Basisprincipes van hybride leningen
Hybride leningen zijn er in verschillende vormen en ze zijn het populairst voor woningkredieten.
Ze zijn een "hybride" (of mengsel) van leningen met vaste rente en hypotheken met variabele rentevoet (ARM's) , dus u krijgt een aantal voordelen van elk type lening.
Leningen met vaste rente zijn voorspelbaar : u weet wat uw rentepercentage is voor de levensduur van uw lening en u weet altijd wat uw maandelijkse betalingen zullen zijn. Een hybride lening biedt die stabiliteit tot 10 jaar voordat de aanpassingen beginnen.
Leningen met aanpasbare rente beginnen meestal met lagere rentetarieven en lagere tarieven resulteren in een lagere maandelijkse betaling. Als de rente echter stijgt , kunnen uw maandelijkse betalingen stijgen, wat problematisch is als u niet over de cashflow beschikt om hogere betalingen te dekken.
Wanneer ze het beste werken
Dat lagere starttarief komt met een zeker risico. Maar hybriden kunnen logisch zijn in de juiste situatie.
Short-timer: als u van plan bent binnen enkele jaren te verhuizen of te herfinancieren , kunt u profiteren van een lager tarief voordat de aanpassingen beginnen.
Maar als de plannen veranderen en u de lening houdt, kan de strategie averechts werken.
Vooruitbetalingen: u kunt uw risico verminderen door aanzienlijke extra betalingen te doen - veel meer dan uw vereiste maandelijkse betaling. Als u uw kredietsaldo snel genoeg betaalt, kunt u mogelijk hogere tarieven compenseren en een grote betalingsschok vermijden.
Lage tarieven: als de rente lager blijft of lager blijft, profiteert u van die lagere startrente op de lange termijn. Maar voorspellen van de toekomst is moeilijk, dus maak een reserveplan voor het geval de tarieven stijgen.
Hoe ze werken
Hybride leningen beginnen met een lager tarief dan een standaard 30-jaars vastrentende hypotheek, maar het tarief kan na enkele jaren veranderen. Lenders beperken doorgaans de hoogte van uw tarief jaarlijks en gedurende de looptijd van de lening, wat enige bescherming biedt als de rente dramatisch stijgt.
Voorbeeld: ga uit van een geleend bedrag van $ 200.000.
- Een hypotheek met een rentevoet van 30 jaar met een rentepercentage van 4,25 procent heeft een maandelijkse betaling van $ 983,88 (lees meer over het berekenen van maandelijkse betalingen of gebruik een spreadsheet om dit te doen). De maandelijkse betaling zal niet veranderen.
- Een 5/1 ARM met een rentepercentage van 3,4 procent begint met een maandelijkse betaling van $ 886,96-een besparing van $ 96,92 per maand. Na vijf jaar kunnen de rente en de maandelijkse betaling stijgen of dalen.
Vaste periode: een hybride ARM gebruikt meestal een vaste rentevoet voor een periode van drie, vijf, zeven of tien jaar. Gedurende die tijd blijven uw oorspronkelijke rentevoet en maandelijkse betalingen hetzelfde. Bij het onderzoeken van hybride leningen, geeft het eerste vermelde nummer aan hoe lang de vastgestelde periode duurt.
Met behulp van de hierboven beschreven 5/1 ARM blijft de snelheid gedurende de eerste vijf jaar hetzelfde. Een 10/1 hybride hypotheek zou het initiële tarief gedurende tien jaar behouden.
Aanpassingsperiode: Nadat de vaste periode is verstreken, kan de rentevoet veranderen en het tweede nummer in de naam van de lening vertelt u hoe vaak dat gebeurt. Een 5/1 ARM kan elk (één) jaar worden aangepast voor de resterende looptijd van de lening.
Maandelijkse betalingen: als de rente verandert, verandert uw maandelijkse betaling. Leningbetalingen worden berekend om uw schulden af te betalen en rentekosten te dekken gedurende de resterende looptijd van uw lening . Hogere rentetarieven vereisen hogere maandelijkse betalingen, en dat is meestal een onwelkome verrassing voor kredietnemers. Maar de tarieven kunnen ook dalen.
Hoe veranderen tarieven?
Twee belangrijke factoren hebben invloed op uw tarief. Uw kredietverstrekker begint met een indexcijfer en voegt vervolgens een spread toe.
Index: Benchmarks en rentetarieven in de bredere economie beïnvloeden uw instelbare rentevoet. Hybride leningen zijn gekoppeld aan een index, die een startpunt voor uw tarief vormt. Uw lening kan bijvoorbeeld de London Interbank Offered Rate (LIBOR) als index gebruiken. Als die koers omhoog en omlaag gaat, kan de rentevoet van uw lening meebewegen.
Spread: Lenders voegen een bedrag toe dat bekend staat als de "spread" of de "marge" om te komen tot uw uiteindelijke rentepercentage. Deze extra rentelast biedt aanvullende compensatie aan kredietverstrekkers.
Voorbeeld: Stel dat u een hybride lening hebt die in de aanpassingsperiode valt. De 1-jaars LIBOR is momenteel 2 procent. De spread op uw lening is 2,25 procent. De rentevoet van uw lening wordt aangepast naar 4,25 procent (2 procent plus 2,25 procent).
Rentecaps: de meeste hybride leningen beperken of "cap" hoeveel rentetarieven kunnen veranderen. Deze caps verminderen het risico voor leners door onbeperkte tariefverhogingen te voorkomen.
- Initiële caps beperken hoeveel uw tarief kan veranderen bij uw eerste aanpassing nadat u de vaste periode hebt voltooid. Als de index bijvoorbeeld met 3 procent wordt verplaatst, maar u een aanvankelijke limiet van 2 procent heeft, wordt uw koers slechts met 2 procent verhoogd.
- Periodieke limieten beperken hoeveel de koers verandert bij elke aanpassingsmogelijkheid. Het tarief kan bijvoorbeeld elk jaar niet meer dan 2 procent veranderen.
- Lifetime-caps stellen een maximale limiet in voor de totale aanpassingen gedurende de looptijd van uw lening. Als de rente stijgt om die limiet te halen na slechts een paar aanpassingen, zullen de koersen niet verder stijgen in de toekomst.
Hybride leningen zijn verkrijgbaar bij conventionele kredietverstrekkers en u kunt ook overheidsprogramma's zoals FHA- en VA-leningen gebruiken om het kwalificeren gemakkelijker te maken. Door de overheid gesteunde leningen zijn misschien het beste als u van plan bent om een kleine aanbetaling te doen of als u problemen ondervindt in uw kredietgeschiedenis, maar niet om conventionele leningen te negeren.
Als uw krediet een boost nodig heeft, kunt u profiteren van relatief lage tarieven tijdens de eerste jaren van een hybride lening, en uw on-time betalingen zouden u kunnen helpen uw krediet te verbeteren . Kwalificatie voor een betere rentabiliteit op de weg is echter nooit gegarandeerd, vooral als de rente sterk stijgt.