Al die winst van uw huis verkoop mignt niet belastbaar inkomen
Het is niet noodzakelijk zo. Veel belastingbetalers kunnen het meeste, zo niet alles, van dat geld houden. U kunt het uitsluiten van uw belastbaar inkomen met behulp van de uitsluiting voor woningverkoop die wordt geboden door de Internal Revenue Code.
Een uitsluiting van $ 250.000 op de verkoop van een hoofdwoning
Ongehuwde personen kunnen maximaal $ 250.000 aan winst uitsluiten van de verkoop van hun hoofdwoning. U kunt $ 500.000 uitsluiten als u getrouwd bent.
Hier is hoe het werkt: als je single bent en je een winst van $ 200.000 realiseert bij de verkoop van je huis, hoef je dat geld niet als belastbaar inkomen te rapporteren. Het is minder dan het uitsluitingsbedrag van $ 250.000 waar u recht op hebt. Als u een winst of winst van $ 255.000 realiseert, moet u $ 5.000 ervan als een meerwaarde melden.
Natuurlijk zijn er nogal wat regels van toepassing.
De 2-Out-of-5-Year regel
De uitsluiting is afhankelijk van het feit dat de woning uw woning is en geen vastgoedbelegging. U moet minimaal twee van de laatste vijf jaar voorafgaand aan de datum van de verkoop in huis hebben gewoond.
De twee jaar hoeven niet opeenvolgend te zijn en je hoeft daar niet echt te wonen op de datum van de verkoop. Je kunt een jaar in het huis wonen, het drie jaar lang verhuren en dan 12 maanden teruggaan.
De IRS geeft aan dat als u zoveel tijd onder dat dak doorbrengt, het huis in aanmerking komt als uw hoofdverblijf.
U kunt deze 2-uit-5-jaarregel gebruiken om uw winst uit te sluiten wanneer u uw hoofdwoning verkoopt, maar dit betekent dat u de uitsluiting slechts eenmaal in de twee jaar kunt claimen omdat u minstens zoveel tijd moet doorbrengen in residentie.
U kunt de winst in een ander huis in de afgelopen twee jaar niet hebben uitgesloten.
Uitzonderingen op de 2-Out-van-5-jaarregel
Als u minder dan 24 maanden in uw huis woonde, kunt u mogelijk ten minste een deel van de winst uitsluiten als u in aanmerking komt voor een handvol speciale omstandigheden. U kunt vervolgens uw gedeeltelijke uitsluiting berekenen op basis van de tijd dat u daar daadwerkelijk hebt gewoond.
Tel de maanden dat u in residentie was en deel het aantal vervolgens in met 24. Vermenigvuldig deze ratio met $ 250.000 of met $ 500.000 als u getrouwd bent. Het resultaat is het bedrag van de winst die u kunt uitsluiten van uw belastbaar inkomen.
U woont bijvoorbeeld misschien twaalf maanden in uw huis, dan moest u het om een gekwalificeerde reden verkopen. Je bent niet getrouwd. Twaalf maanden gedeeld door 24 maanden komt uit op .50. Vermenigvuldig dit met uw maximale uitsluiting van $ 250.000. Het resultaat: u kunt maximaal $ 125.000 of 50 procent van uw winst uitsluiten.
Als uw winst meer dan $ 125.000 is, zou u alleen het bedrag boven $ 125.000 opnemen als belastbaar inkomen op uw belastingaangifte. Als u een winst van $ 150.000 realiseert, rapporteert u en betaalt u belasting over $ 25.000. Als uw winst gelijk is aan of lager is dan $ 125.000, kunt u het volledige bedrag uitsluiten van uw belastbaar inkomen.
Kwalificerende vervalt in Residency
U hoeft geen redelijke tijdelijke afwezigheid van het huis te tellen omdat u daar niet woont. U mag tijd op vakantie doorbrengen of om zakelijke redenen ervan uitgaande dat u de woning nog steeds als uw woning onderhoudt en van plan bent om daar terug te keren.
En als u daadwerkelijk moet verhuizen, komt u mogelijk in aanmerking voor de gedeeltelijke uitsluiting. Als u minder dan twee jaar in uw huis woonde, kunt u een deel van uw winst uitsluiten als uw werklocatie is gewijzigd. Deze uitzondering zou van toepassing zijn als u een nieuwe baan begon of als uw huidige werkgever van u verlangde dat u naar een nieuwe locatie verhuisde.
Als u uw huis om medische of gezondheidsredenen verkoopt, documenteer deze redenen dan met een brief van uw arts. Ook hiermee kun je minder dan twee jaar in huis wonen. U hoeft de brief niet bij uw aangifte in te dienen , maar bewaar deze bij uw persoonlijke gegevens voor het geval de IRS bevestiging wenst.
U zult ook alle onvoorziene omstandigheden die u zouden kunnen dwingen om uw huis te verkopen, te documenteren voordat u daar de vereiste periode hebt gewoond. Volgens de IRS is een onvoorziene omstandigheid "het optreden van een gebeurtenis waarvan je redelijkerwijs niet had kunnen verwachten voordat je je hoofdverblijf koopt en bezet", zoals natuurrampen, een verandering in je baan of werkloosheid waardoor je niet in staat was om aan de basisvoorwaarden te voldoen. kosten van levensonderhoud, overlijden, scheiding of meerdere geboorten van dezelfde zwangerschap.
