Voors en tegens van PACE-financiering
Wat is PACE?
Property Assessed Clean Energy (PACE) is een manier om geld te lenen voor projecten voor schone energie. Eigenaars van onroerend goed, inclusief huiseigenaren en bedrijven, krijgen financiering voor upgrades en terugbetalingen via onroerendgoedbelasting. Goedkeuring voor PACE-financiering is voornamelijk gebaseerd op het eigen vermogen van het gebouw dat wordt opgewaardeerd, dat zal worden gebruikt als onderpand om de lening te zekeren, en u kunt doorgaans maximaal 15 procent van de waarde van een woning lenen.
Gemeenschappelijk gebruik van PACE omvat zonne-installaties, energie-efficiënte verwarming en koeling, waterbesparende landschapsarchitectuur en tal van andere projecten voor residentiële en commerciële eigendommen.
PACE is alleen beschikbaar op locaties waar nationale en lokale wetten dit soort financiering toestaan en waar lokale programma's zijn ontwikkeld. Deze programma's worden verschillende namen genoemd, waaronder het populaire Home Energy Renovation Opportunity (HERO) -programma en Ygrene.
Hoogtepunten van PACE-leningen
Deze programma's hebben verschillende functies die hen aantrekkelijk maken voor leners.
Eenvoudig te kwalificeren: PACE-geschiktheid is relatief eenvoudig. Vergeleken met leningen voor woonkredieten , die populaire alternatieven zijn voor dure verbeteringen aan het huis, lijken de goedkeuringscriteria versoepeld. Uw FICO-kredietscore is minder belangrijk met PACE, maar huidige of recente problemen in uw kredietrapporten kunnen problemen veroorzaken.
Je moet ook op de hoogte zijn van alle onroerendgoedbelasting.
100 procent financiering: met PACE financiert u de volledige kosten van een project zonder dat u een aanbetaling hoeft te doen . Hierdoor kunt u snel van start gaan zonder te hoeven sparen voor projecten of geld te verplaatsen. Natuurlijk betekenen grotere leningen hogere rentekosten en hogere betalingen.
Kan worden overgedragen aan de volgende eigenaar: als u een woning verkoopt nadat u verbeteringen hebt aangebracht, hoeft u niet noodzakelijk de lening af te lossen. De lening is gekoppeld aan het onroerend goed, dus het kan worden overgedragen en betaald door de volgende eigenaar. Of dat al dan niet een goede zaak is, hangt er waarschijnlijk van af of je de koper bent of niet.
Tijd om terug te betalen: aanzienlijke verbeteringen kunnen duur zijn. PACE-leningen kunnen worden uitbetaald over langere perioden (bijvoorbeeld 5-20 jaar). Als gevolg hiervan kunnen betalingen relatief klein worden gehouden. Echter, zoals met elke lening, hoe langer u neemt om terug te betalen, hoe meer rente u betaalt over de looptijd van die lening.
Potentiële belastingverminderingen: PACE-financiering kan het gemakkelijker maken om in aanmerking te komen voor milieubelastingen - neem contact op met uw belastingadviseur voordat u beslissingen neemt. Wanneer timing een probleem is, maakt PACE het mogelijk om een project af te ronden voordat belastingkredieten vervallen, en als je een grote lening kunt krijgen, kun je alles in één jaar installeren (in plaats van dingen over meerdere jaren uit elkaar te halen om de cashflow te beheren).
Sommige credits zijn alleen beschikbaar voor het jaar dat de installatie daadwerkelijk is voltooid , dus u zult al die uitgaven in hetzelfde jaar willen betalen.
Problemen met PACE-financiering
Voordat u PACE-financiering voor uw project gebruikt, moet u bekend raken met enkele van de valkuilen.
Belangenconflicten: PACE-financiering wordt vaak geregeld door contractanten die een prikkel kunnen hebben om dure upgrades te promoten. Dit kan een handige vorm van one-stop-shopping zijn, maar contractanten weten niets van uw financiën en wat u zich kunt veroorloven - en u kunt bijna alles met een PACE-lening veroorloven. De meeste serviceproviders zijn eerlijk en het is uiteindelijk aan kopers om slimme beslissingen te nemen, maar een klein percentage van de aannemers kan misleidende verklaringen afleggen om hoogbetaalde banen te krijgen. Naast dat ze betaald krijgen voor het werk dat ze uitvoeren, kunnen aannemers extra verwijzingsvergoedingen krijgen van een geldschieter als ze financiering regelen, dus het potentieel voor belangenconflicten is reëel.
