De eerste stap is om uw korte verkoopstype te identificeren
Voordat je je agent pusht om die korte verkoopvermelding in MLS te plaatsen, is het een goed idee om even stil te staan bij de eerste stap in een korte verkoop. Verkopers worden overdreven angstig. En het is geen wonder. Velen van hen hebben tevergeefs geprobeerd om een lening aan te passen of een andere vorm van financiële regeling met hun bank uit te werken, en ze zijn tot op het bot versleten, uitgeput. Ze willen uit hun lijden worden verdreven.
Vanwege de intensiteit en frustraties die inherent zijn aan situaties met een onderwaterhuis , kan het moeilijk zijn om geduld te hebben. U kunt in de verleiding komen om die eerste stap van de korte verkoop over te slaan en direct naar het accepteren van aanbiedingen te gaan. Maar je zou waarschijnlijk een grote fout maken.
Neem die eerste stap en identificeer uw korte verkoop
Het geheim van het identificeren van uw short sale ligt bij uw bank en het type lening dat bij u thuis is gegarandeerd. Het eerste wat u moet doen, is uw bank bellen en vragen wat voor lening u heeft. Zoek uit of uw lening in het bezit is van die bank of dat deze in het bezit is van een andere bank en dat de uwe slechts de onderhoudsentiteit is.
Heb je meer dan één lening? Krijg je te maken met een deficiëntieoordeel ? Mogelijk moet u juridisch advies inwinnen.
Afhankelijk van uw type lening en uw situatie, kiest u vervolgens uw type korte verkoop.
Eerste stap naar het kiezen van uw type korte verkoop
Elke short sale is anders. Als u de verkeerde korte verkoop kiest, kunt u worden geconfronteerd met persoonlijke aansprakelijkheid en loopt u mogelijk geld uit de verhuisfondsen.
Hier volgen een aantal korte verkopen waarvoor u mogelijk in aanmerking komt, op basis van uw type lening en uw persoonlijke situatie. Je moet echt niet vooruit gaan op een korte verkoop tot je deze eerste stap hebt voltooid. Welk type korte verkoop gaat u doen?
- HAFA korte verkoop
Een HAFA-short sale was ooit alleen beschikbaar voor verkopers van een persoonlijke woning die ernstige financiële problemen en beperkte geldmiddelen hebben. Het is ontworpen om het korte verkoopproces te stroomlijnen, verkopers vrij te stellen van aansprakelijkheid en hulp bij verhuizingen te bieden. HAFA short sales betaalt de verkoper ook een relocation incentive, mits het huis bezet is. De korte verkoop van HAFA wordt echter niet langer verwerkt.
- Fannie Mae HAFA korte verkoop
Er zijn geen Fannie Mae HAFA Short Sales meer. Fannie Mae heeft een eigen programma voor een korte verkoop waarbij geen rekening wordt gehouden met de reguliere HAFA-richtlijnen. Kijk op de Fannie Mae-website voor korte verkoop. Fannie Mae staat vaak een stimulans toe aan een huiseigenaar die het onroerend goed bezet.
- Freddie Mac HAFA korte verkoop
Freddie Mac verwacht meestal achterstalligheid van uw hypotheekbetaling. Veel door de overheid gesponsorde entiteiten houden vol dat u stopt met het doen van uw hypotheekbetaling. Er zijn ook geen Freddie Mac HAFA short-sales meer. Freddie Mac staat vaak een stimulans toe aan een huiseigenaar die het onroerend goed bezet.
- Fannie Mae Short Sale
Ik moet nog een Fannie Mae short sale sluiten waarin de verkoper actueel is. Elke keer dat ik heb gedaan, zal Fannie Mae de korte verkoop niet overwegen totdat de verkoper ermee instemt om te stoppen met het maken van hypotheekbetalingen . Het verkrijgen van Fannie Mae-goedkeuring voegt een extra laag toe aan het korte verkoopproces en kan die tijd verlengen voor goedkeuring met 2 weken tot 30 dagen.
- Freddie Mac Short Sale
Elke bank behandelt een Freddie Mac een beetje anders. Over het algemeen willen banken die een Freddie Mac-lening verstrekken een 4506- en een 1126-formulier. Met de 4506 kan de bank exemplaren van uw belastingaangiften bestellen en is de 1126 een financieel overzicht. Freddie Mac wil misschien zien dat je lening ook achterstallig is. Hé, het is de overheid. De overheid wil dat je stopt met het doen van je betalingen. Is dat niet geweldig? Niet echt.
- Traditionele ontbering korte verkoop
In een traditionele korte verkoop zal je ontberingsbrief nauwkeurig worden onderzocht. Je hebt ook meer kans om weg te lopen als je leningen oorspronkelijk geldleningen waren. Die twee combinaties zorgen voor een succesvolle en vrijwel stressvrije korte verkoop, als er zo'n dier is.
- Strategische korte verkoop
Een instelling die opvalt vanwege haar coöperatieve korte verkoopprogramma is Bank of America. Bij een korte verkoop door een coöperatieve bank of Amerika , keurt de bank de aankoopprijs en de verkoper vooraf goed en onderhandelt vooraf over een verkoopbijdrage, voordat uw woning op de markt komt. Bank of America heeft het samenwerkingsprogramma vrijwel beëindigd en kan het van geval tot geval overwegen.
Het is een fabeltje dat een verkoper het financieel moeilijk moet hebben om een korte verkoop te doen. Als je echter geen ontbering hebt, plus een lening met een moeilijk geld , betaal je waarschijnlijk veel meer dan alleen maar geen ontbering. Het is alsof je twee aanvallen tegen je hebt. Verkopers in Californië mogen niet worden gedwongen om een bijdrage te leveren.
- Hypotheekverzekering korte verkoop
Als uw lening een hypotheekverzekering heeft, voegt MI nog een laag toe aan het proces. De hypotheekverzekeringsmaatschappij moet de korte verkoop goedkeuren of afwijzen. Houd er rekening mee dat de hypotheekverzekeraar beide manieren betaalt - marktafscherming of korte verkoop - en dat deze mogelijk meer wordt betaald om een afscherming te doen. Ik zou zeggen dat de kansen ongeveer 50/50 zijn. Met een beetje geluk is je MI failliet gegaan. Het basisrisico bij MI is dat het misschien een bijdrage wil, een promnote of cash om goed te keuren.
- Twee leningen voor een korte verkoop
Het beste ding om te zeggen over twee leningen op een korte verkoop is op zijn minst waarschijnlijk geen hypotheekverzekering, maar soms neemt de eerste geldverstrekker zijn eigen MI-beleid. Afhankelijk van het type tweede lening kan de kredietgever echter wel of niet bereid zijn om mee te werken. De PSA zou een grotere financiële prikkel voor afscherming kunnen bieden dan een korte verkoop, maar in mijn ervaring zijn die situaties zeldzaam. Over het algemeen haalt de tweede stilletjes zijn $ 3000 tot $ 6000 en kruipt weg.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.