Voors en tegens van een akte in de plaats van afscherming
Naar mijn mening is een bankakte meer de voorkeur dan een bank voor een huiseigenaar.
Wanneer was de laatste keer dat een bank u hielp? Bovendien, waarom zou je een bank willen helpen die je niet wil helpen? De meeste mensen worden geconfronteerd met de akte van aftreden nadat de bank een leningwijziging heeft geweigerd of een korte verkoop heeft afgewezen . Natuurlijk, als u aandelen bezit, zou u het huis verkopen voordat u een schuldbekentenis overweegt, maar sommige verkopers die met deze beslissing geconfronteerd worden, hebben geen eigen vermogen omdat ze onder water zijn.
Definitie van een akte in de plaats van marktafscherming
Een akte in de plaats van marktafscherming is een titeloverdragende document ondertekend door de huiseigenaar, notarieel door een notaris en uiteindelijk opgenomen in de openbare registers. Het levert de eigendom van de huiseigenaar op aan de bank die de hypotheek heeft.
Redenen dat een bank een akte in ruil voor afscherming kan verwerpen
Een veelgehoorde misvatting over in gang gezette daden is dat het onroerend goed in verhindering moet zijn. De kredietverstrekker kan al dan niet een ingebrekestelling hebben ingediend of gerechtelijke stappen hebben ondernomen om de vordering af te wenden, maar kan nog steeds openstaan voor het bespreken van een schuld in de plaats.
Banken zijn echter vaak terughoudend om een akte in plaats van afscherming te accepteren als de huiseigenaar huidig is, maar actueel zijn betekent niet dat de bank zal weigeren. Banken zijn niet verplicht om een akte in de plaats van afscherming te accepteren. Hier zijn een paar redenen waarom een bank een daad in de plaats zou kunnen weigeren:
- Een dergelijke actie is niet winstgevend.
Als een bank van mening is dat het meer geld kan verdienen door afscherming - ofwel omdat het onroerend goed eigen vermogen heeft of dat de federale overheid financiële prikkels verstrekt aan de bank om af te schermen, kan de bank het aanbod van een huiseigenaar om een daad af te leveren in plaats van afscherming afwijzen.
- Junior bezwaren, vonnissen of belasting pandrechten.
Alle volgende retentierechten die tegen het eigendom worden ingediend, blijven bij de accommodatie en worden de verantwoordelijkheid van de kredietgever als deze niet voorafgaand aan de overeenkomst worden vrijgegeven voor een akte in de plaats van afscherming. Meestal is een woning met slechts één lening de beste kandidaat. Of, een tweede geldschieter kan een schuldige daad accepteren als de eerste lening actueel is en het onroerend goed meer waard is dan de som van zijn lasten .
- Richtlijnen voor het onderhoud verbieden inhaalacties.
Veel leningen worden onderhouden door PSA's en de richtlijnen in die PSA's kunnen een akte in de plaats van afscherming verbieden. PSA's moeten richtlijnen volgen en deze voorwaarden kunnen niet worden gewijzigd.
- Onacceptabele voorwaarden.
Het is ook mogelijk dat de PSA de lener kan vragen om een financiële bijdrage te leveren in ruil voor aanvaarding van de schuldbekentenis, en de kredietnemer kan weigeren vanwege principe of gebrek aan opdrachtgever.
Nadelen van een daad in plaats van afscherming
Zoek altijd naar juridisch advies voordat u begint te denken dat de bank een akte moet geven in plaats van afscherming. Vergeet niet dat het in het belang van de bank is om de akte van u te verkrijgen. Het is misschien niet in uw eigen belang om hieraan te voldoen. In sommige opzichten kan worden gesteld dat het geven van een akte in plaats van marktafscherming slechts een stap hoger is dan weglopen van uw hypotheek.
- Effect op krediet.
Een schuldbekentenis zal van invloed zijn op uw kredietrapport . Sommige bronnen zeggen dat het effect op het krediet identiek is aan dat van een volledige afscherming. De situatie van elk individu is anders. Vraag bij twijfel een kredietbureau en vraag het. Geloof niet alles wat je online leest.
- Mogelijkheid om een ander huis te kopen.
Er is niet zoiets als een koopakte geven en zich omdraaien om onmiddellijk een ander huis te kopen. De hypotheekreuzen Fannie Mae en Freddie Mac , die leningen kopen op de tweede markt, kopen geen hypotheek van een kredietnemer die 4 jaar lang een vervangende akte heeft ondertekend zonder verzachtende omstandigheden, 2 jaar met verzachtende omstandigheden. Ze brengen voortdurend wijzigingen aan in richtlijnen.
Vergelijk het wachten om te kopen na een afscherming, dat is 7 jaar zonder verzachtende omstandigheden, 5 met, en wat je hebt opgehaald is in essentie een winst van 3 jaar. Als je het op een andere manier bekijkt, kan een korte verkoop je in aanmerking komen om binnen twee jaar een huis te kopen, in welk geval je misschien twee jaar bent verloren als je gedwongen bent om 4 jaar na een vervangende daad te wachten.
- Vrijlating van aansprakelijkheid .
Zorg ervoor dat de verschuldigde daad u specifiek ontslaat van de verplichting om de lening terug te betalen. Bovendien heeft het weinig zin om de titel over te dragen als u een tweede geldverstrekker heeft die u voor een tekort zal vervolgen.
Tip: vraag uw accountant of de geannuleerde schuld kan leiden tot een belastingverplichting. Tijdelijk biedt de Hypotheekvergunning Schuldsaneringswet 2007 bescherming maar die zonsondergangen jaarlijks. Insolventie kan een andere beschikbare vrijstelling zijn.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.