Betalingsschok: zelfs als u over een langere periode betaalt, kan het betalen van betalingen een last zijn. De meeste mensen denken in termen van maandelijkse betalingen, maar vastgoedbeoordelingen worden vaak slechts een of twee keer per jaar betaald. U kunt te maken krijgen met een verrassingsuitgave wanneer het tijd is om die opgeblazen betalingen te doen. In sommige gevallen (als uw serviceprovider voor onroerende goederen onroerendgoedbelasting betaalt via een escrow-account), wordt de PACE-betaling in kleinere delen aan uw maandelijkse hypotheekbetaling toegevoegd.
Rentekosten: PACE-financiering is relatief eenvoudig te kwalificeren. De rentetarieven zijn echter soms hoger dan u zou betalen als u gewoon een lening of kredietlijn voor uw eigen vermogen zou gebruiken, vooral als u een goed krediet hebt. Of u al dan niet zelf een betere deal kunt krijgen, hangt van tal van factoren af, maar PACE-leningen zijn niet per se goedkoop.
Kosten en voordelen: het is gemakkelijk om goedgekeurd te worden voor PACE-programma's, maar is het het waard? Deze programma's zijn het meest logisch voor mensen die zich geen minder dure leningen kunnen veroorloven (vaak vanwege kredietproblemen of een beperkt inkomen). Projecten zoals het vervangen van uw vensters kunnen de waarde van uw huis verhogen, dus u moet een deel van dat geld terugkrijgen wanneer u verkoopt. U ziet echter niet per se een aanzienlijke verandering in de kosten van nutsvoorzieningen - en u zult nog steeds hogere belastingbetalingen moeten doen.
Risico van afscherming: PACE-leningen worden beveiligd door uw huis, dus het is mogelijk om uw huis te verliezen in marktafscherming als u de betalingen niet verricht. In veel gevallen gaat een PACE-lening naar de "eerste positie" (vóór uw hypotheekverstrekker), wat betekent dat u de afscherming riskeert, zelfs als u uw normale hypotheekbetalingen doet zoals afgesproken. Andere soorten leningen (tenzij het ook om leningen in de vorm van leningen voor eigen gebruik gaat ) mogen u niet in die positie brengen.
Schijn bedriegt
De bovenstaande risico's betekenen niet dat PACE-programma's slecht zijn. Het is echter de moeite waard om de voor- en nadelen van deze regelingen te kennen voordat u zich aanmeldt. Helaas worden de risico's vaak over het hoofd gezien, omdat PACE-programma's als "veilig" worden ervaren.
Overheidsgerelateerde? Lokale overheden maken PACE-financiering beschikbaar, en PACE-programma's worden soms verward met door de overheid aangeboden programma's. Uiteindelijk zijn het gewoon leningen zoals elke andere lening - ze moeten worden terugbetaald en er zijn gevolgen voor het niet terugbetalen .
Voor een goed doel? Het voelt goed om goede dingen te doen, en PACE-financiering helpt je om groene projecten te betalen. Er zijn echter ook verschillende betrokken entiteiten die meer geïnteresseerd zouden kunnen zijn in het maken van winst dan het verschil te maken. Critici beweren dat deze leningen overeenkomsten vertonen met subprime-leningen .
Fiscaal aftrekbaar? Het kan mogelijk zijn om rentekosten af te trekken die verband houden met uw project. Belastingwetten zijn echter complex - u moet met een lokale belastingopleider praten om uw bekwaamheid om aftrekposten in te voeren te verifiëren. Helaas zijn sommige vastgoedeigenaren van mening dat de volledige kosten van een project aftrekbaar zijn omdat de betaling deel uitmaakt van een belasting op onroerend goed en dit is meestal niet juist.
Hoe een PACE-lening te gebruiken
In sommige gevallen is het volkomen logisch om PACE-financiering voor een project te gebruiken. Hier zijn enkele tips om u te helpen waar voor uw geld.