Active-duty serviceleden zijn niet onderworpen aan de residency-regel. Ze kunnen maximaal 10 jaar afstand doen van de regel als ze een "gekwalificeerde officiële verlengde taak" hebben. Dit betekent dat de overheid je opdracht gaf om gedurende ten minste 90 dagen of voor een periode zonder specifieke einddatum in een woning te verblijven. Je komt ook in aanmerking als je wordt gepost op een dienststation dat 50 mijl of meer van je huis verwijderd is.
De Eigendomsregel
U moet de woning ook ten minste twee van de afgelopen vijf jaar hebben gehad. Je kunt het bezitten in een tijd dat je daar niet woont of daar een tijdje woont zonder het echt te bezitten. De twee jaar van ingezetenschap en de twee jaar van eigendom hoeven niet gelijktijdig te zijn.
Je hebt je huis misschien gehuurd en hebt er drie jaar gewoond, daarna heb je het bij je huisbaas gekocht. Je bent snel verhuisd en verhuurd aan een ander individu, waarna je het twee jaar later hebt verkocht. Je hebt zowel de eigendoms- als de verblijfsduur van twee jaar voldaan - je hebt er drie gewoond en hebt er twee gehad.
Leden van de dienst kunnen ook tot 10 jaar afstand doen van deze regel als ze gekwalificeerd officieel verlengd recht hebben.
Getrouwde belastingbetalers
Getrouwde belastingbetalers moeten gezamenlijk aangifte doen om aanspraak te maken op de uitsluiting, en beide moeten voldoen aan de verblijfsduurregel van 2 tot 5 jaar, hoewel ze niet tegelijkertijd in de woning hoeven te hebben gewoond. Slechts één echtgenoot moet voldoen aan de eigendomstest.
Als een van de echtgenoten tijdens de eigendomsperiode overlijdt en de overlevende niet hertrouwd is, kan zij de verblijfs- en eigendomstijd van haar overleden echtgenoot als haar eigen vrouw gebruiken.
Gescheiden belastingplichtigen
Het bezit van uw ex-echtgenoot van het huis en de tijd die in het huis woont, kan als uw eigendom worden beschouwd als u het eigendom in een scheiding verwerft. Je kunt deze maanden toevoegen aan je tijd van eigendom en daar wonen om te voldoen aan de regels voor eigendom en verblijf.
De winst melden
Als u een winst realiseert die de uitsluitingsbedragen overschrijdt of niet in aanmerking komt, worden de inkomsten uit de verkoop van uw woning op schema D gerapporteerd als een meerwaarde . Als u uw woning een jaar of korter in eigendom had, wordt de winst gerapporteerd als een meerwaarde op korte termijn. Als u het langer dan een jaar had, wordt dit gerapporteerd als een meerwaarde op lange termijn.
Kortetermijnwinsten worden belast tegen hetzelfde tarief als uw reguliere inkomsten, terwijl de rentetarieven op langetermijnwinst gunstiger zijn: nul, 15 of 20 procent, afhankelijk van uw belastingschijf.
Het bijhouden van nauwkeurige records is de sleutel. Zorg ervoor dat uw makelaar weet dat u in aanmerking komt voor de uitsluiting als u dat doet, en bewijs kunt leveren indien nodig. Anders moet ze u een formulier 1099-S sturen en een kopie naar de IRS sturen. Dit belet u niet om de uitsluiting te claimen, maar het kan de zaken bemoeilijken.
Als u formulier 1099-S ontvangt, moet u de verkoop van uw woning op uw belastingaangifte melden. Raadpleeg een belastingprofessional om ervoor te zorgen dat u geen belasting treft als u dat niet hoeft te doen.
Bereken uw kostenbasis en kapitaalwinst
De formule voor het berekenen van uw winst houdt in dat u uw kostenbasis van uw verkoopprijs aftrekt.
Begin met wat u voor het huis hebt betaald en voeg vervolgens de kosten toe die u bij de aankoop hebt gemaakt, zoals titel- en escrow-kosten en provisies voor makelaars . Voeg nu de kosten toe van eventuele belangrijke verbeteringen die u hebt aangebracht, zoals het vervangen van het dak of de oven. Sorry, het schilderen van de familiekamer telt niet.
Trek alle geaccumuleerde afschrijvingen die u in de loop der jaren hebt genomen, af, bijvoorbeeld als u ooit de aftrek voor thuiswerk hebt gebruikt. Het resulterende nummer is uw kostenbasis.
Uw meerwaarde is de verkoopprijs van uw huis minus uw kostenbasis. Als het een negatief getal is, hebt u verlies geleden. Helaas kunt u geen verlies van de verkoop van uw hoofdwoning aftrekken.
Als het resulterende aantal positief is, hebt u winst gemaakt. Trek het bedrag van uw uitsluiting af en het saldo is uw belastbare winst.