard gedeeltelijk overnemen). Lenders hebben de oorspronkelijke leningaanvraag goedgekeurd op basis van het krediet en het inkomen van de oorspronkelijke aanvrager (s), en zij willen niemand de hoorn uit de weg laten gaan, tenzij ze een vervangende lener hebben die even vaak zal terugbetalen.
Om een overdracht van een veronderstelde lening af te ronden, vraagt u de wijziging aan bij uw kredietgever. U moet aanvragen voltooien, inkomsten en activa verifiëren en een bescheiden bedrag betalen tijdens het proces.
Eigendom overdragen: het uitschakelen van namen op een lening heeft alleen invloed op de lening. Mogelijk moet u nog steeds wijzigen wie de eigenaar van het onroerend goed is door titel over te dragen, een akte van vrijblijvendheid te gebruiken of andere stappen te ondernemen die in uw situatie vereist zijn.
Moeilijk te vinden?
Helaas zijn hypotheken die verondersteld worden niet algemeen beschikbaar. Uw beste gok is mogelijk als u een FHA-lening of een VA-lening hebt . Andere conventionele hypotheken zijn zelden aanneembaar. In plaats daarvan gebruiken kredietverstrekkers een ' due-on-sale'- clausule, wat betekent dat de lening moet worden afbetaald wanneer u het eigendom van het huis overdraagt.
herfinanciering
Als een lening niet aanneembaar is en u geen uitzondering kunt vinden op een verkoopclausule, is herfinanciering van de lening wellicht uw beste optie. Net als bij een aanname, zal de nieuwe lener voldoende inkomen en krediet nodig hebben om in aanmerking te komen voor de lening.
De "nieuwe" huiseigenaar zal eenvoudigweg een nieuwe lening aanvragen en die lening gebruiken om de bestaande hypotheekschuld af te lossen. U moet misschien afstemmen met uw geldschieters om pandrechten te laten verwijderen (tenzij de nieuwe lener en nieuwe geldverstrekker akkoord gaan met hen) zodat u het huis als onderpand kunt gebruiken, maar het is een goede, schone manier om de klus te klaren. Sommige pandrechten worden routinematig overgedragen van de ene eigenaar op de andere (bijvoorbeeld als er verbeteringen zijn aangebracht met PACE-financiering ).
Te koop
Lenders profiteren meestal niet van het laten overboeken van een hypotheek. Kopers zouden op voorsprong komen door een meer "volwassen" lening te krijgen, met de vroege rentebetalingen weg (en ze zouden in staat kunnen zijn om een lagere rente te krijgen).
Verkopers zouden hun huis gemakkelijker kunnen verkopen - mogelijk tegen een hogere prijs - vanwege dezelfde voordelen. Maar geldschieters staan te verliezen, dus ze staan niet te trappelen om overdrachten goed te keuren.
Een 'due-on-sale'-clausule is een deel van een leningsovereenkomst waarin staat dat de lening moet worden afgelost wanneer het onroerend goed wordt verkocht (de lening is' versneld ').
Uitzonderingen op de regel: in sommige gevallen kunt u nog steeds een lening overboeken - zelfs met een openstaande uitverkoopclausule. Overdrachten tussen familieleden zijn vaak toegestaan, en uw geldschieter kan altijd genereuzer zijn dan wat uw leningsovereenkomst zegt (het is een optie die zij kunnen uitoefenen, en zij zijn niet verplicht om dit te doen - maar u hoeft niet te hopen) . De enige manier om dit zeker te weten, is door uw geldschieter te vragen en uw overeenkomst met een lokale advocaat te bekijken. Zelfs als kredietverstrekkers zeggen dat het niet mogelijk is, kan een advocaat u helpen erachter te komen of uw bank correcte informatie verstrekt.
The Garn-St. Germain Act voorkomt dat kredietverstrekkers hun versnellingsoptie onder bepaalde omstandigheden kunnen uitoefenen. Enkele van de meest voorkomende situaties zijn:
- Wanneer een gezamenlijke huurder overlijdt en het eigendom wordt overgedragen aan een overlevende gezamenlijke huurder
- De lening overdragen aan een familielid na het overlijden van een leningnemer
- Een overdracht van eigendom aan de echtgenoot of kinderen van een lener
- Overdrachten als gevolg van scheidings- en scheidingsovereenkomsten
- Overdrachten naar een inter-vivos-trust (of een living trust) waarbij de kredietnemer een begunstigde is
Bekijk de volledige lijst met uitzonderingen en bekijk deze lijst met uw advocaat.
Niet-officiële overdrachten
Als u uw verzoek niet goedkeurt, komt u wellicht in de verleiding om een "informele" afspraak te maken. U kunt bijvoorbeeld uw huis verkopen, de bestaande lening op zijn plaats houden en de koper u hypotheekaflossingen vergoeden.
Dit is een slecht idee. Uw hypotheekovereenkomst staat dit waarschijnlijk niet toe en u kunt zelfs in juridische problemen komen, afhankelijk van hoe het gaat. Bovendien bent u nog steeds verantwoordelijk voor de lening, ook al woont u niet meer in het huis.
Wat kan er fout gaan? Enkele mogelijkheden zijn:
- Als de koper stopt met betalen, staat de lening op jouw naam, dus het is nog steeds jouw probleem (de late betalingen verschijnen op je kredietrapporten en geldschieters komen achter je aan ).
- Als het huis in afscherming wordt verkocht voor minder dan het waard is, zou u verantwoordelijk kunnen zijn voor eventuele tekortkomingen .
Er zijn betere manieren om verkoper financiering te bieden aan een potentiële koper.
Uw opties
Als u geen overgedragen hypotheek kunt krijgen, hebt u nog steeds opties, afhankelijk van uw situatie. Nogmaals, overlijden, echtscheiding en gezinsoverdrachten kunnen je het recht geven om geld over te maken, zelfs als je geldschieter anders zegt.
Als u geconfronteerd wordt met marktafscherming , maken bepaalde overheidsprogramma's het gemakkelijker om met de hypotheek om te gaan - zelfs als u onder water of werkloos bent.
Als je gaat scheiden , vraag je advocaat hoe je al je schulden moet afhandelen en hoe je jezelf kunt beschermen als je ex-partner geen betalingen doet.
Als een huiseigenaar is overleden , kan een lokale advocaat u helpen bepalen wat u vervolgens moet doen.
Als u activa overdraagt naar een trust , controleert u dit bij uw estate planning-advocaat om ervoor te zorgen dat u geen acceleratieclausule activeert.
Herfinanciering kan uw laatste optie zijn wanneer geen van de andere benaderingen beschikbaar is.