Praat direct met de geldgever: nadat u meer informatie hebt gekregen over PACE van een aannemer, kunt u nog een gesprek voeren met de feitelijke financier of PACE-financieringsorganisatie. Het is essentieel om precies te begrijpen waar je aan begint. Leer de voor- en nadelen van de verschillende opties en zie hoeveel u zult betalen . Zelfs eerlijke contractanten kunnen vergeten belangrijke gegevens op te nemen en zij weten niets van uw financiële situatie. Ontvang direct informatie van de bron en voer die discussie uit wanneer uw contractant niet aanwezig is (zodat u vrijuit kunt praten zonder dat u zich zorgen hoeft te maken over iemands gevoelens).
Vergelijk andere soorten leningen: Nogmaals, PACE-leningen zijn niet altijd de minst dure manier om te lenen. Verken alle onderstaande alternatieven.
- Winkelen bij online kredietverstrekkers , lokale banken en kredietverenigingen bij u in de buurt
- FHA 203K-leningen kunnen ook worden gebruikt om woningverbetering te financieren en vereisen een relatief kleine aanbetaling
- Je zou zelfs in staat kunnen zijn om je project met een persoonlijke lening te financieren en om geen onderpand te verpanden
Ontdek welk tarief u realistisch kunt verwachten en ontdek welke afsluitingskosten u moet betalen . Ontdek ook of u een pandrecht op uw woning krijgt (wat gebeurt als u PACE-financiering of een traditionele tweede hypotheek gebruikt). U kunt nog steeds in aanmerking komen voor belastingverminderingen - en mogelijk zelfs een rentekostenaftrek - als u andere leningen gebruikt.
Ontvang offertes van meerdere aannemers: als u geen contant geld vooraf betaalt, lijkt alles betaalbaar. Maar er is nog steeds een mogelijkheid om geld te besparen (en uw betalingen te verlagen) door met de meest concurrerende contractant samen te werken. Vergeet niet dat u soms krijgt waar u voor betaalt, dus het kiezen van de laagste prijs kan u blijven achtervolgen.
Budget en contant betalen: het is niet de gemakkelijkste manier om dingen te doen, maar u kunt uw project altijd uitstellen, geld besparen en contant betalen om het op een bepaald moment in de toekomst te doen. Als u dit doet, bespaart u geld op rentekosten en heeft u extra opties als het gaat om het kiezen van aannemers en het exacte werk dat zij uitvoeren.
Een woning verkopen of kopen met PACE
PACE-leningen zijn uniek omdat ze bij de woning blijven - niet de oorspronkelijke lener.
Een woning verkopen: als u PACE hebt gebruikt voor het financieren van verbeteringen, bent u mogelijk nog steeds geld verschuldigd als u besluit om te verkopen. In dat geval kunt u de verbeterde eigenschap verkopen en kan de koper verantwoordelijk zijn voor terugbetalingen (de nieuwe eigenaar van de woning krijgt de beoordelingen). In sommige opzichten is dat logisch omdat het onroerend goed eigenlijk meer waard is . Sommige kopers zijn misschien terughoudend met het opnemen van deze betalingen en ze kunnen zelfs moeite hebben om financiering te krijgen als een woning extra beoordelingen heeft.
Als u wilt, kunt u de PACE-schuld altijd zelf betalen, waardoor uw eigendom aantrekkelijker wordt voor kopers. Alles is bespreekbaar in onroerend goed: u kunt een hogere prijs vragen voor de betaalde verbeteringen, of u kunt een lagere prijs accepteren voor een woning met hogere kosten (in ieder geval tijdelijk).
Een woning kopen: als u een woning met een bestaande PACE-schuld overweegt, neem dan even de tijd om erachter te komen hoe die schuld uw transactie zal beïnvloeden. Vermoedelijk profiteert u van de verbeteringen, dus het is misschien de moeite waard om de betalingen over te nemen (u zult bijvoorbeeld lagere elektriciteitsrekeningen hebben als het huis een robuust fotovoltaïsch systeem heeft, en u zult genieten van die lagere rekeningen lang nadat de PACE-beoordelingen eindigen).
Neem voordat u te ver gaat contact op met uw geldverstrekker om te weten te komen hoe zij omgaan met PACE-problemen. In sommige gevallen moet een PACE-retentierecht in de eerste positie zijn, maar sommige PACE-programma's zijn bereid om de tweede positie te nemen achter uw lening voor huisaankoop.