De voors en tegens van het toestaan van uw geldschieter om geld te verliezen op uw huis
Of u een korte verkoop moet doen of het huis naar de afscherming moet laten gaan, hangt van verschillende factoren af. Terwijl het voor sommige huiseigenaren gemakkelijker is om hun handen over elkaar te gooien en de bank het huis te laten nemen, is dat misschien niet het verstandigste om te doen. Ongeacht welke aanpak u kiest, zorg altijd voor juridisch en fiscaal advies voordat u een beslissing neemt tussen een korte verkoop of een afscherming.
Korte verkoopvoordelen
Hier zijn een paar voordelen voor het doen van een korte verkoop:
- U heeft de controle over de verkoop, niet de bank.
- Misschien slaap je beter, wetende wie je huis koopt.
- Je zult jezelf het sociale stigma van het "F" -woord, afscherming besparen.
- In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, kun je vaak op de hoogte blijven van je betalingen en toch een korte verkoop aanvragen.
Uw huisverkoop zal behandeld worden zoals elke andere huisverkoop, met respect en waardigheid.
Foreclosure Voordelen
Hier zijn een paar voordelen voor het kiezen om een afscherming te doen:
- Het is een onmiddellijke oplossing.
- Je kunt stoppen met betalen en in het huis wonen totdat je eruit getrapt wordt.
- Voor sommigen is het wraak; je kunt je beter voelen als je de bank aanvankelijk vertelt waar te gaan wanneer het je leningwijziging heeft geweigerd.
- Als iets kapot gaat of defect raakt, hoeft u het niet te repareren.
- Je kunt het huis achterlaten en gewoon weglopen.
Kopen na een korte verkoop
De richtlijnen van Fannie Mae in 2016 staan u toe om vier jaar na een korte verkoop met een aanbetaling van 10 procent opnieuw een hypotheek te nemen.
Als u uw huis als een korte verkoop hebt verkocht vanwege verzachtende omstandigheden, kunt u na twee jaar opnieuw een Fannie Mae-gesteunde hypotheek aanvragen met de juiste documentatie van de omstandigheden. Je kunt ook een jaar na een korte verkoop in aanmerking komen voor een FHA-lening .
Houd er rekening mee dat de Fannie Mae- en FHA-richtlijnen geen garantie bieden dat u een huis kunt kopen na het voorgestelde tijdschema.
Banken hebben het laatste woord en bevatten vaak overlays die de richtlijnen van de overheid kunnen veranderen. Vraag uw kredietkantoor om opheldering voordat u vertrouwt op federale richtlijnen.
Kopen na een afscherming
Als uw afscherming te wijten was aan verzachtende omstandigheden, komt u mogelijk in aanmerking om binnen drie jaar een ander huis te kopen. Anders blijft de standaard wachtperiode zeven jaar, stelt Fannie Mae in haar laatste richtlijnen. Vergelijkbaar met haar korte verkooprichtlijnen, laat FHA degenen die op hun huizen afgeschermd waren, opnieuw toe op hypotheken na 12 maanden.
Heeft effect op het krediet
Een korte verkoop kan worden beschouwd als een afwijkend merk op uw krediet, ook al gebruiken kredietbureaus het woord 'short sale' niet in uw kredietrapport . Uw kredietwaardigheidsrapport kan als volgt worden gelezen: 'volledig betaald voor minder dan overeengekomen' of 'afgewikkeld voor minder', uit andere categorieën. Bepaalde HAFA- richtlijnen staan "no hit to credit" toe en kunnen worden weergegeven als volledig betaald. Afhankelijk van uw kredietgeschiedenis, biedt Myfico.com twee voorbeelden waarin een credit score aanzienlijk zou kunnen dalen na een afscherming. Over het algemeen blijft er gedurende zeven jaar een afscherming op uw kredietrapport.
Deficiency Judgments
Beslissingen worden vaak onderhandeld tussen de verkoper en de short-sale geldschieter.
In sommige staten, zoals Californië, geldt dat als het huis uw persoonlijke verblijfplaats is en het wordt gefinancierd met aankoopgeld, er geen oordeel is over het gebrek .
Banken zijn over het algemeen niet bereid om tekortkomingen te beoordelen met de huiseigenaar na een afscherming. In Californië, bijvoorbeeld, kan volgens de California Association of Realtors een deficiency judgment worden ingediend met betrekking tot een hard-money lening als de geldschieter afscherming onder een gerechtelijke afscherming ten opzichte van een trustee-verkoop, of als de tweede lening een lening met een hard geld is en de verkoop vindt plaats als de verkoop van een gevolmachtigde.
Vragen over leningaanvragen
Leningstoepassingen vereisen meestal niet dat u informatie over korte verkopen opneemt. U kunt melden dat u uw huis hebt verkocht. U moet echter wel de vraag beantwoorden: "Hebt u ooit in de afgelopen zeven jaar een eigendom afgesloten van of gekregen van een koopakte daarvan?" Als de kredietverstrekker ziet dat u een afscherming heeft gehad, kan uw lening worden geweigerd.
Tijdsduur om te verhuizen
Als u een afschermingseis hebt ingediend, kunt u die actie mogelijk uitstellen terwijl de bank een korte verkoop beschouwt. Het wachten op goedkeuring voor korte verkoop kan van twee tot drie maanden of langer zijn. In een afscherming, tenzij vooraf afspraken zijn gemaakt, kan de geldschieter u vragen om onmiddellijk het pand te verlaten en kan u de uitzettingprocedure starten als u oponthoud pleegt.
Belastingproblemen
Een persoonlijke woning is vrijgesteld van hypotheekschuldverlichting op federaal niveau zolang de overheid deze vrijstelling blijft verlengen. Sommige staten belasten u nog steeds, tenzij u in aanmerking komt voor een vrijstelling. Een belegger is niet vrijgesteld van hypotheekschuldverlichting , onder bepaalde voorwaarden. Voor eigenaren die hun woning afsluiten, sturen sommige geldschieters onmiddellijk 1099's uit, die de hoeveelheid opluchting ter compensatie aan de eigenaar melden, zelfs als de eigenaar hiervan is vrijgesteld.
Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.