Leners die stoppen met het doen van hypotheekbetalingen zullen de bank vroeg of laat doen afschermen. Nu, hoe die afscherming wordt afgehandeld, hangt af van de staatswet. Meer dan de helft van de staten in de Verenigde Staten zijn trust-akte- staten, en gedwongen verkopen in trust-akte-staten worden afgehandeld door de trustee.
Houd er rekening mee dat Fannie Mae short sales die in gebreke zijn anders wordt behandeld. Fannie Mae en Freddie Mac stellen gewoonlijk de veilingen van trustee niet uit.
Voorafgaand aan het uitstellen van de veiling
Nadat een lener stopt met het maken van de hypotheekbetalingen, stelt de kredietgever de curator op de hoogte van de executieprocedure. De trustee is een derde partij bij de trustakte, een positie die sommigen "het blootleggen van de naakte titel" noemen.
Hoewel er geen vereiste periode is voor het indienen van een ingebrekestelling , geven de meeste kredietverstrekkers er de voorkeur aan om gedurende de eerste 60 tot 90 dagen proberen te incasseren dat een lener achterstallig is, in plaats van in een executieverklaring te springen. Sommige staten, zoals Californië, eisen dat de geldgever de lener tenminste 30 dagen van tevoren op de hoogte stelt voordat hij een ingebrekestelling indient.
Zodra de ingebrekestelling is ingediend, heeft een lener ongeveer 90 dagen om de lening te herstellen door de achterstallige betalingen in te houden en achterstallige betalingen te betalen, waaronder de kosten van de trustee.
5 manieren om de veiling van een gevolmachtigde uit te stellen
- De hypotheek inwisselen: er is een verschil tussen het herintreden van een hypotheek en het aflossen van een hypotheek, maar je zult vaak de woorden door elkaar horen horen, wat verkeerd is. Een hypotheek aflossen is de hypotheek aflossen; om te herstellen, wordt een hypotheek gebracht actueel. Tijdens de laatste dagen van een niet-gerechtelijk marktafschermingsproces is een kredietverstrekker niet verplicht om een herplaatsing te accepteren, maar moet hij een terugbetaling toestaan.
- Leningaanpassing aanvragen: Lenders zijn ook niet verplicht om een veiling uit te stellen in ruil voor een leningwijziging , maar de meeste banken zullen proberen een tijdelijk aflossingsschema uit te werken. Dit betekent niet dat de bank het huis niet naar een veiling zal sturen. Dus wees voorzichtig. Leners kunnen de bank om een geschreven belofte vragen om niet verder te gaan met de veiling.
Sommige banken zijn stiekem. Deze banken zullen een tijdelijke leningswijziging toestaan en, na 3 tot 6 maanden, de lener vertellen dat zij marktafscherming aanvragen omdat de lener niet in aanmerking komt voor een permanente leningwijziging. Ze zeggen dank voor de gedeeltelijke betalingen en dienen een ingebrekestelling in.
- Dossier voor faillissement: een faillissementsaanvraag stopt een veiling niet permanent, maar kan de veiling een tijdje uitstellen. Wanneer een debiteur faillissement aanvraagt, geeft de rechtbank een bevel uit dat bekendstaat als een automatisch verblijf dat pogingen van crediteuren om geld te verzamelen stopzet, waaronder het uitstellen van een veiling. Het is alsof je een getrainde hond vertelt om te zitten en te blijven. Maar de geldschieter kan dan een motie indienen om het automatische verblijf op te heffen, vooral als de ingebrekestelling al was ingediend.
- Dien een tijdelijke straatverbod in: de meeste mensen associëren een huisverbod met huiselijk geweld, maar een verzoekschrift om een rechtbank te beschermen tegen misbruik, kan ook een verzoek bevatten om een veiling uit te stellen. Leners moeten een advocaat inhuren om een tijdelijk straatverbod in te dienen, en die advocaat moet mogelijk een reden vinden op basis van fraude of een vorm van onrechtmatig gedrag van de kredietgever. Zelfs als de advocaat succesvol is en het argument wint, is het straatverbod niet permanent.
- Poging om een korte verkoop uit te voeren : het is meestal niet genoeg om een geldschieter te vertellen dat de kredietnemer een korte verkoop probeert te doen. De lener moet een aanbieding bij de bank indienen bij een gekwalificeerde koper. De makelaar of advocaat die de onderhandelingen voor de lener afhandelt, belt vervolgens de onderhandelaar van de bank en vraagt om uitstel van de veiling. Vaak overwegen banken een verzoek om uitstel niet tot de veiling een paar dagen verwijderd is. Het is alsof de bank graag leners op spelden en naalden wil laten zitten, zich afvragend of de veiling zal worden uitgesteld.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.