Wat is winstgevender: gedwongen verkopen, short sales of REO's?
Zonder gespecialiseerde kennis over hoe om te gaan met de aankoop van een marktafscherming, korte verkoop of REO, zou u zich echter in een gevaarlijk gebied kunnen bevinden.
Hoewel veel shortverkopen bijvoorbeeld foreclosures zijn, zijn niet alle gedwongen verkopen short-sales en niet elke short sale is in marktafscherming. Om de zaken nog ingewikkelder te maken, zijn REO's ook geen short sales, maar sommige beoogde korte verkopen kunnen als REO eindigen.
Wat is een afschermingseigenschap?
Een afschermingseigenschap is een huis in marktafscherming - wanneer een ingebrekestelling is opgeslagen in de openbare registers. Het betekent dat de eigenaar is gestopt met het maken van hypotheekbetalingen en de geldschieter heeft aangegeven dat, tenzij de betalingen worden bijgewerkt, het de woning aan de hoogste bieder verkoopt.
Lenders kunnen om andere redenen afschermen, maar de meest voorkomende reden dat geldgevers een melding van ingebrekestelling indienen is wanneer een lener op zijn minst twee betalingen achteraf heeft gedaan.
Als de huiseigenaar de lening niet actueel maakt, neemt de geldschieter het eigendom van de eigenaar weg. De laatste stap die de geldgever neemt nadat een bepaalde periode is verstreken, is om te proberen het onroerend goed te veilen bij een openbare verkoop.
Niet alle huizen die in de afscherming vallen, worden in het openbaar verkocht, omdat eigenaars het recht hebben om betalingen tot een bepaald niveau terug te betalen, waarvan de timing van staat tot staat verschilt.
Beleggers in onroerend goed en huizenkopers zien winst bij het kopen van foreclosures omdat ze het pand vaak kunnen kopen voor het verschuldigde bedrag en de eigenwaarde van de huiseigenaar gratis kunnen innen.
Hoe de wet van Californië van invloed is op beleggers in gedwongen verkopen / short-selling
Staten hebben verschillende wetten die executies regelen en sommigen volgen de wet van Californië . Neem contact op met een plaatselijke vastgoedadvocaat om uw rechten als een afschermingskoper volledig te begrijpen. Realiseer u echter dat een makelaar in onroerend goed gedurende lange tijd geen afschermingsinvesteerder zou kunnen vertegenwoordigen als alle volgende vier uitspraken waar zouden zijn:
- Het huis kwalificeert zich als de persoonlijke woning van de verkoper.
- Het pand is een eengezinswoning of 2 tot 4 eenheden .
- Een ingebrekestelling is ingediend in de openbare registers tegen het onroerend goed.
- De koper van de belegger zal het onroerend goed niet bezetten.
Als een van deze vier uitspraken niet klopte, zou een vertegenwoordiger in Californië kopers mogen vertegenwoordigen, vooral als de koper het huis zou gaan bezetten. Maar om een belegger te vertegenwoordigen, vereist de CA-wet dat een makelaar een obligatie plaatst. Een dergelijke band is niet beschikbaar in de staat Californië. Daarom waren veel kopers, als een pre-executoriale belegger in Californië, gedwongen om zelfstandig te handelen.
Een Californische rechtbank oordeelde in 2007 dat de obligatievereiste niet afdwingbaar was. De California Association of Realtors heeft vervolgens een speciaal pakket met formulieren beschikbaar gesteld dat agenten kunnen gebruiken om beleggers te vertegenwoordigen.
Realiseer u dat u als belegger moet voldoen aan de Home Equity Sales Act. Naast andere vereisten hebben verkopers die in afscherming zijn het recht om een transactie binnen vijf dagen te annuleren (annuleren). Beleggers moeten de verkoper op de hoogte brengen van dat recht, inclusief een kopie van het formulier waarmee verkopers kunnen annuleren.
Niet-naleving van de Home Equity Sales Act brengt zware boetes met zich mee, waaronder een bepaling die de verkoper het recht geeft om de verkoop te annuleren tot twee jaar nadat de verkoop aan de belegger is afgesloten en het eigendom terugkrijgt. Dat lees je goed. Twee jaar.
Als belegger, voordat u besluit een woning te kopen in de afscherming door de achterstallige betalingen aan de kredietgever te betalen, de verkoper een paar dollars te geven en een akte op te nemen, belt u een onroerendgoedadvocaat .
Wat is een kort verkoopobject?
Een korte verkoop vindt plaats wanneer een huiseigenaar verhinderd is maar voordat het onroerend goed naar een openbare veiling gaat.
Bij een korte verkoop moet een geldschieter akkoord gaan om minder te accepteren dan het bedrag dat op het onroerend goed verschuldigd is.
In tegenstelling tot een afscherming, kopen beleggers het huis meestal voor nog minder omdat beleggers de bestaande lening niet afbetalen en de achterstallige betalingen niet goedmaken. Beleggers maken een deal met de bestaande geldverstrekker om minder te nemen dan wat de geldschieter heeft gedaan om te voorkomen dat hij met een afscherming te maken krijgt.
Het is een mythe dat geldschieters geen deal sluiten met een belegger, tenzij de verkoper is achtergebleven op de verplichting van de verkoper om tijdig hypotheekbetalingen te doen . Verkopers hoeven niet in gebreke te zijn om een korte verkoop te laten plaatsvinden. Voor een koper die het huis wil bezetten, is het kopen van een korte verkoop financieel zinvol.
Wat zijn REOs - onroerend goed in eigendom?
- Het kopen van een REO is vergelijkbaar met het kopen van een korte verkoop, behalve dat het eigendom al in bezit is van de geldschieter.
- Het eigendom werd door de geldschieter verworven via een afschermingsactie.
- Vaak zullen geldschieters teruggenomen huizen verkopen voor minder dan de leningbalans in het verleden.
- Eigendommen in eigendom van banken worden REO's genoemd, wat betekent dat de geldverstrekker de staat heeft opgegeven.
Banken komen uiteindelijk in het bezit als niemand op de openbare veiling genoeg bod uitbrengt om het verschuldigde bedrag te dekken. REO-huizen worden vaak beschouwd als de beste manier om een noodlijdende woning te kopen, omdat de verkoper al buiten beeld is. Het zijn niet meer dan de belegger, de agent van de belegger, de bank en de agent van de bank die de transactie onderhandelen. Sommige REO's kunnen rechtstreeks bij de geldschieter worden gekocht.
Vraag advies aan een vastgoedadvocaat voor meer informatie.